Lorsqu’une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des marchés Financiers) souhaite vendre un bien immobilier, elle doit maîtriser toutes les étapes de la transaction, de la réception de l’offre jusqu’à la remise des clés au nouveau propriétaire. En 2024, l'accent est mis sur l'intégration des technologies numériques pour optimiser ces processus, avec l'utilisation croissante de plateformes en ligne pour les transactions immobilières.
Expertise du bien immobilier
Les immeubles détenus par la société de gestion sont expertisés tous les cinq ans. Cette expertise est réalisée par un expert indépendant en évaluation immobilière. Dans cet intervalle, l’expertise est actualisée chaque année sans visite systématique de l’immeuble. Cependant, de plus en plus de sociétés utilisent des outils de modélisation numérique pour des réévaluations plus fréquentes. Cela permet d'obtenir des estimations plus précises et de réduire les marges d'erreur potentielles.
Sur cette base, la société de gestion pourra déterminer un prix de vente dans l’objectif de cristalliser une plus-value. Elle peut également mandater un cabinet spécifiquement pour ce bien immobilier qu'elle souhaite arbitrer. Cela lui permet de s'assurer d'obtenir la meilleure expertise possible.
Signature d’un mandat de vente
La société de gestion signe alors un mandat de vente avec un broker immobilier. Cela lui permet d'être accompagnée sur l'ensemble des étapes du processus. Plusieurs types de mandats existent, parmi lesquels le mandat exclusif, permettant à une seule agence de s’occuper du dossier. En 2024, il est courant que ces mandats incluent des clauses sur l'utilisation de canaux digitaux. Cela permet de maximiser la visibilité du bien sur le marché.
Visite de l’actif immobilier et rédaction d’une offre
Les premières visites se succèdent, et un investisseur semble intéressé. Le dossier passe en comité si l’investisseur est une société de gestion. Cette dernière rédige une offre pour signifier son intention d’achat. Il s'agit du tout premier engagement permettant à l'acheteur et au vendeur de sceller les contours de la transaction immobilière. Cela inclut notamment le prix net vendeur, les éventuelles conditions suspensives, et la durée de validité de l'offre. Cette offre est transmise au mandataire, qui la communique ensuite au propriétaire. Ce dernier peut ainsi analyser les conditions proposées avant la date limite de validité. En 2024, la digitalisation des processus permet souvent une validation plus rapide des offres, via des plateformes sécurisées.
Le propriétaire contresigne l'offre, ce qui déclenche une période d'exclusivité d'un mois. Durant cette période, les éventuelles conditions, telles que l'audit technique ou la préemption locataire, devront être levées. Si la conclusion des audits potentiels est validée, le bien est présenté de nouveau en comité. À ce moment-là, une offre ferme peut être formulée.
Signature de la promesse de vente
À l'issue de la période d'exclusivité, les parties évaluent si toutes les conditions ont été levées. Si c'est le cas, elles décident de signer la promesse de vente. Il s’agit d’un avant-contrat qui précède de quelques mois la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire. Le bien immobilier est réservé à l’acquéreur. Cette promesse de vente permet aux différentes parties de s’entendre sur l’objet de la vente, dont le prix de vente et les clauses suspensives permettant à l’acquéreur de se retirer de la vente en cas de non-réalisation de celles-ci. Avec les avancées technologiques, la plupart des promesses de vente sont désormais signées électroniquement, offrant un gain de temps et une sécurité juridique accrue.
Les conditions suspensives doivent donc être validées selon le délai fixé par la promesse et peuvent être de différentes natures, comme l’obtention d’un financement, l’absence de servitudes ou la purge du droit de préemption urbain. Le notaire vendeur va en fait avertir la commune qu’une vente est en cours sur le bien concerné via une déclaration d’intention d’aliéner. En effet, certains biens se situent dans un périmètre déterminé par la commune ou les collectivités, au sein duquel s’applique un droit de préemption. La commune devient dès lors prioritaire pour acheter le bien et dispose de deux mois pour signifier son intérêt à réception de la DIA. En 2024, de nombreuses communes ont simplifié ces démarches via des portails en ligne dédiés, accélérant ainsi le processus de vente.
L’absence de réponse indique le refus de préempter, la commune étant généralement réactive en faisant valoir qu’elle renonce.
Signature de l’acte authentique de vente
Toutes les conditions suspensives ayant été levées, le délai maximal pour la transmission des pièces au notaire arrive à son terme. Il est important de respecter ce délai pour finaliser la procédure.
C’est également à ce moment que les honoraires sont payés auprès des intermédiaires ayant intervenu dans le dossier. Ils sont calculés sur la base du prix net vendeur.
Transfert de propriété et remise des clés
L'acte authentique est signé par l'ensemble des parties devant le notaire, qui l'authentifie. Cette signature entraîne le transfert de propriété et le paiement du prix par l'acheteur. Le vendeur remet les clés à l’acheteur, ce dernier devenant dès lors le nouveau propriétaire.
L’acte de propriété
L'acte de propriété est le document juridique indispensable pour prouver sa qualité de propriétaire. Il doit être conservé durant toute la période où l'acquéreur détient l'actif. En attendant de recevoir cet acte de propriété, le notaire transmet au nouveau propriétaire un certificat de propriété. Ce document permet de prouver sa qualité de propriétaire et est nécessaire pour l'assurance et l'entretien de l'actif. En 2024, ces documents sont souvent disponibles sous format numérique sécurisé, facilitant leur conservation et leur accessibilité.
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