La SCPI poursuit son expansion au Royaume-Uni avec un nouvel actif hôtelier
La SCPI Iroko Zen continue de développer son exposition à l’immobilier européen avec l’acquisition d’un hôtel Premier Inn à Sunderland, dans le nord-est de l’Angleterre. Cette nouvelle opération renforce la stratégie d’investissement opportuniste de la société de gestion Iroko, fondée sur la recherche de rendement et de résilience locative.
Situé dans une zone touristique dynamique, l’actif bénéficie d’un environnement favorable et d’un locataire de référence sur le marché britannique. Avec un bail long terme et un rendement acte en main non garanti de 7,57 %, ce nouvel investissement s’inscrit dans la continuité de la diversification géographique de la SCPI Iroko Zen.
Un hôtel stratégiquement situé à Sunderland
Une destination touristique en croissance
L’actif acquis est un hôtel Premier Inn, situé à Sunderland, une ville côtière du Royaume-Uni qui attire près de 9 millions de visiteurs par an. Cette destination est prisée tant pour son patrimoine industriel que pour ses plages, son port de plaisance et ses événements sportifs et culturels.
La ville de Sunderland bénéficie également d’un réseau de transports développé, avec un accès facilité à Newcastle, à l’aéroport international de la région et à la côte est britannique. Le tourisme y est porté par une demande croissante d’hébergement économique de qualité, un positionnement parfaitement aligné avec l’offre de la chaîne Premier Inn.
Un actif exploité par un acteur de référence
Premier Inn, est une marque hôtelière du groupe britannique Whitbread, coté à la Bourse de Londres. Le groupe gère plus de 800 hôtels au Royaume-Uni, avec une réputation établie pour ses établissements en zones urbaines et périurbaines.
Le bail commercial signé est d’une durée ferme de plus de 10 ans, permettant une visibilité locative durable. Ce type de bail long terme est particulièrement recherché dans le contexte actuel, marqué par des incertitudes économiques et une hausse des taux d’intérêt.
Une acquisition aux fondamentaux solides
Détail de l’opération
L’investissement a été réalisé pour un montant de 9,41 M€ hors droits. Le rendement acte en main s’élève à 7,57 % (non garanti), un niveau supérieur à la moyenne du marché tertiaire en Europe de l’Ouest. Ce taux est indicatif à l’achat, calculé comme le rapport entre le loyer annuel et le prix d’acquisition acte en main.
Ce rendement s’explique par plusieurs facteurs :
- Un prix d’acquisition attractif, lié à une bonne lecture du marché local.
- Un locataire fiable, offrant une sécurité locative sur le long terme.
- Un secteur hôtelier porteur, avec un rebond de l’activité touristique post-Covid.
Tableau récapitulatif de l’acquisition
| Éléments clés | Détails |
| Localisation | Sunderland, Royaume-Uni |
| Type d’actif | Hôtel |
| Enseigne | Premier Inn |
| Groupe locataire | Whitbread (coté à la Bourse de Londres) |
| Montant investi | 9,41 M€ hors droits |
| Rendement acte en main | 7,57 % (non garanti) |
| Durée ferme du bail | Supérieure à 10 ans |
| Nombre d’établissements du groupe | +800 hôtels (Royaume-Uni) |
| Secteur | Hôtellerie - tourisme |
Une stratégie d’investissement européenne
Diversification géographique
Avec cette nouvelle acquisition, la SCPI Iroko Zen renforce sa présence au Royaume-Uni, déjà amorcée par d’autres acquisitions dans le pays. Cette stratégie vise à mutualiser les risques locatifs en investissant dans plusieurs juridictions et à capter les dynamiques propres à chaque marché immobilier.
La SCPI est aujourd’hui présente dans plusieurs pays européens dont :
- L’Allemagne
- L’Espagne
- Les Pays-Bas
- Le Royaume-Uni
- L’Irlande
Cette diversification géographique permet à la SCPI de capter des opportunités sur des marchés parfois plus dynamiques ou plus résilients que celui de l'immobilier tertiaire français.
Secteurs porteurs et locataires solides
Outre la diversification géographique, Iroko Zen vise des secteurs jugés porteurs, tels que :
- La logistique
- Le commerce alimentaire
- Les services de proximité
- L’hôtellerie économique
La SCPI privilégie également des locataires de premier plan, capables de faire face à leurs engagements sur le long terme. Le choix de Whitbread comme partenaire locatif reflète cette volonté d’exigence en matière de qualité des preneurs.
Exemple : un actif hôtelier dans un portefeuille diversifié
L’acquisition de l’hôtel Premier Inn n’est pas représentative de l’ensemble du patrimoine de la SCPI Iroko Zen. Celle-ci dispose d’un portefeuille multi-sectoriel composé :
- De locaux logistiques et commerciaux en Allemagne et aux Pays-Bas,
- De bureaux adaptés à l’usage post-Covid en Espagne,
- De commerces alimentaires occupés par des chaînes locales en Irlande.
Cette stratégie permet de lisser les performances globales de la SCPI, tout en saisissant des opportunités ponctuelles à forte valeur ajoutée comme cet actif hôtelier britannique.
Une SCPI innovante dans sa gestion
Un modèle sans frais d’entrée
L’un des points distinctifs d’Iroko Zen reste son absence de frais de souscription*. Ce modèle permet d’investir de manière plus directe dans l’immobilier, en réduisant les frais initiaux à la charge de l’investisseur. Il s’agit d’un positionnement encore rare sur le marché des SCPI, bien que de plus en plus d’acteurs y réfléchissent.
* Des frais de sortie anticipée de 5 % HT pour les retraits avant 3 ans et de gestion annuelle de 12 % HT sur les loyers perçus sont appliqués.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
Une collecte soutenue et une capitalisation en hausse
Depuis son lancement, Iroko Zen connaît une collecte soutenue, portée par la recherche d’alternatives aux placements traditionnels. Fin 2024, la SCPI affichait une capitalisation supérieure à 350 millions d’euros, avec une base d’investisseurs en croissance constante.
Enjeux et perspectives
L’investissement dans l’hôtel Premier Inn de Sunderland reflète les convictions d’Iroko en matière de sélection d’actifs, de localisation stratégique et de bail sécurisé. Il s’inscrit également dans un contexte où les investisseurs cherchent à préserver leur pouvoir d’achat via des rendements ajustés aux risques.
L’avenir d’Iroko Zen dépendra de sa capacité à :
- Maintenir une collecte maîtrisée,
- Poursuivre ses arbitrages avec discernement,
- S’adapter aux évolutions réglementaires européennes,
- Consolider ses performances dans un contexte de normalisation monétaire.
Points clés à retenir
- SCPI Iroko Zen a acquis un hôtel Premier Inn à Sunderland pour 9,41 M€.
- Le locataire, Whitbread, est un acteur majeur de l’hôtellerie britannique.
- Le bail est signé pour une durée ferme de plus de 10 ans.
- Le rendement acte en main est de 7,57 % (non garanti)
- Cette acquisition renforce la présence de la SCPI au Royaume-Uni.
- L’actif s’inscrit dans une stratégie de diversification géographique et sectorielle.
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