Les fonds immobiliers majoritairement investis à l’étranger

Le patrimoine de l’ensemble des fonds immobiliers analysés par les équipes de Rock-n-Data est situé à hauteur de 25% à l’étranger. Cet intérêt grandissant se confirme année après année et démontre la volonté des gérants à diversifier leur portefeuille hors de France.

20% des fonds analysés détiennent un patrimoine majoritairement étrangers

Dans le cadre de notre étude annuelle, nous avons analysé 167 fonds immobiliers représentant 47 sociétés de gestion différentes. Pour rappel, nous analysons cinq types de véhicules de placement immobilier ouverts au grand public : les SCPI, les OPCI Grand Public, les SIIC, les SCI et les SICAV Immobilières. 

Parmi ces fonds, nous avons identifié ceux dont le patrimoine immobilier est situé à plus de 50% hors de France au 31 décembre 2020. D’après notre analyse, cela concerne 20% des fonds référencés, soit un total de 32 fonds répartis comme suit :

Un taux de rendement supérieur à la moyenne du marché immobilier

Sur les 167 fonds analysés et à partir des informations disponibles, nous avions identifié un taux de rendement moyen de 4,70% pour l’année 2020. Ce dernier est inférieur à celui affiché par les fonds majoritairement investi à l’étranger puisqu’il ressort à 6,06% en 2020 largement porté par les SCPI Internationales.

Quant au prix de la part des fonds du marché de la pierre-papier, il affiche une baisse de 9,53% en moyenne contre plus de 27% pour les fonds internationaux (à noter que la variation du prix moyen 2020 est l’écart entre le prix moyen 2019 et le prix moyen 2020 d’une part). Parmi eux, 16 fonds sont sensibles à la volatilité des marchés soit près de la moitié. Cette forte chute s’explique par la baisse des cours de bourse en début d’année 2020 lorsque les marchés financiers se sont effondrés après que les gouvernements aient ordonné un confinement partiel voire total de leur population.

Les résultats ont été pondérés par la capitalisation de chacun des fonds immobiliers.
Les résultats ont été obtenus à partir des informations disponibles.

Parmi les pays étrangers, l’Allemagne est le pays le plus représenté

Les 32 fonds immobiliers analysés sont investis à hauteur de 70% à l’étranger. Le pays le plus représenté reste la France avec 30% des actifs recensés. Au 31 décembre 2020, l’Allemagne est le pays étranger le plus investi en concentrant plus de 22% des actifs. Les investisseurs souhaitent profiter du fort potentiel économique de l’immobilier tertiaire de la première économie européenne. L’Allemagne bénéficie également de conventions fiscales avantageuses avec la France permettant d’augmenter la rentabilité de l’investissement.

Le second pays le plus représenté est l’Italie à hauteur de 9%. Certaines SCPI s’essayent également aux pays d’Europe Centrale. Ces derniers présentent un fort dynamisme économique ainsi qu’un faible coût de main-d'œuvre. Les Pays-Bas ont également le vent en poupe en ayant concentré jusque-là 5% des capitaux des investisseurs.

Un patrimoine majoritairement constitué de commerces

Les commerces représentent 44% du patrimoine total, suivi des actifs de bureaux pour 27%. Les hôtels arrivent en troisième position représentant 11% des actifs investis. 

Les commerces et les hôtels sont les typologies d’actifs les plus impactées pendant cette période covid. D’une part, nombreux sont les centres commerciaux et indépendants fermés depuis maintenant plus d’un an. D’autre part, les restrictions de déplacements entre les pays ont largement limité l’activité des hôtels.

Des avantages fiscaux non négligeables pour les SCPI

La Pierre-Papier est fiscalement transparente, c’est-à-dire qu’elle n’est pas directement assujettie à l’impôt sur les sociétés, sous condition qu’elle distribue les bénéfices à ses actionnaires. Selon leur quote-part, ces derniers paieront l’impôt sur les résultats perçus. Le montant diffère selon la nature des revenus et selon la situation individuelle de l’investisseur. 

