La France fait face \u00e0 un d\u00e9fi structurel d\u2019envergure, celui de pouvoir loger des milliers de fran\u00e7ais tout en proposant des loyers abordables. D\u2019une part, il faut augmenter l\u2019offre du parc immobilier actuel, notamment au sein des zones tendues, et d\u2019autre part, les rendre accessibles aux personnes consid\u00e9r\u00e9es comme trop ais\u00e9es pour pr\u00e9tendre au logement social mais pas assez riches pour acc\u00e9der au march\u00e9 libre. L\u2019objectif propos\u00e9 par l\u2019ASPIM est de 500 000 logements \u00e0 loyers abordables \u00e0 horizon 2040.<\/p>\n\n\n\n
La premi\u00e8re probl\u00e9matique est donc d\u2019ordre quantitatif. L\u2019offre r\u00e9sidentielle peine \u00e0 r\u00e9pondre \u00e0 une demande croissante de la part des mal-log\u00e9s. Il y a un v\u00e9ritable d\u00e9ficit et le sujet se doit d\u2019\u00eatre central dans les mois \u00e0 venir. D\u2019apr\u00e8s les chiffres \u00e9voqu\u00e9s dans la note r\u00e9dig\u00e9e par l\u2019ASPIM, la France doit construire ou r\u00e9habiliter pr\u00e8s de 4 millions de nouveaux logements. Cependant, les promoteurs sont confront\u00e9s \u00e0 de nombreuses restrictions ne leur permettant pas d\u2019augmenter le nombre de logements mis en chantier. De plus, les promoteurs sont aussi d\u00e9pendants de la solvabilit\u00e9 de ceux qui se positionneront sur ces logements. En effet, les conditions se durcissent et ne favoriseront pas l\u2019acc\u00e8s au logement dans les ann\u00e9es \u00e0 venir. Bien que les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat aient atteint des niveaux extr\u00eamement faibles ces derni\u00e8res ann\u00e9es, il se pourrait que les banques centrales orientent leurs politiques mon\u00e9taires vers une hausse des taux pour limiter la hausse des prix.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019acc\u00e8s au cr\u00e9dit des derni\u00e8res ann\u00e9es (\u00e0 son plus bas historique en 2021 autour des 1,10% d\u2019apr\u00e8s les donn\u00e9es Banque de France) aura en effet eu comme cons\u00e9quence la mont\u00e9e des prix. Selon l\u2019INSEE, l\u2019indice de prix des logements a connu une hausse de 22% entre 2010 et 2020 sur l\u2019ensemble du territoire m\u00e9tropolitain et pour tous types d\u2019habitats confondus (maison et appartement, neuf et ancien). Sur un an, les prix de l\u2019immobilier neuf ont m\u00eame augment\u00e9 de 5,7% (Novembre 2020 - 2021) d\u2019apr\u00e8s le sp\u00e9cialiste de l\u2019immobilier neuf, Le Laboratoire de l\u2019Immobilier. Rennes enregistre d\u2019ailleurs la plus forte hausse, de pr\u00e8s de 10% sur un an et d\u00e9sormais au-del\u00e0 des 5000\u20ac du m2. Il y a d\u2019ailleurs moins de propri\u00e9taires en France que dans des pays comme l\u2019Espagne ou l\u2019Italie dont le taux de propri\u00e9taires est sup\u00e9rieur. Il en est de m\u00eame pour le loyer qui continue d\u2019augmenter. Or, compte tenu de la mont\u00e9e des prix, il se pourrait que la r\u00e9partition propri\u00e9taire\/locataire change avec plus de locataires que de propri\u00e9taires dans la prochaine d\u00e9cennie. Il y a donc un vrai sujet \u00e0 l\u2019id\u00e9e de garder les loyers abordables. Ces derniers l\u2019ont \u00e9t\u00e9 jusqu\u2019alors de part les politiques publiques men\u00e9es et la mise en place de nombreux dispositifs fiscaux limitant les loyers \u00e0 un plafond pr\u00e9cis selon la zone. <\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
