SCPI Epsicap Nano : performance portée à 6,50 % en 2025

Analyse du Bulletin Trimestriel 3T 2025 de la SCPI Epsicap Nano

Le Bulletin Trimestriel de la SCPI Epsicap Nano révèle, au 30 septembre 2025, une trajectoire qui ne laisse pas indifférent. Les chiffres sont clairs : la SCPI continue de miser sur l’immobilier européen des smallcaps, avec une stratégie qui combine diversification maîtrisée, acquisitions ciblées, occupation quasi totale et montée en puissance des critères ISR.

Dans une période où chaque indicateur compte, ce bulletin ne se limite pas à une simple photographie du trimestre. Il met en lumière les éléments qui structurent aujourd’hui la trajectoire d’Epsicap Nano :

• les chiffres clés du trimestre,
• la performance financière,
• la politique de valorisation,
• la dynamique d’investissement,
• la gestion locative,
• et le cadre ISR de la SCPI.

Performance : un trimestre à 4,50 € de dividende

Selon les données publiées, la performance cumulée au 30/09/2025 atteint 6,50 % sur les neuf premiers mois de l’année (incluant une revalorisation de +2,40 % du prix de part intervenue en juillet).

Un dividende trimestriel stable

Le dividende distribué au titre du trimestre ressort à 4,50 € par part, composé de :

• 4,08 €/part : dividende brut hors fiscalité étrangère,
• 0,21 €/part : revenu financier,
• 0,21 €/part : revenu étranger net de fiscalité prélevée à la source.

Ces éléments participent au maintien d’une dynamique de rendement conforme aux objectifs annoncés par la société de gestion.

Valorisation : un prix de souscription à 257 €

La valorisation confirme la bonne tenue du patrimoine.

Analyse de la valeur de reconstitution

• Valeur de reconstitution : 276,33 €
• Prix de souscription : 257 €
• Décote à l’entrée : –7,5 %

Cette décote contribue à permettre une entrée au capital dans des conditions potentiellement favorables pour les investisseurs.

Une valorisation ajustée en juillet 2025

Le bulletin rappelle également que la revalorisation intervenue en milieu d’année permet d’ajuster le prix de souscription aux réalités du marché, tout en conservant un écart significatif avec la valeur patrimoniale.

Chiffres clés : 174 M€ de capitalisation et 4 096 associés

Voici une synthèse structurée.

Indicateurs au 30/09/2025

• Capitalisation : 174 M€
• Collecte nette trimestrielle : 9,7 M€
• Nombre d’associés : 4 096
• Ratio dettes & engagements : 21,1 %
• Parts en circulation : 677 545
• Parts souscrites durant le trimestre : 39 986
• Parts retirées : 2 296

Ces chiffres témoignent d’une collecte active, d’une base d’associés en croissance régulière et d’un niveau d’endettement qui demeure mesuré.

Patrimoine : 50 actifs répartis dans 6 pays européens

Répartition typologique

• Commerces : 49 %
• Locaux d’activité / logistique légère : 22 %
• Bureaux : 12 %
• Hôtellerie, loisirs : 8 %
• Alternatifs : 6 %
• Santé & éducation : 3 %

Cette répartition démontre une stratégie résolument diversifiée, reposant sur des actifs à taille unitaire moyenne de 3,6 M€ et une valeur d’expertise de 192 M€.

Répartition géographique

• France : 75 %
• Royaume-Uni : 6 %
• Espagne : 15 %
• Portugal : 3 %
• Autres pays européens : 1 %

Taux d’occupation : un niveau très élevé à 99,5 %

Les indicateurs locatifs confirment une gestion rigoureuse du patrimoine :

• TOF financier : 99,43 %
• TOF physique : 99,5 %
• Loyers annuels HT HC : 14,1 M€
• Loyers HT encaissés sur le trimestre : 3 126 K€

Un tel taux d’occupation reflète la qualité des emplacements et la pertinence des actifs ciblés.

Acquisitions du trimestre : trois nouveaux actifs en Europe

Le bulletin détaille trois opérations réalisées au Royaume-Uni et au Portugal.

Aberdeen (R.-U.) – Locaux d’activité – 7,1 M€

• Surface : 5 112 m²
• Date d’acquisition : 31/07/2025
• Locataire principal : Forum Energy Technologies
• Note ISR initiale : 28

Sao Domingos de Rana (Portugal) – Logistique – 8,5 M€

• Surface : 10 884 m²
• Locataire : Amaral & Filhos Distribuição
• Note ISR initiale : 32
• Date d’acquisition : 31/07/2025

Leeds (R.-U.) – Commerce – 5,1 M€

• Surface : 3 001 m²
• Locataires : B&M Retail Ltd & Farm Food Ltd
• Note ISR initiale : 39
• Date d’acquisition : 10/09/2025

Ces acquisitions renforcent l’orientation vers des actifs commerciaux et logistiques, des segments offrant un couple rendement / visibilité particulièrement recherché.

Vie du patrimoine : travaux, modernisation et mobilité douce

Plusieurs interventions opérationnelles sont signalées :

• Installation de bornes IRVE (Mérignac – Kennedy).
• Renouvellement du bail d’un local commercial à Feytiat – 1 308 m².
• Taux de recouvrement sur 9 mois : 99,1 %.

L’ajout d’infrastructures dédiées aux mobilités décarbonées illustre l’intégration progressive des enjeux environnementaux dans la gestion du parc.

Engagement ISR : un label renouvelé pour 3 ans

Le label ISR Immobilier de la SCPI Epsicap Nano est renouvelé pour 3 ans par l’AFNOR.

Enjeux clés

• Amélioration de la performance énergétique,
• Promotion des mobilités douces,
• Implication des parties prenantes,
• Stratégie de mesure de l’impact.

Cet engagement contribue à permettre la valorisation durable du patrimoine.

Tableau récapitulatif : principaux indicateurs 3T 2025

Indicateurs	Valeurs
Capitalisation	174 M€
Collecte nette	9,7 M€
Dividende trimestriel	4,50 €/part
Performance 9 mois	6,50 %
Valeur de reconstitution	276,33 €
Prix de souscription	257 €
Taux d’occupation financier	99,43 %
Nombre d’actifs	50
Valeur d’expertise	192 M€
Taux de recouvrement (9 mois)	99,1 %

Actualités et perspectives

Plusieurs actualités marquantes : 

• Lancement d’Epsicap Explore, nouvelle SCPI complémentaire,
• Intégration dans le classement Leaders League,
• Nouvelle tranche de souscription pour la SCPI Epsicare,
• Revalorisation de +1,6 % du prix de part de la SCPI Epsicare.

Ces éléments démontrent une stratégie d’élargissement de la gamme et un renforcement de la présence internationale.

Conclusion : un trimestre solide et cohérent avec la stratégie de long terme

Le Bulletin Trimestriel 3T 2025 de la SCPI Epsicap Nano met en avant une combinaison de :

• collecte dynamique,
• taux d’occupation exceptionnel,
• acquisitions mesurées mais pertinentes,
• engagement ISR consolidé,
• valorisation en progression,
• et performance régulière.

La SCPI confirme ainsi un positionnement axé sur des actifs européens diversifiés, de taille moyenne, offrant un potentiel d’exploitation pérenne.

Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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