Bilan 2020 des SCPI

A l’image de l’ensemble des acteurs économiques, les SCPI ont connu une année 2020 inédite marquée par la grande complexité des enjeux auxquels elles ont dû faire face. Alors que 2020 avait commencé très fort et laissait présager une année record, la dynamique a été brutalement stoppée par la crise sanitaire et le premier confinement. 

Cette situation pour le moins inattendue a néanmoins permis aux SCPI d’être confrontées à un “stress test” de grande ampleur, mettant ainsi à rude épreuve leur capacité d’adaptation et de résistance dans un contexte sans précédent marqué par l’arrêt complet ou partiel d’une grande partie des activités économiques. En dépit des contraintes engendrées par la pandémie, les gérants ont su se mobiliser pour accompagner les locataires en difficulté en mettant en place des mesures d’aménagement (report, échelonnement, annulation). La proximité des SCPI avec leurs occupants, la réactivité des équipes et la transparence vis-à-vis des associés méritent d’être saluées.

Une collecte annuelle dynamique dans un contexte économique difficile

Après une collecte significative au premier trimestre (2,13 milliards d’euros), permettant de commencer l’année de la meilleure des manières, les deuxième et troisième trimestre ont vu un fléchissement dans la souscription en parts de SCPI. Suite à l’instauration de mesures sociétales exceptionnelles (confinement, couvre-feu, fermeture des commerces non essentiels), les épargnants ont joué la carte de la sécurité dans leurs investissements dans la pierre-papier, réputée pour son caractère peu liquide, faisant ainsi preuve d’attentisme. Le quatrième trimestre en revanche a été synonyme de reprise puisque la collecte a connu un fort rebond (1,53 milliards d’euros), en progression de 52 % par rapport au troisième trimestre.

Dans ce contexte, les SCPI Bureaux et Commerces ont bien évidemment celles qui ont été le plus fragilisées, avec la montée en puissance du télétravail et la fermeture des commerces. Moins touchées, les SCPI Diversifiées ont pu compter sur leur plus grande variété de typologie des actifs constituant leur patrimoine, leur apportant ainsi une meilleure mutualisation du risque. Enfin, les SCPI Spécialisées présentent de très grandes disparités. En effet, les SCPI à thématique touristique ont été probablement la sous-catégorie de SCPI la plus affectée par la pandémie mondiale en raison de la fermeture imposée aux hébergements touristiques. A l’inverse, les SCPI centrées sur la logistique et la santé ont été parmi les plus dynamiques du marché, notamment parce que les activités qui s’exercent dans ces typologies d’actifs ont continué de fonctionner (encore même davantage qu’auparavant).

Comparatif réseau bancaire et réseau indépendant des gérants de SCPI

Les sociétés de gestion indépendantes et bancaires ont vu leur rythme de collecte bouleversé par l’apparition de la crise sanitaire, notamment au deuxième trimestre durant le premier confinement. Les premières ont vu leur rythme de collecte rebondir à partir du troisième trimestre tandis qu’il aura fallu attendre le quatrième trimestre pour les secondes.

La répartition de la capitalisation 

La nouvelle répartition de la capitalisation qui découle de l’évolution de la collecte 2020 fait logiquement apparaître la tendance suivante : les SCPI Bureaux et Commerces voient leur représentativité diminuer au profit des SCPI Diversifiées et Spécialisées.

Un nombre croissant d’associés pour un capital plus restreint

Même si le nombre d’associés (non uniques) a bien augmenté, le capital moyen par associé a lui diminué avec l’arrivée de nouveaux associés qui tendent à investir moins et à diversifier davantage leurs portefeuilles (74 825 € par associé).

Des investissements ciblés vers l’international

Force est de constater que durant la crise du Covid-19, les acquisitions se sont poursuivies et notamment sur l’étranger qui représente 40 % des investissements réalisés en 2020. Au global, les SCPI ont réalisé pour 7,34 milliards d’euros d’acquisition en 2020 contre 9,51 milliards d’euros en 2019.

