La vente d'un bien immobilier

Lorsqu’une société de gestion souhaite vendre un bien immobilier, elle doit maîtriser toutes les étapes de la transaction de la réception de l’offre jusqu’à remise des clés au nouveau propriétaire.

1. Expertise du bien immobilier 

Les immeubles détenus par la société de gestion sont expertisés tous les cinq ans par un expert indépendant en évaluation immobilière. Dans cet intervalle l’expertise est actualisée chaque année sans visite systématique de l’immeuble. 

Sur cette base, la société de gestion pourra déterminer un prix de vente dans l’objectif de cristalliser une plus-value. Elle peut également, spécifiquement pour ce bien immobilier qu’elle souhaite arbitrer, mandater un cabinet et s’assurer de la meilleure expertise possible. 

2. Signature d’un mandat de vente

La société de gestion va alors signer un mandat de vente avec un broker immobilier dans le but de se faire accompagner sur l’ensemble des étapes. Plusieurs types de mandats existent parmi lesquels le mandat exclusif de manière à ce qu’une seule agence s’occupe du dossier.

3. Visite de l’actif immobilier et rédaction d’une offre

Les premières visites se succèdent et un investisseur semble intéressé. Le dossier passe en comité si l’investisseur est une société de gestion. Cette dernière rédige une offre pour signifier son intention d’achat. Il s’agit du tout premier engagement permettant à la fois à l’acheteur et au vendeur de sceller les contours de la transaction immobilière et notamment le prix net vendeur, d’éventuelles conditions suspensives et la durée de validité de l’offre. Cette offre est transmise au mandataire qui la transmet au propriétaire pour analyser les conditions proposées avant la date limite de validité. Le propriétaire contresigne l’offre et démarre une période d’exclusivité d’un mois pendant laquelle les conditions éventuelles devront être levées : audit technique, préemption locataire… Si la conclusion des audits potentiels est validée, alors le bien repasse de nouveau en comité et une offre ferme peut être formulée.

4. Signature de la promesse de vente

A l’issue de la période d’exclusivité, et sous réserve que l’ensemble des conditions aient été levées, les parties décident de signer la promesse de vente. Il s’agit d’un avant-contrat qui précède de quelques mois la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire. Le bien immobilier est réservé à l’acquéreur. Cette promesse de vente permet aux différentes parties de s’entendre sur l’objet de la vente, dont le prix de vente et les clauses suspensives permettant à l’acquéreur de se retirer de la vente en cas de non-réalisation de celles-ci. 

Les conditions suspensives doivent donc être validées selon le délai fixé par la promesse et peuvent être de différentes natures comme l’obtention d’un financement, l’absence de servitudes ou la purge du droit de préemption urbain. Le notaire vendeur va en fait avertir la commune qu’une vente est en cours sur le bien concerné via une déclaration d’intention d’aliéner. En effet, certains biens se situent dans un périmètre déterminé par la commune ou les collectivités au sein duquel s’applique un droit de préemption. La commune devient dès lors prioritaire pour acheter le bien et dispose de deux mois pour signifier son intérêt à réception de la DIA. L’absence de réponse indique le refus de préempter, la commune étant généralement réactive en faisant valoir qu’elle renonce.

5. Signature de l’acte authentique de vente

L’ensemble des conditions suspensives ont été levées et le délai maximal pour la transmission des pièces au notaire arrive à son terme (généralement 60 jours suivant la signature de la promesse de vente). Si toutes les pièces sont réunies et que les documents relatifs à la vente sont rédigés, alors un projet d’acte et une signature peuvent être envisagées. 

C’est également à ce moment que les honoraires sont payés auprès des intermédiaires étant intervenus dans le dossier. Ils sont calculés sur la base du prix net vendeur. 

6. Transfert de propriété et remise des clés

L’acte authentique est signé par l’ensemble des parties devant le notaire qui l’authentifie ce qui entraîne le transfert de propriété et le paiement du prix par l’acheteur. Le vendeur remet les clés à l’acheteur, ce dernier devenant dès lors le nouveau propriétaire.

7. L’acte de propriété

L’acte de propriété est le document juridique indispensable pour prouver sa qualité de propriétaire et doit être conservé tout le temps où l’acquéreur détient l’actif. En attente de recevoir cet acte de propriété, le notaire transmet au nouveau propriétaire un certificat de propriété lui permettant de prouver sa qualité de propriétaire nécessaires à l’assurance et à l’entretien de l’actif.

FR : Immobilier Commercial, SCPI   FR : Rock & DATA   FR : février 12, 2022

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