![](\"https:\/\/lh3.googleusercontent.com\/gUd_G0oFgokagT3E1fy-eNEUI1u3Cox6_5o2d6_5QrG3woeEdL08PIT2T1OP7Xb4RFLD9YEGrf85iF3e-YNqvL2PxffJyEWlLbTHC2i1gZPRuiUkWdxAhKgq32ulHScyqun0N0AS\")
Enfin, l\u2019\u00e9mergence de la th\u00e9matique RSE et l\u2019exemplarit\u00e9 en termes de performances \u00e9nerg\u00e9tiques dont doivent faire preuve les logements impliquent la mise en place de travaux co\u00fbteux. Une baisse des prix potentielle ne doit donc pas \u00eatre au d\u00e9triment la qualit\u00e9 de la construction.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
Une \u00e9pargne \u00e0 des niveaux records<\/strong><\/h2>\n\n\n\nLes collectes du livret A et de l'assurance-vie ont enregistr\u00e9 des niveaux records pendant des mois depuis l\u2019arriv\u00e9e de la pand\u00e9mie. Selon les chiffres publi\u00e9s par la Banque de France, l\u2019\u00e9pargne accumul\u00e9e pendant la crise devrait atteindre 180 milliards d\u2019euros fin 2021, soit 7% du PIB. Compte-tenu du fort attrait des fran\u00e7ais pour l\u2019immobilier, il appara\u00eet alors \u00e9vident qu\u2019une partie de cette \u00e9pargne se doit d\u2019\u00eatre redirig\u00e9e vers la construction ou la r\u00e9novation de nouveaux logements.<\/p>\n\n\n\n
![](\"https:\/\/lh6.googleusercontent.com\/DdpUjLAs_KUler28ICunq4OtckrumTOVto2sXpKYstqJbwY5QUhcoRvR4tpQS-PSc--QnrZl2MEUpnyLcsCjPKb-9H61WNTwywDXEv956yNDxZkvlMVIGDWvIaxFE0nRoRqS89Lu\")
<\/p>\n\n\n\n
Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, la pierre-papier est une classe d\u2019actif particuli\u00e8rement pl\u00e9biscit\u00e9e par les \u00e9pargnants. Par exemple, les SCPI repr\u00e9sentent au 30 septembre 2021 plus de 70 milliards de capitalisation. De plus, le r\u00e9sidentiel semble aujourd\u2019hui encore plus attractif que l\u2019immobilier tertiaire ou commercial. L\u2019un fait face \u00e0 l\u2019arriv\u00e9e du t\u00e9l\u00e9travail et un \u00e9clatement nouveau des bureaux sur le territoire et en r\u00e9gions. L\u2019autre a d\u2019une part fortement subi les nombreuses restrictions et fermetures successives de ces derniers mois en plus d\u2019\u00eatre confront\u00e9 au e-commerce et au digital. Cela se confirme aussi par les chiffres avec des valorisations de fonci\u00e8res logements cot\u00e9es qui affichent de meilleurs r\u00e9sultats qu\u2019il y a quelques mois.<\/p>\n\n\n\n
Ce que propose l\u2019investissement r\u00e9sidentiel est guid\u00e9 par la volont\u00e9 de r\u00e9pondre \u00e0 un d\u00e9fi structurel. Les \u00e9pargnants \u00e9tant en qu\u00eate de sens, il s\u2019av\u00e8re pertinent de leur proposer une vraie solution d\u2019\u00e9pargne autour d\u2019un fonds r\u00e9sidentiel d\u00e9di\u00e9. Cette qu\u00eate de sens s\u2019est d\u2019autant plus confirm\u00e9e avec l\u2019\u00e9mergence des enjeux ESG dans la gestion d\u2019actifs ces derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