Il existe cependant des exceptions à ces règles de transparence fiscale. En effet, dans le cas des SCPI internationales (majoritairement investies hors de France), la quasi-totalité des conventions prévoient l’imposition des revenus fonciers dans le pays de localisation des actifs. Les revenus fonciers étrangers sont donc payés à la source par la les gérants de fonds permettant aux investisseurs de percevoir des revenus nets d’impôts étrangers. Pour éviter la double imposition au moment de la déclaration des revenus, le fisc français octroie ensuite un crédit d’impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus.

Pour les SCPI toujours, les revenus de source étrangère sont également exonérés de prélèvements sociaux, soit une économie de 17,2% pour les investisseurs français. En fonction du montant des revenus perçus, cela constitue déjà un premier avantage non négligeable.

FR : Immobilier Commercial   FR : Rock & DATA   FR : avril 9, 2021

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Qu’est-ce que la Taxonomie Européenne ?

La taxonomie européenne est un cadre défini par l'Union Européenne qui a pour objectif de classer les activités économiques en fonction de leur impact environnemental et social. Elle permet de définir les activités qui sont considérées comme "durables" et de les différencier des activités qui ne le sont pas, permettant ainsi à l’investisseur de prendre des décisions d’investissement éclairées.

La taxonomie européenne établit une catégorisation des activités économiques sur la base de critères scientifiques permettant l’identification de ces activités dites durables ou "vertes" censées aider les investisseurs dans leur prise de décision. 

Pour classifier une activité économique comme durable, la taxonomie européenne s’appuie sur les six objectifs environnementaux suivants  :

  • L’atténuation du changement climatique ;
  • L'adaptation au changement climatique ;
  • L’utilisation durable et la protection des ressources aquatique et marines ;
  • La transition vers une économie circulaire ;
  • La prévention et la réduction de la pollution ;
  • La protection et la restauration de la biodiversité et des écosystèmes ;

Bien que 90 activités économiques représentant environ 80 % des émissions directes de CO2 dans l'Union Européenne soient aujourd’hui couvertes par la taxonomie, cette dernière reste en constante évolution. L’absence d’une activité ne signifie donc pas forcément que celle-ci n’est pas durable.

Mais l’éligibilité d’une activité ne garantit pas pour autant sa durabilité ! En effet, la classification comme activité effectivement durable repose sur le respect des trois conditions cumulatives suivantes : 

  • Contribuer de façon positive et significative à l'un des six objectifs environnementaux cités plus haut (selon des critères précis définis par l'Union européenne) ; 
  • Ne pas avoir d'impact négatif significatif sur les cinq autres objectifs environnementaux ;
  • Respecter des garanties minimales sociales (droits humains, etc.).
  • Démontrer la contribution substantielle et l'absence d'impact négatif significatif se fait au moyen. Prenons un exemple. 

Décryptage : 

Quand une activité remplit ces trois conditions, on dit qu’elle est alignée avec la taxonomie.

Précisons également que la taxonomie peut être utilisée pour déterminer si un produit est éligible au titre d’investissement durable dans le cadre de la réglementation financière européenne, comme le règlement SFDR (Règlement sur les indicateurs de durabilité).

La taxonomie est utilisée pour classer les investissements immobiliers en fonction de leur performance environnementale et sociale. Par exemple, une SCPI ISR (Société Civile de Placement Immobilier Investissement Socialement Responsable) peut être considérée comme durable si elle investit dans des immeubles qui respectent des normes sociales et environnementales élevées, tels que l'efficacité énergétique et la gestion durable de l'eau ou bien si elle met un place un plan permettant la rénovation en ce sens de son patrimoine.

En somme, la taxonomie européenne est un outil important pour identifier les activités économiques qui contribuent à la transition vers une économie plus durable et pour aider les investisseurs à prendre des décisions d'investissement éclairées. Il est donc important de prendre en compte ces critères pour une meilleure performance environnementale et sociale.

Mots clés : Réchauffement climatique, empreinte carbone, taxonomie européenne, écologie, investissement durable, transition énergétique, responsabilité sociale, émissions de carbone, meilleures pratiques environnementales.

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