Un rendement distribué supérieur à 4 %

Alors que les SCPI s’étaient montrées très prudentes dans la distribution de dividendes en début d’année, en parvenant à contenir le niveau des impayés grâce aux mesures d’aménagement mises en place avec leurs locataires, elles sont parvenues à dépasser largement le seuil des 4%. Ainsi, les nombreuses franchises et reports de loyers accordés aux locataires, notamment pour les SCPI Commerces, n’ont pas affecté de façon significative la distribution de dividendes. Avec une performance moyenne de 4,20% en 2020, les SCPI se maintiennent à un niveau très performant pour la période, confirmant ainsi le caractère très résilient du produit phare de la pierre-papier.

Une revalorisation des parts au-delà des 1 %

La variation du prix moyen de la part (VPM) affiche une augmentation de 1,08 %, ce qui s’explique principalement par les revalorisations effectuées en début d’année. La période de crise sanitaire et économique a instauré une incertitude sur la valeur vénale de certains actifs détenus par les SCPI, freinant ainsi celles-ci à revaloriser leurs parts.

Une grande stabilité des retraits

La grande confiance des épargnants dans les SCPI se reflète dans les retraits puisque ceux-ci restent très faibles. En effet, la baisse de la collecte résulte avant tout d’une diminution des souscriptions et non d’une vague de retraits massive. Les souscriptions de nouvelles parts sont ainsi restées très supérieures aux demandes de retraits, preuve de la confiance accordée par les épargnants. 

Un TOF en léger retrait qu’il faudra surveiller

Le taux d’occupation Financier (TOF) moyen des SCPI de rendement a subi une légère baisse depuis la seconde partie de l’année. Il reste malgré tout à un très bon niveau à hauteur de 89,25 %. L’impact réel de la crise sanitaire sera davantage perceptible l’année prochaine étant donné le temps nécessaire pour résilier les baux.

Des sous-catégories intéressantes à identifier

Même si la répartition des SCPI par grande typologie (bureaux, commerces, diversifiées et spécialisées) permet d’avoir une vision des performances des SCPI par catégorie, il peut être intéressant de s’intéresser aux grandes thématiques sur lesquelles les SCPI sont investies afin d’avoir une meilleure compréhension du marché. 

Les SCPI spécialisées par exemple présentent des résultats très disparates entre les SCPI santé (4,64% de rendement), les SCPI logistiques (4,93%) et les SCPI centrées sur l’hôtellerie (2,13%).Avec la forte hausse des investissements à l’étranger au cours de ces dernières années, les SCPI paneuropéennes se multiplient. En saisissant des opportunités offertes par les différents marchés européens et en diminuant le risque via la mutualisation géographique, les SCPI paneuropéennes surperforment par rapport au marché (4,55% de rendement). Enfin, l’éligibilité des fonds immobiliers au label ISR depuis la fin octobre 2020 a déjà permis à 6 SCPI de rendement d’obtenir le précieux sésame. Ces SCPI ISR ont présenté des performances remarquables pour l’année 2020 avec 4,74% de rendement moyen.

Perspectives 2021

Si en 2020, l’effet de la crise sanitaire a pu être compensé, l’année 2021 sera décisive car elle permettra d’avoir une meilleure visibilité des conséquences de la crise. 

La trésorerie des entreprises et des commerçants s’est dégradée, fragilisant ainsi leur capacité à honorer leurs loyers. Dans l’immobilier de bureau, le recours massif au télétravail a changé les habitudes, incitant les entreprises à revoir à la baisse la taille de leurs bureaux et faire des économies. De plus, des fermetures de commerce en trop grand nombre pourraient générer une suroffre de locaux inoccupés et provoquer une baisse des loyers. 

Néanmoins, les prix de parts ont finalement été peu impactés en 2020, cela pourrait changer en 2021, créant ainsi des opportunités pour acquérir des parts à un prix très décoté.

FR : Etudes de Marché, Immobilier Commercial   FR : Rock & DATA   FR : mars 8, 2021

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