Les institutionnels en capacit\u00e9 de r\u00e9pondre \u00e0 ce d\u00e9fi<\/strong><\/h2>\n\n\n\nLes fran\u00e7ais sont de plus en plus nombreux \u00e0 investir en direct, t\u00e9moignant une fois de plus de leur int\u00e9r\u00eat dans la pierre. Parmi ces investisseurs, nous retrouvons de nombreux investisseurs locatifs, que ce soit dans l\u2019ancien ou dans le neuf. Or, les investisseurs locatifs ont, pour la plupart, des cr\u00e9dits \u00e0 rembourser limitant leur capacit\u00e9 d\u2019investissement et notamment leur propension \u00e0 r\u00e9aliser des travaux et \u00e0 veiller \u00e0 la bonne tenue du logement. Il en est de m\u00eame que les actifs r\u00e9sidentiels sont, pour la plupart, des copropri\u00e9t\u00e9s. Dans ce cadre, cela peut potentiellement nuire \u00e0 la prise de d\u00e9cision, au d\u00e9triment des locataires et des performances de l\u2019immeuble. Le co\u00fbt g\u00e9n\u00e9r\u00e9 par l\u2019entretien et\/ou la r\u00e9novation des parties communes, par exemple, peut ne pas \u00eatre une pr\u00e9occupation premi\u00e8re des propri\u00e9taires si ces derniers ont l\u2019objectif de vendre prochainement.<\/p>\n\n\n\n
La monopropri\u00e9t\u00e9 peut d\u00e8s lors \u00eatre une premi\u00e8re solution. L'ASPIM insiste sur le fait que les investisseurs institutionnels poss\u00e8dent une expertise forte dans la gestion d\u2019actifs cultiv\u00e9e par leurs investissements historiques en actifs de bureaux et de commerces, entre autres. Ils profitent \u00e9galement de moyens plus importants leur donnant acc\u00e8s \u00e0 des outils de gestion digitaux et op\u00e9rationnels, de mani\u00e8re \u00e0 g\u00e9rer leurs locataires efficacement. A ce titre, la pr\u00e9sence de plusieurs locataires mutualise le risque limitant les probl\u00e8mes de solvabilit\u00e9 et facilitant le pilotage de l\u2019immeuble en question. Une autre probl\u00e9matique est celle li\u00e9e aux incitations fiscales. En effet, les dispositifs PInel et Duflot notamment, impliquent de respecter des plafonds de loyers destin\u00e9s \u00e0 habiter les m\u00e9nages \u00e9ligibles au parc social. De nombreux investisseurs particuliers sont propri\u00e9taires de biens destin\u00e9s uniquement aux gens les plus modestes. Une cat\u00e9gorie de m\u00e9nage ne peut donc ni acc\u00e9der au parc social et ne peut pas non plus supporter les loyers du march\u00e9, trop \u00e9lev\u00e9s. Les besoins sont donc nombreux et les fonds institutionnels peuvent v\u00e9ritablement apporter des solutions.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
La cr\u00e9ation de fonds logements d\u00e9di\u00e9s au logement abordable<\/strong><\/h2>\n\n\n\nUn fonds logement est un fonds qui investit uniquement dans des actifs r\u00e9sidentiels. Ces derniers regroupent les logements, les r\u00e9sidences \u00e9tudiantes et seniors, les immeubles de coliving ou de colocation, les actifs mixtes \u00e0 majorit\u00e9 r\u00e9sidentielle\u2026<\/p>\n\n\n\n
Ces fonds agiraient sur trois cat\u00e9gories bien distinctes :<\/p>\n\n\n\n
\n- les logements interm\u00e9diaires (LLI) neufs : on parle ici de logements \u00e0 loyers ma\u00eetris\u00e9s, c\u2019est-\u00e0-dire des logements destin\u00e9s aux familles trop ais\u00e9es pour acc\u00e9der au parc social mais pas suffisamment riches pour les loyers du march\u00e9. Les loyers sont plafonn\u00e9s (avec 20% de d\u00e9cote<\/strong>) et d\u00e9pendent de plusieurs conditions <\/li>\n\n\n\n
- les logements abordables contractualis\u00e9s (LAC) neufs : ne d\u00e9pendent d\u2019aucune cat\u00e9gorie juridique et r\u00e9serv\u00e9s aux institutionnels qui ach\u00e8tent en bloc \u00e0 prix d\u00e9cot\u00e9. Les logements sont mis en location avec une d\u00e9cote sur le loyer \u00e0 hauteur de 10%<\/strong><\/li>\n\n\n\n
