Externalisation immobilière et valorisation de l'immobilier d'entreprise

Les entreprises ont traversé une année 2020 particulièrement incertaine compte-tenu du contexte sanitaire et économique instable. Pour faire face à leurs problématiques financières, elles ont fait preuve d’une grande résilience en mettant en place des stratégies opérationnelles efficaces pour se dégager de la trésorerie. Dès lors, les opérations d’externalisation immobilière furent l’une des réponses les plus pertinentes puisqu'elles permettent aux entreprises propriétaires et utilisatrices de leurs locaux de vendre leurs murs tout en restant locataire dans le cadre d’un bail commercial. En 2020, ce marché dit de cession-bail représente 27 milliards d’euros, chiffre en augmentation par rapport à 2019.

Les objectifs du Sale & Leaseback

Une opération de cession-bail (Sale and Leaseback en anglais) va permettre à une entreprise propriétaire de ses propres locaux de céder son immobilier d’exploitation à une société de crédit-bail ou à un investisseur. L’entreprise continue d’exploiter les locaux dans le cadre d’un bail commercial. Cette pratique présente de nombreux avantages autour d’une tryptique particulièrement pertinente.

L’entreprise se dégage de nouvelles ressources financières lui permettant de financer de nouveaux projets et de se concentrer sur son cœur de métier et ses activités stratégiques. En débloquant de nouvelles liquidités, elle peut aussi alléger son bilan comptable en remboursant ses emprunts antérieurs. Dans ce cadre, elle présente une situation financière plus saine et sécurisée vis-à-vis de ses créanciers. La compression des taux, une offre limitée et une forte demande nivellent les prix par le haut et permettent aux entreprises de céder leurs actifs à des volumes de prix élevés. De plus, en cédant ses murs, l’entreprise transfère le risque d’obsolescence et de dévalorisation de l’actif à l’acquéreur désormais responsable des gros travaux coûteux et des contraintes de mise aux normes. D’un point de vue fiscal, les loyers que l’entreprise aura à régler seront déductibles de son résultat. Enfin, cette opération donne l’avantage au nouvel acquéreur d’être en possession d’un actif loué à une entreprise solide financièrement dans le cadre bail pour une durée allant de 6 à 15 ans. 

L’intérêt grandissant porté à ce type d’opération se justifie par ses nombreux avantages principalement d’ordre financier. Cependant, elle n’échappe pas à différents inconvénients. Le cédant n’a désormais plus la main au développement de l’actif immobilier. Certains investissements nécessaires à l’évolution technique du bâtiment, aux rénovations lourdes ou encore la mise en place de nouvelles labellisations sont en pratique du fait du bailleur. Toutefois, certaines charges peuvent faire l’objet d’une répartition entre le propriétaire et le locataire, source de conflits d’intérêt et de mésentente.

De manière plus globale, le marché de l’externalisation immobilière est en expansion et a prouvé son adaptabilité à différents contextes économiques. Cette opération est une source indéniable de liquidité en temps de crise, comme elle peut aussi profiter de grands volumes d’investissement en temps vertueux.

Le marché de l’externalisation immobilière en 2020

L’année 2020 a été le théâtre de nombreux rebondissements économiques d’abord marqué par l’arrêt partiel voire total de certains pays en mars. Pour permettre à leurs entreprises de répondre à des besoins de financement ou de trésorerie rapidement, les chefs d’entreprise pouvaient étudier l’option de la vente de leurs murs immobiliers. Bien que les aides gouvernementales aient largement contribué à leur résilience, l’année 2020 aura été un record pour les cessions-bail avec plus de 27 milliards d’euros d’actifs cédés, d’après une étude JLL. En temps de crise, ces opérations apparaissent comme de véritables solutions, côté locataire et côté locataire, ce dernier s’assurant la perspective de revenus réguliers.

