Les stratégies d’investissement des fonds immobiliers

Les fonds d'investissement immobilier utilisent différentes stratégies d'investissement pour atteindre des rendements cibles et optimiser les risques. Pour répondre à ces objectifs, nous distinguons quatre stratégies d’investissement : la stratégie Core, la stratégie Core +, la stratégie Value Add et la stratégie Opportuniste. 

La stratégie Core vise des actifs immobiliers stables situés dans les meilleurs endroits occupés par des locataires de qualité et sans travaux à prévoir. Les actifs Core+ sont similaires, mais peuvent nécessiter des travaux mineurs ou une mise en location de dernières surfaces vacantes. La stratégie Value Add implique des actifs qui nécessitent des travaux plus importants pour créer de la valeur et obtenir des rendements plus élevés. Enfin, la stratégie Opportuniste vise des actifs de construction, de lourde restructuration ou de transformation importante, avec des risques significatifs mais un rendement cible très important. Les investisseurs peuvent utiliser l'effet de levier pour augmenter les rendements mais aussi les risques.

La stratégie Core : des actifs immobiliers dits “stabilisés”

Il s’agit ici de la stratégie la plus sécurisée. Un fonds immobiliers investissant dans des actifs “core” cible des biens situés dans les meilleurs endroits où il existe une rareté foncière et occupés par des locataires de qualité. Il n’y a généralement pas de travaux à prévoir puisqu’il s'agit de biens déjà restructurés et certifiés avec des baux longs.

Les gérants optent dès lors pour une stratégie long-terme en bénéficiant d’un rendement immédiat et sécurisé. Ces actifs génèrent des flux de trésorerie stables et constants pas ou très peu volatiles. Nous parlons ici de gestion passive puisqu’il y a peu de gestion à réaliser.

Ils sont situés dans des zones géographiques où la demande locative est soutenue pour des actifs immobiliers de qualité offrant un niveau de prestation élevé. Les investisseurs ne vont mobiliser que très peu de dettes avec un levier financier inférieur à 30% du montant investi.

Parmi ces actifs, nous pouvons citer les immeubles de bureaux dans les quartiers centraux des affaires ou encore les commerces de centre-ville. Ces actifs offrent une multitude de services avec des locataires solides dans le cadre de bail long-terme. Les rendements des actifs “core” se situent aux alentours des 3%.

Les actifs “Core +” présentent les mêmes caractéristiques que les actifs dits “core” à la différence qu’ils peuvent faire l’objet de légers travaux d’asset management (réparations ou relocations).

Ces actifs se négocient généralement à des taux de rendement très bas du fait de leur prix très élevé.

Les actifs “core +” offrent des rendements inférieurs à 6%. Par exemple, nous pouvons retrouver des actifs “core plus” à La Défense, Paris QCA ou Levallois.

La stratégie Value Add : une stratégie de création de valeur

Dans le cadre de la stratégie “value add”, les investisseurs visent des biens sur lesquels il est possible de créer de la valeur. Cette stratégie se distingue de la stratégie core de par sa gestion active et le repositionnement et les travaux dont l’actif immobilier peut faire l’objet.

Les immeubles favorisés sont généralement des immeubles vacants ou obsolètes. Ils sont plus risqués et moins chers que les actifs core mais permettent une fois les rénovations achevées d’obtenir un rendement global bien plus attractif entre distributions et plus-value lors de la revente. 

Il sera également possible pour l’investisseur de renégocier le bail à un loyer plus élevé et donc d’en augmenter la valeur finale. 

L’apparition des nouveaux usages et des nouvelles normes offrent aussi aux investisseurs de nouvelles opportunités en vue de valoriser un actif parfaitement intégré aux nouveaux enjeux sociaux, environnementaux et responsables.

Dans ce cadre, il existe différents types de création de valeurs en immobilier :

Pour ces opérations, l’effet de levier utilisé est plus important que pour des stratégies dites plus sécurisées. In fine, cela permet d’obtenir un rendement encore plus attractif.

A moyen terme, les travaux engagés permettront à ces mêmes immeubles d’entrer dans la catégorie Core +, voire Core.

La stratégie dite “Opportuniste” : un rendement cible très important

Les actifs ciblés font l’objet de construction immobilière, de lourde restructuration ou d’une transformation importante.

Parmi ces opérations, nous pouvons citer celles-ci : 

Les fonds immobiliers vont alors capitaliser sur les opportunités et les tendances du moment en restructurant et en opérant de gros travaux sur l’actif immobilier.

Il peut aussi s’agir d’opérations de promotion immobilière en blanc (construction lancée sans location) ou de très lourdes restructurations. En optant pour une stratégie dite “opportuniste”, l’investisseur prend des risques significatifs en vue de réaliser une revalorisation très importante.

Là aussi, l’investisseur utilisera l’effet de levier de la dette dans le but de gonfler encore un peu plus le rendement global de l’opération.

Le rendement rémunère le risque

Un investisseur prudent avec une forte aversion au risque ira cibler des actifs sécurisés aux locataires solides situés dans secteurs géographiques de qualité. Il bénéficiera d’un emplacement privilégié moins sujet à la volatilité des prix ou des loyers. Dans ce cas de figure, il cherchera à réduire au maximum son endettement. En conséquence, l’investisseur profitera d’un faible rendement. 

En revanche, s’il cherche davantage de rentabilité, alors il s’orientera vers des actifs immobiliers avec un potentiel de revalorisation plus important. 

Ensuite, l’investisseur saura ajuster l’effet de levier qu’il souhaite mettre en place pour son projet. Plus l’effet de levier est important, plus le risque financier sera important et plus le rendement le sera également.

Néanmoins, de plus en plus d’investisseurs exposés aux stratégies “core” s’orientent vers des stratégies “value add” pour diversifier leur portefeuille. Ils s’exposent ainsi à de nouvelles typologies en exploitant les nouvelles tendances de marché. Face à une potentielle hausse des taux, il est pertinent d’orienter ses investissements vers des actifs à potentiel de création de valeur en plus d’actifs core classique dont l’appréciation en capital est limitée du fait de sa forte valorisation initiale.

FR : Etudes de Marché, Immobilier Commercial, Stratégies d'investissement   FR : Rock & DATA   FR : mai 12, 2023

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