- les logements abordables contractualis\u00e9s (LAC) r\u00e9habilit\u00e9s : l\u2019objectif est de participer aux r\u00e9habilitations du patrimoine existant et de garder les m\u00eames principes que le LAC neufs<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Pour que ces fonds puissent se positionner sur ces diff\u00e9rentes cat\u00e9gories d\u2019actifs, ils pourraient utiliser l\u2019important montant \u00e9pargn\u00e9 par les fran\u00e7ais ces derniers mois. En effet, via des v\u00e9hicules d\u2019investissement ouverts \u00e0 l\u2019\u00e9pargne publique, les soci\u00e9t\u00e9s de gestion pourront profiter d\u2019une source de collecte importante. Il s\u2019agira ensuite de jouer sur des canaux de distribution efficaces via notamment des r\u00e9seaux de conseillers en gestion de patrimoine, des plateformes sp\u00e9cialis\u00e9es voire m\u00eame directement aupr\u00e8s des porteurs de parts finaux. Il est \u00e9galement envisag\u00e9 d\u2019int\u00e9grer ces fonds en tant qu\u2019unit\u00e9 de compte au sein d\u2019assurance-vies au cadre fiscal avantageux.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\nLes fran\u00e7ais sont de plus en plus nombreux \u00e0 investir en direct, t\u00e9moignant une fois de plus de leur int\u00e9r\u00eat dans la pierre. Parmi ces investisseurs, nous retrouvons de nombreux investisseurs locatifs, que ce soit dans l\u2019ancien ou dans le neuf. Or, les investisseurs locatifs ont, pour la plupart, des cr\u00e9dits \u00e0 rembourser limitant leur capacit\u00e9 d\u2019investissement et notamment leur propension \u00e0 r\u00e9aliser des travaux et \u00e0 veiller \u00e0 la bonne tenue du logement. Il en est de m\u00eame que les actifs r\u00e9sidentiels sont, pour la plupart, des copropri\u00e9t\u00e9s. Dans ce cadre, cela peut potentiellement nuire \u00e0 la prise de d\u00e9cision, au d\u00e9triment des locataires et des performances de l\u2019immeuble. Le co\u00fbt g\u00e9n\u00e9r\u00e9 par l\u2019entretien et\/ou la r\u00e9novation des parties communes, par exemple, peut ne pas \u00eatre une pr\u00e9occupation premi\u00e8re des propri\u00e9taires si ces derniers ont l\u2019objectif de vendre prochainement.<\/p>\n\n\n\n
La monopropri\u00e9t\u00e9 peut d\u00e8s lors \u00eatre une premi\u00e8re solution. L'ASPIM insiste sur le fait que les investisseurs institutionnels poss\u00e8dent une expertise forte dans la gestion d\u2019actifs cultiv\u00e9e par leurs investissements historiques en actifs de bureaux et de commerces, entre autres. Ils profitent \u00e9galement de moyens plus importants leur donnant acc\u00e8s \u00e0 des outils de gestion digitaux et op\u00e9rationnels, de mani\u00e8re \u00e0 g\u00e9rer leurs locataires efficacement. A ce titre, la pr\u00e9sence de plusieurs locataires mutualise le risque limitant les probl\u00e8mes de solvabilit\u00e9 et facilitant le pilotage de l\u2019immeuble en question. Une autre probl\u00e9matique est celle li\u00e9e aux incitations fiscales. En effet, les dispositifs PInel et Duflot notamment, impliquent de respecter des plafonds de loyers destin\u00e9s \u00e0 habiter les m\u00e9nages \u00e9ligibles au parc social. De nombreux investisseurs particuliers sont propri\u00e9taires de biens destin\u00e9s uniquement aux gens les plus modestes. Une cat\u00e9gorie de m\u00e9nage ne peut donc ni acc\u00e9der au parc social et ne peut pas non plus supporter les loyers du march\u00e9, trop \u00e9lev\u00e9s. Les besoins sont donc nombreux et les fonds institutionnels peuvent v\u00e9ritablement apporter des solutions.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
