La tokenisation immobilière

Bien que cela ne soit pas à la portée de tout le monde, l'investissement dans la pierre a toujours suscité beaucoup d’intérêt auprès des français. Par nature indivisible, peu liquide voire peu accessible, les actifs immobiliers ont profité d’innovations régulières par le passé grâce à l’investissement indirect comme la pierre-papier ou encore le crowdfunding immobilier. Depuis plusieurs années maintenant émerge une nouvelle forme d’investissement particulièrement innovante : la tokenisation immobilière.

En quoi consiste la tokenisation ?

De manière générale, un token est un jeton numérique, c’est à dire la représentation numérique de quelque chose (le plus souvent un actif) :

  • une oeuvre d’art (NFT) ;  
  • une action de société ; 
  • un terrain ;
  • un bien immobilier.

Grâce à la tokenisation, il est en fait possible d'acheter “une version numérique” de l’actif correspondant, appelé jeton numérique ou token. Le token représentera la propriété de cet actif. Ces tokens sont créés et enregistrés sur une blockchain pour s’assurer de l’authenticité des tokens et garantir l’exactitude des informations stockées. Plus concrètement, la blockchain est une technologie créée en 2008 par Satoshi Nakamoto qui permet à ses utilisateurs de partager, stocker et historiser des données sans intermédiaire ni aucun organe central. Nous parlons ici de décentralisation.

Depuis quelques années, la tokenisation se développe fortement et notamment dans le monde de l’immobilier. Bien qu’il existe déjà des mécanismes et des outils permettant à tout à chacun d’investir dans l’immobilier, la tokenisation immobilière offre une nouvelle manière d’investir dans l’immobilier de manière complètement sécurisée. 

En quoi consiste la tokenisation immobilière ?

Très concrètement, l’actif immobilier est adossé (ou est converti) à un token-titres. Ce dernier prend la valeur de l’actif immobilier et est stocké sur la blockchain. Il sera ensuite possible de diviser le bien en plusieurs quotes-parts numériques, c'est-à-dire en tokens, qu’il sera possible d’acheter. Nous pouvons dès lors devenir propriétaire d’un bien immobilier (ou d’une partie de ce bien) en achetant des tokens adossés à ce bien tout en profitant des droits attachés comme la perception des loyers par exemple, selon la quote-part détenue.

Plusieurs acteurs proposent déjà des services de tokenisation d’actifs immobiliers. Les investisseurs peuvent donc acheter et (re)vendre des biens immobiliers « tokenisés » sur une plateforme spécialisée à tout moment, de manière décentralisée et sécurisée.

Pour définir la valeur d’un token immobilier, deux éléments peuvent être pris en compte :

  • la valeur vénale de l’actif immobilier sous-jacent qui dépend du marché de l’immobilier réel - notamment sur le marché primaire lors de l’émission initiale des tokens (offre publique de jetons - Security Token Offering) ;
  • la valeur vénale du token immobilier qui pourrait dépendre de l’offre et de la demande du token immobilier en question - marché secondaire lors de l’achat/revente sur une plateforme spécialisée ;

Posséder une fraction de la société propriétaire du bien immobilier

Notons ici une subtilité. Dans certains cas, il ne s’agit pas du bien qui est tokenisé mais bien de la société pleinement propriétaire du bien. Il est donc possible de posséder des parts de la société en question via des tokens. RealT, par exemple, est une société américaine spécialisée dans la tokenisation d’actifs immobiliers résidentiels. Chaque bien est détenu par une société elle-même adossée à un token.

En matière d’investissement par le biais de la tokenisation immobilière, l’investisseur peut donc acquérir un token qui pourrait représenter : 

  • Un bien immobilier, sa propriété et les droits qui y sont attachés ;
  • Un ensemble de biens immobiliers, leurs propriétés et les droits qui y sont attachés ;
  • La quote-part d’un bien immobilier, sa propriété et les droits qui y sont attachés ;
  • Les parts sociales d’une SCI, SCPI ou autres…

Pour rappel une SCPI est une société qui collecte des fonds auprès des épargnants pour les investir dans des actifs immobiliers d’entreprise (bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie). Ces derniers vont générer des revenus locatifs qui seront redistribués aux associés investisseurs (les épargnants) sous forme de dividendes. C’est finalement l’immobilier locatif sans contrainte à partir de quelques centaines d’euros. 

