La fiscalité des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est un aspect essentiel à comprendre pour les investisseurs. En effet, les SCPI sont des véhicules d'investissement “fiscalement transparente”, c’est-à-dire qu'elles ne sont pas directement assujetties à l’impôt. Ce sont les associés qui vont assumer la fiscalité de la SCPI. Mais quels sont les impacts de ce mécanisme sur les revenus des associés ?
Fiscalité des revenus fonciers
La responsabilité fiscale des associés de SCPI s'articule autour d’une imposition individuelle. En effet, chaque associé est imposé individuellement sur les revenus qu'il perçoit de sa participation dans la SCPI. Pour les particuliers assujettis à l'impôt sur le revenu, cette imposition suit les règles des revenus fonciers. Les modalités de taxation varient en fonction du montant total du revenu imposable.
Le revenu imposable est calculé sur la base des recettes encaissées par la SCPI, auxquelles sont soustraites les dépenses engagées au cours de l'exercice. L'impôt à payer dépend de la tranche marginale d'imposition du contribuable. Deux régimes d'imposition se distinguent :
Le régime micro-foncier
Ce régime s'applique aux revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 euros. Il prévoit un abattement forfaitaire de 30% sur ces revenus. En d'autres termes, si le contribuable ne perçoit pas d'autres revenus immobiliers en dehors de ses parts de SCPI, ce régime s'applique automatiquement.
Le régime réel
Ce régime concerne les revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros. Le contribuable peut toutefois opter pour ce régime s'il a financé l'acquisition de ses parts de SCPI par emprunt, et si les intérêts d'emprunt dépassent l'abattement de 30%.
En outre, les loyers perçus sont soumis aux prélèvements sociaux, fixés à un taux de 17,2% depuis 2018.
Fiscalité des plus-values de cession de parts
Lors de la cession de ses parts le régime d’imposition des plus-values des particuliers prévoit une taxation des plus-values à 19 %, augmentée des prélèvements sociaux de 17.2 %. Il convient de prendre en compte les abattements pour durée de détention pour calculer l’impôt final comme suit :
Voici le barème des abattements pour durée de détention des parts de SCPI :
| Nombre d’années de détention | abattement de l’IR pour chaque année de détention | Abattement prélèvements sociaux pour chaque année de détention |
| 0 à 5 ans | 0% | 0% |
| 6 à 21 ans | 6% par an | 1,65% par an |
| Dès la 22ème année révolue | 4% par an | 1,60% par an |
| Après 22 ans | Exonération | 9% |
| Après 30 ans | Exonération | Exonération |
Si la plus-value excède 50 000 euros, elle sera aussi soumise à la taxe sur les plus-values (PV) immobilières élevées, à un taux allant de 2 à 6 % comme suit :
| Montant de la plus-value | Montant de la taxe additionnelle |
| Entre 50 001 € et 60 000 € | 2% x PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
| Entre 60 001 € et 100 000 € | 2% x PV |
| Entre 100 001 € et 110 000 € | 3% x PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
| Entre 110 001 € et 150 000 € | 3% x PV |
| Entre 150 001 € et 160 000 € | 4% x PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
| Entre 160 001 € et 200 000 € | 4% x PV |
| Entre 200 001 € et 210 000 € | 5% x PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
| Entre 210 001 € et 250 000 € | 5% x PV |
| Entre 250 001 € et 260 000 € | 6% x PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
| Supérieur à 260 000 € | 6% x PV |
IFI : Impôt sur la Fortune Immobilière
Depuis le 1er janvier 2018, l'ISF (Impôt sur la Fortune) a été remplacé par l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). L'IFI prend en compte l'ensemble des biens et droits immobiliers, qu'ils soient détenus directement ou indirectement. En d'autres termes, les parts de SCPI sont assujetties à l'IFI.
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Taux applicable |
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| Entre 800 001 € et 1 300 000 € | 0,50 % |
| Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € | 0,70 % |
| Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € | 1 % |
| Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € | 1,25 % |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,50 % |
La valeur par part à déclarer pour l'IFI est fournie chaque année par la société de gestion dans le récapitulatif des revenus fonciers et mobiliers. Il suffit ensuite de multiplier cette valeur par le nombre de parts détenues pour obtenir la valeur à déclarer au titre de l'Impôt sur la Fortune Immobilière.
Notons que sont redevables de l’IFI seul les personnes ayant un patrimoine net qui excède 1.3 million d’euros. Les parts de SCPI entrent dans le champ du patrimoine taxable.
Conclusion
Bien que souvent perçu comme un investissement fiscalement avantageux, l'analyse révèle que les détenteurs de parts de SCPI sont confrontés à une imposition complexe et potentiellement conséquente. Par ailleurs, il existe des alternatives astucieuses pour investir en SCPI tout en optimisant votre situation fiscale. Nous les explorerons dans un prochain article.
Tous
ETUDE DE MARCHE
Immobilier Commercial