La cr\u00e9ation de fonds logements d\u00e9di\u00e9s au logement abordable<\/strong><\/h2>\n\n\n\nUn fonds logement est un fonds qui investit uniquement dans des actifs r\u00e9sidentiels. Ces derniers regroupent les logements, les r\u00e9sidences \u00e9tudiantes et seniors, les immeubles de coliving ou de colocation, les actifs mixtes \u00e0 majorit\u00e9 r\u00e9sidentielle\u2026<\/p>\n\n\n\n
Ces fonds agiraient sur trois cat\u00e9gories bien distinctes :<\/p>\n\n\n\n
\n- les logements interm\u00e9diaires (LLI) neufs : on parle ici de logements \u00e0 loyers ma\u00eetris\u00e9s, c\u2019est-\u00e0-dire des logements destin\u00e9s aux familles trop ais\u00e9es pour acc\u00e9der au parc social mais pas suffisamment riches pour les loyers du march\u00e9. Les loyers sont plafonn\u00e9s (avec 20% de d\u00e9cote<\/strong>) et d\u00e9pendent de plusieurs conditions <\/li>\n\n\n\n
- les logements abordables contractualis\u00e9s (LAC) neufs : ne d\u00e9pendent d\u2019aucune cat\u00e9gorie juridique et r\u00e9serv\u00e9s aux institutionnels qui ach\u00e8tent en bloc \u00e0 prix d\u00e9cot\u00e9. Les logements sont mis en location avec une d\u00e9cote sur le loyer \u00e0 hauteur de 10%<\/strong><\/li>\n\n\n\n
- les logements abordables contractualis\u00e9s (LAC) r\u00e9habilit\u00e9s : l\u2019objectif est de participer aux r\u00e9habilitations du patrimoine existant et de garder les m\u00eames principes que le LAC neufs<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Pour que ces fonds puissent se positionner sur ces diff\u00e9rentes cat\u00e9gories d\u2019actifs, ils pourraient utiliser l\u2019important montant \u00e9pargn\u00e9 par les fran\u00e7ais ces derniers mois. En effet, via des v\u00e9hicules d\u2019investissement ouverts \u00e0 l\u2019\u00e9pargne publique, les soci\u00e9t\u00e9s de gestion pourront profiter d\u2019une source de collecte importante. Il s\u2019agira ensuite de jouer sur des canaux de distribution efficaces via notamment des r\u00e9seaux de conseillers en gestion de patrimoine, des plateformes sp\u00e9cialis\u00e9es voire m\u00eame directement aupr\u00e8s des porteurs de parts finaux. Il est \u00e9galement envisag\u00e9 d\u2019int\u00e9grer ces fonds en tant qu\u2019unit\u00e9 de compte au sein d\u2019assurance-vies au cadre fiscal avantageux.<\/p>\n\n\n\n
Pour que ces fonds puissent se positionner sur ces diff\u00e9rentes cat\u00e9gories d\u2019actifs, ils pourraient utiliser l\u2019important montant \u00e9pargn\u00e9 par les fran\u00e7ais ces derniers mois. En effet, via des v\u00e9hicules d\u2019investissement ouverts \u00e0 l\u2019\u00e9pargne publique, les soci\u00e9t\u00e9s de gestion pourront profiter d\u2019une source de collecte importante. Il s\u2019agira ensuite de jouer sur des canaux de distribution efficaces via notamment des r\u00e9seaux de conseillers en gestion de patrimoine, des plateformes sp\u00e9cialis\u00e9es voire m\u00eame directement aupr\u00e8s des porteurs de parts finaux. Il est \u00e9galement envisag\u00e9 d\u2019int\u00e9grer ces fonds en tant qu\u2019unit\u00e9 de compte au sein d\u2019assurance-vies au cadre fiscal avantageux.<\/p>\n\n\n\n
![](\"https:\/\/lh3.googleusercontent.com\/lw2IUSQ5Yr_iEgIPqsUuR4Nz2_S0qtObnlgThujU4qpEu93zfsuIlHExvgH3yj60I0-BT1tgL1OJVzlNBozrNRjFJo0iCZdUwQ3lhA8mrFACknI6s-rBJPbz3_A-S4V701l1p9sL\")
<\/p>\n\n\n\n