La vente d’un bien immobilier

Lorsqu’une société de gestion souhaite vendre un bien immobilier, elle doit maîtriser toutes les étapes de la transaction de la réception de l’offre jusqu’à remise des clés au nouveau propriétaire.

1. Expertise du bien immobilier 

Les immeubles détenus par la société de gestion sont expertisés tous les cinq ans par un expert indépendant en évaluation immobilière. Dans cet intervalle l’expertise est actualisée chaque année sans visite systématique de l’immeuble. 

Sur cette base, la société de gestion pourra déterminer un prix de vente dans l’objectif de cristalliser une plus-value. Elle peut également, spécifiquement pour ce bien immobilier qu’elle souhaite arbitrer, mandater un cabinet et s’assurer de la meilleure expertise possible. 

2. Signature d’un mandat de vente

La société de gestion va alors signer un mandat de vente avec un broker immobilier dans le but de se faire accompagner sur l’ensemble des étapes. Plusieurs types de mandats existent parmi lesquels le mandat exclusif de manière à ce qu’une seule agence s’occupe du dossier.

3. Visite de l’actif immobilier et rédaction d’une offre

Les premières visites se succèdent et un investisseur semble intéressé. Le dossier passe en comité si l’investisseur est une société de gestion. Cette dernière rédige une offre pour signifier son intention d’achat. Il s’agit du tout premier engagement permettant à la fois à l’acheteur et au vendeur de sceller les contours de la transaction immobilière et notamment le prix net vendeur, d’éventuelles conditions suspensives et la durée de validité de l’offre. Cette offre est transmise au mandataire qui la transmet au propriétaire pour analyser les conditions proposées avant la date limite de validité. Le propriétaire contresigne l’offre et démarre une période d’exclusivité d’un mois pendant laquelle les conditions éventuelles devront être levées : audit technique, préemption locataire… Si la conclusion des audits potentiels est validée, alors le bien repasse de nouveau en comité et une offre ferme peut être formulée.

4. Signature de la promesse de vente

A l’issue de la période d’exclusivité, et sous réserve que l’ensemble des conditions aient été levées, les parties décident de signer la promesse de vente. Il s’agit d’un avant-contrat qui précède de quelques mois la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire. Le bien immobilier est réservé à l’acquéreur. Cette promesse de vente permet aux différentes parties de s’entendre sur l’objet de la vente, dont le prix de vente et les clauses suspensives permettant à l’acquéreur de se retirer de la vente en cas de non-réalisation de celles-ci. 

Les conditions suspensives doivent donc être validées selon le délai fixé par la promesse et peuvent être de différentes natures comme l’obtention d’un financement, l’absence de servitudes ou la purge du droit de préemption urbain. Le notaire vendeur va en fait avertir la commune qu’une vente est en cours sur le bien concerné via une déclaration d’intention d’aliéner. En effet, certains biens se situent dans un périmètre déterminé par la commune ou les collectivités au sein duquel s’applique un droit de préemption. La commune devient dès lors prioritaire pour acheter le bien et dispose de deux mois pour signifier son intérêt à réception de la DIA. L’absence de réponse indique le refus de préempter, la commune étant généralement réactive en faisant valoir qu’elle renonce.

5. Signature de l’acte authentique de vente

L’ensemble des conditions suspensives ont été levées et le délai maximal pour la transmission des pièces au notaire arrive à son terme (généralement 60 jours suivant la signature de la promesse de vente). Si toutes les pièces sont réunies et que les documents relatifs à la vente sont rédigés, alors un projet d’acte et une signature peuvent être envisagées. 

C’est également à ce moment que les honoraires sont payés auprès des intermédiaires étant intervenus dans le dossier. Ils sont calculés sur la base du prix net vendeur. 

6. Transfert de propriété et remise des clés

L’acte authentique est signé par l’ensemble des parties devant le notaire qui l’authentifie ce qui entraîne le transfert de propriété et le paiement du prix par l’acheteur. Le vendeur remet les clés à l’acheteur, ce dernier devenant dès lors le nouveau propriétaire.

7. L’acte de propriété

L’acte de propriété est le document juridique indispensable pour prouver sa qualité de propriétaire et doit être conservé tout le temps où l’acquéreur détient l’actif. En attente de recevoir cet acte de propriété, le notaire transmet au nouveau propriétaire un certificat de propriété lui permettant de prouver sa qualité de propriétaire nécessaires à l’assurance et à l’entretien de l’actif.

