L’immobilier de santé

Ces dernières années, on observe une augmentation constante des montants investis en immobilier de santé en France et en Europe. Plusieurs facteurs socio-démographiques contribuent à la demande croissante en infrastructures de santé tels que le vieillissement de la population, l’allongement de la durée de vie et le développement des maladies chroniques. De plus, la crise sanitaire a davantage mis en lumière la nécessité d’un développement de l’offre de ce type d’infrastructures.

L’immobilier de santé est un secteur vaste et regroupe diverses types d’actifs tels que : les cliniques de Médecine Chirurgie Obstétrique (MCO), de Soins de Suite et de Réadaptation (SSR), les EHPAD, les instituts de soins psychiatrique ou encore les centre-médicaux.

Les changements structurels, un moteur pour l’immobilier de santé

L’ensemble des pays européens est marqué par le phénomène de vieillissement de la population. En effet, ces prochaines années on observera une nette augmentation de la proportion de personnes âgées parmi l’ensemble des classes d’âges. 

D’après l’OCDE, des évolutions démographiques de la population européenne vont se poursuivre sur le long terme puisque la part des plus de 65 ans va fortement progresser passant de 20% de la population en 2020 à plus de 27% en 2040. Parallèlement à la population vieillissante le nombre de personnes âgées dépendantes ainsi que des maladies chroniques va s’accroître ces prochaines années. L’enjeu de notre société est concret car la perte d’autonomie devra s’accompagner d’une prise en charge avec, selon CBRE, 4 millions de seniors en perte d’autonomie d’ici 2050.

Ces mutations vont engendrer une hausse de la demande de soins et ainsi favoriser le développement de l’immobilier de santé. Par ailleurs, les développements scientifiques dans la médecine et la technologie ayant amélioré la qualité et la durée de vie de la population, de nouvelles perspectives et enjeux immobiliers s’ouvrent pour les années à venir.

De nouveaux enjeux post Covid-19

Les progrès dans le secteur de santé sont d’autant plus d’actualité durant cette période de crise sanitaire. En effet, comme indiqué par Primonial REIM dans son étude intitulée “l’immobilier de santé dans un monde post-Covid” la pandémie a été un catalyseur de tendances qui vont se renforcer. Parmi ces évolutions on observe que:

  • Afin de protéger la santé de chacun, les résidences médicalisées vont encourager la limitation des interactions physiques avec par exemple un seul patient par chambre.
  • Les structures agiles devraient être privilégiées pour les cliniques qui iront de plus en plus vers l’ambulatoire compte tenu des évolutions technologiques.
  • Pour répondre aux différents besoins des patients, les cliniques psychiatriques ont besoin d’avoir une approche pluridisciplinaire du soin qui rassemble différentes spécialités au sein du même établissement.

Ces facteurs, outre la pression démographique et le vieillissement de la population, sont des moteurs pour l’expansion de l’immobilier de santé (résidence senior et médicalisée, instituts psychiatriques, cliniques, etc.). 

Un marché de l’investissement dynamique et attractif

Au cours du premier semestre 2020, les investissements en immobilier de santé ont connu une baisse de 45% notamment à cause du manque d’offre durant le confinement malgré l’intérêt des investisseurs atteignant 120 M €. 

Cependant, le deuxième semestre s’est révélé nettement plus dynamique permettant d’atteindre un volume d’investissement annuel en hausse pour la troisième année consécutive (+11 % en un an). Le nombre de transactions est resté stable par rapport à l’année dernière avec un niveau élevé de vingt transactions.

Ainsi, en dépit de la crise sanitaire, l’immobilier de santé en France a maintenu une certaine dynamique en 2020 avec des investissements de 927 M € (hors résidences services seniors) principalement au travers des cliniques qui ont regroupé près de 80% du volume d’investissement global. De plus, le volume investi en immobilier santé a représenté 3% du volume total investi en immobilier d’entreprise. 

Selon une étude Xerfi, durant l’année 2020, les transactions dans le secteur de la santé ont affiché une hausse de 16 % tandis que celles en entreprise étaient en baisse de 35 %. Cette croissance est accompagnée par une concentration des acteurs dont les propriétaires, mais également les exploitants et gestionnaires de plus en plus nombreux. Ces derniers pratiquent une stratégie asset light permettant aux exploitants de céder leurs murs et devenir locataire dans le cadre d’un bail commercial.

Les acteurs de l’immobilier de santé

La santé est un secteur très réglementé en Europe ce qui rend complexe l’entrée de nouveaux acteurs sur le marché et explique en partie le manque d’offre. La législation exigeante et les normes strictes génèrent également une consolidation paneuropéenne forte du secteur de la santé. La France ainsi que l’Allemagne représentent des marchés matures dans ce secteur cependant de nouveaux marchés plus fragmentés et donc attractifs apparaissent comme l’Espagne ou l’Italie.  Les principaux opérateurs européens sont les groupes français tels qu’ICADE, Orpea, Korian, Ramsay Santé mais encore d’autres allemands comme Fresenius Helios ou Asklepios. En 2020, ces opérateurs de santé ont montré une réelle intention de s’agrandir et de s’internationaliser.

Ces groupes accompagnent les exploitants qui récupèrent des liquidités pour développer leur stratégie opérationnelle et se concentrer sur leur cœur de métier. Pour mener à bien leurs opérations, ils ont besoin de trouver des investisseurs en capacité d’investir dans leurs murs.

Parmi les sociétés de gestion qui investissent dans les actifs de santé, on recense notamment Euryale AM (Pierval Santé), Primonial REIM (Primovie), Fiducial Gérance (Pierre Expansion Santé), Foncière Magellan (Foncière des Praticiens), BNP Paribas REIM, Swiss Life AM et Perial AM (PF Hospitalité Europe)

De plus, au sein de la centaine de SCPI de rendement présentes sur le marché, cinq sont spécialisées dans la santé. Au 1er trimestre 2021, ces SCPI santé totalisent une capitalisation de 5,3 Mds € correspondant à une augmentation de 70 % par rapport au 1er trimestre 2019. Par ailleurs, sur l’année 2020, les SCPI de santé ont affiché un rendement de 4,64% en 2020, au-dessus de la moyenne pour l’ensemble des SCPI de 4,20%. 

Les perspectives pour la fin de l’année 2021

Selon une étude réalisée par JLL, le volume de transactions devrait maintenir un rythme soutenu dans les prochaines années . Cependant, la bonne performance de 2020 est principalement liée à des acquisitions réalisées par des opérateurs en recherche de diversification. JLL souligne que malgré une demande établie et croissante pour les actifs de santé en France, le déficit d’offre demeure important / critique. De plus, les taux bas qui en résultent ont poussé certains investisseurs à se tourner vers d’autres pays européens en particulier en Allemagne, au Royaume Uni, aux Pays‐Bas mais également en Italie, en Suède et en Belgique.

Toutefois, le portefeuille en immobilier de santé dont disposent les groupes ainsi que les opérateurs reste conséquent et représente un potentiel moteur de croissance pour le futur. À ces opérations actuelles viennent s’ajouter les VEFA de plus en plus nombreuses. Ces opérations ont pour but de répondre aux besoins importants de structures, et aux transactions générées par la concentration des opérateurs et laissent imaginer des volumes d’investissement relativement élevés sur le marché français de la santé dans les années à venir.

FR : Etudes de Marché, Immobilier Commercial   FR : Rock & DATA   FR : août 13, 2021

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