Pour la 5ème année consécutive, Rock-n-Data a réalisé une étude sur les performances de 179 fonds immobiliers grand public français en 2023. La capitalisation totale de ces fonds représente plus de 167 milliards d’euros, soit une moyenne de près de 932 M€ par fonds.
Une actualité immobilière mouvementée en 2023
En 2023, l’actualité des fonds immobiliers pierre-papier a été mouvementée et a suscité beaucoup de discussions auprès des professionnels et des épargnants. Pour rappel, la pierre-papier désigne toutes les formes de placement financier coté ou non-coté ayant l’immobilier pour support. Pour réaliser notre étude, nous nous sommes basés sur quatre types de véhicules de placement immobiliers différents : les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), les OPCI Grand Public (Organisme de Placement Collectif Immobilier), les SIIC (Sociétés d’Investissement en Immobilier Coté) et les SC en Unités de Compte immobilières (Sociétés Civiles Immobilières). Dans le cadre de notre étude, nous avons analysé un total de 179 fonds immobiliers gérées par 67 sociétés de gestion différentes.
La capitalisation totale du marché de la pierre-papier représente plus de 167 milliards d’euros au 31 décembre 2023.
Véhicules historiques, les SCPI ont enregistré en 2023 une collecte nette des retraits de 5,79 milliards d’euros, un niveau similaire à celui observé en 2020. Il est toutefois important de noter que la collecte brute, c’est-à-dire le montant total des capitaux collectés, atteint 7,60 milliards d’euros ce qui reste élevé (sur un échantillon de 110 SCPI de rendement)-. Les SC en Unités de Compte immobilières présentent une décollecte de 543 millions d’euros en 2023 (sur un échantillon de 53 SC-UC). Les OPCI Grand Public enregistrent, quant à eux, une décollecte de 2,25 milliards d’euros (sur un échantillon de 19 OPCI).
Les SCPI restent les véhicules les plus représentés
Au 31 décembre 2023, les SCPI représentent une capitalisation totale de près de 86,5 milliards d’euros, suivies par les foncières cotées, valorisées à 49,6 milliards d’euros (sur un échantillon de 23 foncières cotées). Les OPCI Grand Public représentent quant à eux 14,3 milliards d’euros d’actif net global (sur un échantillon de 23 OPCI).
Sur la base des informations communiquées à date (une trentaine de SC-UC ont souhaité communiquer), les SC en Unité de Compte immobilières présentent un actif net global total de 16,6 milliards d’euros. Ces dernières affichent une performance globale de -6,03% sur l’ensemble des fonds que nous avons étudiés. Uniquement accessible au sein d’un contrat d’assurance-vie, l’investissement en Unités de Comptes Immobilières permet aussi de profiter des avantages fiscaux offerts par cette enveloppe.
Les OPCI Grand Public présentent une variation moyenne de leur valeur liquidative de –7,90% sur l’année 2023.
| Taux de distribution 2023 | Variation annuelle* | Performance | |
| SCPI | 4,50 % | -5,16 % | -0,66 % |
| OPCI GP | 1,27 % | -7,91 % | -6,64 % |
| SC UC | / | -6,03 % | -6,03 % |
| SIIC | 6,21 % | 7,77 % | 13,98 % |
Enfin, les foncières cotées ont vu leurs cours de bourse augmenter de +7,77 % sur l’année 2023. Rappelons que l’effet de levier par l’endettement fait partie intégrante du business model des foncières, car il leur permet de faire leur travail de création de valeur par le développement de nouveaux actifs, le redéveloppement de biens immobiliers anciens, tout en assurant un dividende à l’actionnaire. Elles affichent par ailleurs un taux de distribution de 6,21%, rapport entre les dividendes distribués en 2023 sur le résultat 2022 et le cours au 1er janvier de l’année 2023. Quant aux SCPI, elles délivrent un taux de distribution de 4,50%* et la revalorisation moyenne de leur prix de parts est de -5,16% sur l’année 2023. Cette revalorisation moyenne s’explique bien sûr par les multiples baisses de prix de part observées cette année. En effet 26 SCPI ont vu leur prix de part baisser à date, les variations étant comprises entre -6,79% et -19,23%.
Les SCPI face aux enjeux de la liquidité
Dans ce contexte économique en mutation, les fonds immobiliers sont sujets à des baisses de la valorisation des actifs détenus par les SCPI. Bien que l’ajustement des valeurs se poursuive, il reste variable selon la typologie, l’emplacement et la qualité des biens. La dépréciation des biens immobiliers détenus par certaines SCPI a récemment entraîné une réduction de la valeur totale de leurs actifs. En effet, depuis début 2023, 26 SCPI ont dû réduire le prix de leurs parts, sur un total de plus de 110 SCPI de rendement. Cela a entrainé des demandes de retrait chez certaines SCPI, confrontées désormais à des problématiques de liquidité. Ce sujet est abordé dans notre article "Problème de liquidité des SCPI : les solution." Cependant, toutes n’y sont pas sujettes puisque nombreuses sont celles qui continuent de collecter auprès des épargnants et de présenter des performances particulièrement attractives à plus de 6% de taux de distribution.
Plus globalement, la baisse de prix amorcée depuis déjà plusieurs mois offre de véritables opportunités de marché et pourrait, pour les mois à venir, permettre aux investisseurs de profiter de rendements supérieurs à ce que nous avons connu ces dernières années.
Etudes de Marché
Tous
Immobilier Commercial