Hausse des taux d’intérêts, préoccupation écologique, crise de liquidité, inadéquation structurelle … En 2023, le secteur de l’immobilier a fait face à une nouvelle crise. Zoom sur les nouvelles problématiques et défis du secteur.
Quid de la crise immobilière
La crise actuelle dans le secteur immobilier est le résultat d'une série de facteurs, notamment une augmentation significative des taux d'intérêt décidée par la Banque Centrale Européenne (BCE). Depuis septembre 2023, les taux directeurs ont été relevés de 25 points de base, avec des taux d'intérêt principaux passant à 4,50 %, 4,75 % et 4,00 % pour les opérations principales de refinancement, la facilité de prêt marginal et la facilité de dépôt, respectivement (Banque Centrale Européenne, 2023).
Cette hausse des taux a entraîné une baisse significative du pouvoir d'achat, avec une diminution de 30 % du montant des prêts octroyés en France au premier semestre 2023 par rapport à l'année précédente. En parallèle, les rendements sur les Obligations Assimilables du Trésor ont considérablement augmenté, passant d'un rendement de 0,19 % en janvier 2022 à 3,53 % en novembre 2023.
Cette situation a profondément affecté le marché immobilier, avec une baisse généralisée de la demande et des investissements. Les ventes d'actifs résidentiels anciens ont diminué de 13,6 % au deuxième trimestre 2023 par rapport à l'année précédente, tandis que les permis de construire ont chuté de 16 % sur la même période, marquant une tendance inédite depuis la période post-Covid.
De plus, les investissements dans le secteur des bureaux ont enregistré une baisse significative, avec une diminution de 56 % des investissements en Île-de-France par rapport à 2022. Cette situation a entraîné une hausse du taux de vacance des bureaux en Île-de-France, s'élevant à 7,9 %, avec des variations importantes selon les zones géographiques.
Malgré ces défis, certains segments du marché immobilier montrent des signes de résilience. Par exemple, les actifs de co-living ont enregistré une augmentation des investissements de 20 % sur un an, tandis que les bureaux d'enseignement ont vu une augmentation de 50 % des investissements sur la même période.
Une inadéquation structurelle avec les demandes des utilisateurs
Préoccupation écologique
L'aspect écologique est de plus en plus pris en compte par les investisseurs, c’est pourquoi nous observons une hausse des SCPI labellisées ISR. Cette préoccupation croissante explique aussi les nouvelles loi mises en place telles que la Loi Climat et Résilience ou la Loi Industrie verte, qui ont des répercussion directes sur le secteur de l’immobilier. Nous observons aussi le développement de nouveaux labels tels que le label BBCA qui atteste de l’exemplarité d’un bâtiment en matière d’empreinte carbone ainsi que les labels HQE, Effinergie …
De nouveaux critères
Depuis la crise de la covid-19 nous observons une mutation structurelle au sein de notre société. En premier lieu la société retourne vers une consommation de proximité, les producteurs de la région, les petits commerçants de pieds d’immeuble. Nous observons aussi une modification des conditions de travail. La pratique du télétravail devient au fur et à mesure du temps une norme pour les entreprises, ce qui semblait impossible il y a encore quelques années. Laissant ainsi les bureaux vides. Cette classe d’actif doit se réinventer et revoir le propre de son modèle économique.
Émergence de la rénovation et reconversion
Face à ces deux problématiques, nous observons une émergence de la reconversion. En effet, des acteurs comme Novaxia R, un fonds qui base sa stratégie sur la reconversion d’actifs immobiliers obsolètes en actifs résidentiels.
Perspectives
Dans le contexte actuel, de nouvelles perspectives émergent pour le marché immobilier, avec des implications à court terme et à moyen-long terme.
À court terme, la correction des prix devrait se poursuivre, alimentée par plusieurs facteurs. Tout d'abord, les taux d'intérêt relativement élevés devraient rester stables dans les mois à venir, ce qui pourrait maintenir la pression sur les prix. De plus, de plus en plus de prêts arrivent à échéance, ce qui pourrait contraindre certains investisseurs à vendre des actifs à prix réduit en raison des taux plus élevés au moment de la renégociation. En outre, les enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) pourraient inciter les investisseurs à engager des dépenses en capital importantes pour répondre aux exigences de durabilité, ce qui pourrait également influencer les prix.
À plus long terme, une mutation des actifs de bureaux est envisagée, avec une tendance croissante à considérer les bureaux comme des espaces de services pour les entreprises. On observe déjà une migration des travailleurs des bureaux en périphérie vers les bureaux au cœur des villes, recherchant la proximité avec les transports et les services urbains. De plus, de nouvelles sous-typologies d'actifs telles que l'éducation, le co-living et l'hôtellerie d'affaires gagnent en importance. Avec le vieillissement de la population française, les actifs destinés aux seniors sont également en développement et pourraient devenir des segments distincts à part entière à long terme.
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