Toujours d’après une étude JLL, les actifs de bureaux représentent la typologie la plus représentée en matière d’externalisation immobilière en concentrant un volume de 7,5 milliards d’euros. Le secteur de la logistique a également fait l’objet de nombreuses opérations de cession-bail. En effet, les entrepôts et les locaux d’activités ont été largement plébiscités par les investisseurs.

Les actifs de logistique ont le vent en poupe ces derniers mois. Il y a d’abord l’essor du e-commerce et le développement du secteur de la vente en ligne, succès croissant répondant à une nouvelle habitude de consommation. Ces mutations se corrèlent à la transition écologique et à la volonté de diminuer l’empreinte carbone au regard du durcissement des règles environnementales. Ces enjeux écologiques et sociétaux s’ajoutent aussi à ce besoin d’actifs de stockage au plus proche du consommateur, la logistique urbaine du dernier kilomètre. L’ensemble de ces raisons viennent justifier l’intérêt croissant des fonds immobiliers et autres investisseurs à s’orienter vers des opérations de Sale & Leaseback autour d’actifs de stockage.

De nombreuses entreprises vendent leurs locaux industriels comme ce fut le cas pour l’enseigne Décathlon qui a externalisé un portefeuille de trois entrepôts auprès d’Exeter Property Group. Dans ce cas précis, Décathlon devient locataire d’entrepôts désormais détenus par un fonds américain. Cette opération a été réalisée par les équipes de BNP Paribas Real Estate (source : lien).

Monétiser l’immobilier d’entreprise

Outre les opérations d’externalisation immobilière classique, il existe différentes déclinaisons tout à fait pertinentes. Il est possible de réaliser ce type de schéma dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA). Prenons l’exemple d’un opérateur souhaitant développer son concept et réalisant lui-même la maîtrise d'œuvre de ses projets immobiliers. Il souhaite se faire accompagner par un investisseur dans l’objectif de lui vendre les murs et ainsi devenir locataire. A cet effet, nous parlons de bail en l’état futur d’achèvement puisqu’il s’agit d’un contrat de bail conclu avant même la fin des travaux. L’opérateur assurera son activité dans ses nouveaux locaux à la livraison du bâtiment.

Il est également possible pour l’entreprise utilisatrice de redevenir propriétaire au terme d’une durée convenue en amont. En effet, les deux parties peuvent prévoir une option d’achat grâce à laquelle un prix est déterminé et offrant ainsi une opportunité supplémentaire. Nous parlons ici d’opération de crédit-bail.

Enfin, parmi les différentes solutions existantes, nous pouvons évoquer le Credit Tenant Lease (CTL) : la monétisation des cash-flows. Il s’agit d’une solution innovante permettant à l’entreprise de générer des liquidités correspondant à la valeur actuelle des loyers ou à hauteur de  105% de la valeur vénale de l’actif sans avoir à le céder. Cela requiert la mise en place d’un bail interne dont les revenus locatifs peuvent être titrisés et distribués à plusieurs investisseurs sous forme d’obligations. Ainsi, l’utilisateur reste propriétaire de son bien en bénéficiant d’un financement long-terme dont le montant dépend de la durée du bail, du niveau des loyers, de l’indexation et d’un taux d’intérêt sécurisé. L’entreprise peut dès lors capitaliser sur la valeur de son actif immobilier afin de répondre à ses besoins de financement sans avoir à céder son bien comme c’est le cas pour une opération de sale and leaseback classique.

Le Sale & Leaseback avec Rock-n-Data

Comme vous pouvez le constater désormais, une opération d’externalisation immobilière peut s'avérer particulièrement pertinente. Elle offre de nombreuses solutions répondant parfaitement aux problématiques actuelles de nombreuses entreprises. 

Chez Rock-n-Data, nous sommes en capacité de vous accompagner sur chacune des étapes de la transaction. Notre parfaite connaissance des investisseurs nous permettra d’identifier rapidement un partenaire capable de se positionner sur ce type d’opération à forte création de valeur.

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