FR : Immobilier Commercial, SCPI   FR : Rock & DATA   FR : février 12, 2022

Partager

Mots Clés

Qu’est-ce que la Taxonomie Européenne ?

La taxonomie européenne est un cadre défini par l'Union Européenne qui a pour objectif de classer les activités économiques en fonction de leur impact environnemental et social. Elle permet de définir les activités qui sont considérées comme "durables" et de les différencier des activités qui ne le sont pas, permettant ainsi à l’investisseur de prendre des décisions d’investissement éclairées.

La taxonomie européenne établit une catégorisation des activités économiques sur la base de critères scientifiques permettant l’identification de ces activités dites durables ou "vertes" censées aider les investisseurs dans leur prise de décision. 

Pour classifier une activité économique comme durable, la taxonomie européenne s’appuie sur les six objectifs environnementaux suivants  :

  • L’atténuation du changement climatique ;
  • L'adaptation au changement climatique ;
  • L’utilisation durable et la protection des ressources aquatique et marines ;
  • La transition vers une économie circulaire ;
  • La prévention et la réduction de la pollution ;
  • La protection et la restauration de la biodiversité et des écosystèmes ;

Bien que 90 activités économiques représentant environ 80 % des émissions directes de CO2 dans l'Union Européenne soient aujourd’hui couvertes par la taxonomie, cette dernière reste en constante évolution. L’absence d’une activité ne signifie donc pas forcément que celle-ci n’est pas durable.

Mais l’éligibilité d’une activité ne garantit pas pour autant sa durabilité ! En effet, la classification comme activité effectivement durable repose sur le respect des trois conditions cumulatives suivantes : 

  • Contribuer de façon positive et significative à l'un des six objectifs environnementaux cités plus haut (selon des critères précis définis par l'Union européenne) ; 
  • Ne pas avoir d'impact négatif significatif sur les cinq autres objectifs environnementaux ;
  • Respecter des garanties minimales sociales (droits humains, etc.).
  • Démontrer la contribution substantielle et l'absence d'impact négatif significatif se fait au moyen. Prenons un exemple. 

Décryptage : 

Quand une activité remplit ces trois conditions, on dit qu’elle est alignée avec la taxonomie.

Précisons également que la taxonomie peut être utilisée pour déterminer si un produit est éligible au titre d’investissement durable dans le cadre de la réglementation financière européenne, comme le règlement SFDR (Règlement sur les indicateurs de durabilité).

La taxonomie est utilisée pour classer les investissements immobiliers en fonction de leur performance environnementale et sociale. Par exemple, une SCPI ISR (Société Civile de Placement Immobilier Investissement Socialement Responsable) peut être considérée comme durable si elle investit dans des immeubles qui respectent des normes sociales et environnementales élevées, tels que l'efficacité énergétique et la gestion durable de l'eau ou bien si elle met un place un plan permettant la rénovation en ce sens de son patrimoine.

En somme, la taxonomie européenne est un outil important pour identifier les activités économiques qui contribuent à la transition vers une économie plus durable et pour aider les investisseurs à prendre des décisions d'investissement éclairées. Il est donc important de prendre en compte ces critères pour une meilleure performance environnementale et sociale.

Mots clés : Réchauffement climatique, empreinte carbone, taxonomie européenne, écologie, investissement durable, transition énergétique, responsabilité sociale, émissions de carbone, meilleures pratiques environnementales.

février 2, 2023

Classement des SCPI par rendement en 2022

Alors que l’année 2023 a débuté, les sociétés de gestion commencent à annoncer les rendements annuels de leurs SCPI respectives pour l’année 2022.
Rock-n-Data a dressé pour vous le suivi des performances ...

janvier 17, 2023

Bilan 2022 et perspectives 2023 pour les foncières cotées

En ce début d’année 2023, Rock-n-Data souhaite vous faire un rapide bilan sur l’année 2022 des SIIC françaises avant la parution prochaine de notre étude détaillée ...

janvier 12, 2023

Rock-n-Data au SIMI 2022

Les équipes de Rock-n-Data ont eu l’occasion de se déplacer Porte Maillot au Palais des Congrès dans le cadre du salon de l’immobilier d’Entreprise (SIMI) en décembre dernier ...

janvier 11, 2023

© Rock-n-Data.io 2023 - All rights reserved