Posséder une quote-part d’un actif immobilier via un token ressemble fortement à la souscription en parts de SCPI. Cela permet au plus grand nombre d’accéder à l’investissement immobilier, avec un faible capital de départ tout en profitant de la technologie blockchain. Côté émetteur (propriétaire), cela offre un nouveau potentiel de liquidité auprès des investisseurs à faibles revenus ou étrangers par exemple.

FR : Etudes de Marché, Stratégies d'investissement   FR : Rock & DATA   FR : août 22, 2022

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Qu’est-ce que la Taxonomie Européenne ?

La taxonomie européenne est un cadre défini par l'Union Européenne qui a pour objectif de classer les activités économiques en fonction de leur impact environnemental et social. Elle permet de définir les activités qui sont considérées comme "durables" et de les différencier des activités qui ne le sont pas, permettant ainsi à l’investisseur de prendre des décisions d’investissement éclairées.

La taxonomie européenne établit une catégorisation des activités économiques sur la base de critères scientifiques permettant l’identification de ces activités dites durables ou "vertes" censées aider les investisseurs dans leur prise de décision. 

Pour classifier une activité économique comme durable, la taxonomie européenne s’appuie sur les six objectifs environnementaux suivants  :

  • L’atténuation du changement climatique ;
  • L'adaptation au changement climatique ;
  • L’utilisation durable et la protection des ressources aquatique et marines ;
  • La transition vers une économie circulaire ;
  • La prévention et la réduction de la pollution ;
  • La protection et la restauration de la biodiversité et des écosystèmes ;

Bien que 90 activités économiques représentant environ 80 % des émissions directes de CO2 dans l'Union Européenne soient aujourd’hui couvertes par la taxonomie, cette dernière reste en constante évolution. L’absence d’une activité ne signifie donc pas forcément que celle-ci n’est pas durable.

Mais l’éligibilité d’une activité ne garantit pas pour autant sa durabilité ! En effet, la classification comme activité effectivement durable repose sur le respect des trois conditions cumulatives suivantes : 

  • Contribuer de façon positive et significative à l'un des six objectifs environnementaux cités plus haut (selon des critères précis définis par l'Union européenne) ; 
  • Ne pas avoir d'impact négatif significatif sur les cinq autres objectifs environnementaux ;
  • Respecter des garanties minimales sociales (droits humains, etc.).
  • Démontrer la contribution substantielle et l'absence d'impact négatif significatif se fait au moyen. Prenons un exemple. 

Décryptage : 

Quand une activité remplit ces trois conditions, on dit qu’elle est alignée avec la taxonomie.

Précisons également que la taxonomie peut être utilisée pour déterminer si un produit est éligible au titre d’investissement durable dans le cadre de la réglementation financière européenne, comme le règlement SFDR (Règlement sur les indicateurs de durabilité).

La taxonomie est utilisée pour classer les investissements immobiliers en fonction de leur performance environnementale et sociale. Par exemple, une SCPI ISR (Société Civile de Placement Immobilier Investissement Socialement Responsable) peut être considérée comme durable si elle investit dans des immeubles qui respectent des normes sociales et environnementales élevées, tels que l'efficacité énergétique et la gestion durable de l'eau ou bien si elle met un place un plan permettant la rénovation en ce sens de son patrimoine.

En somme, la taxonomie européenne est un outil important pour identifier les activités économiques qui contribuent à la transition vers une économie plus durable et pour aider les investisseurs à prendre des décisions d'investissement éclairées. Il est donc important de prendre en compte ces critères pour une meilleure performance environnementale et sociale.

Mots clés : Réchauffement climatique, empreinte carbone, taxonomie européenne, écologie, investissement durable, transition énergétique, responsabilité sociale, émissions de carbone, meilleures pratiques environnementales.

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