SCPI Aestiam Horizon : un troisième trimestre 2025 stable et maîtrisé

Une performance solide dans un marché immobilier contrasté

Le troisième trimestre 2025 s’inscrit sous le signe de la stabilité pour la SCPI Aestiam Horizon, malgré un contexte immobilier français toujours polarisé. Alors que le marché des bureaux reste fragmenté, particulièrement en Île-de-France : d’un côté, des petites surfaces qui continuent  d’attirer les utilisateurs ; de l’autre, des grands espaces dont la demande reste en retrait.

Les données publiées pour le premier semestre 2025 illustrent cette dualité : 6,9 % à Paris intra-muros, contre 16,6 % à La Défense et 19,6 % en première couronne. Ces contrastes renforcent la pertinence du positionnement d’Aestiam Horizon, centré sur des bureaux à taille humaine et idéalement situés.

Une stratégie immobilière alignée avec les tendances du marché

Depuis sa création en 1986, la SCPI Aestiam Horizon (anciennement Aestiam Placement Pierre) s’est affirmée comme une référence sur le segment des immeubles de bureaux de petite taille, adaptés aux besoins actuels des locataires.

• Valeur moyenne des actifs : 2,4 M€
• Typologie dominante : bureaux (76 %)
• Répartition géographique : 30 % en région parisienne, 39 % en régions, 20 % à Paris, 11 % à l’étranger
  

Cette orientation offre une résilience accrue face aux fluctuations du marché. Aucun actif n’est implanté à La Défense, et la part d’exposition aux zones en difficulté de la première couronne reste marginale (2 % seulement).

Des indicateurs financiers robustes au 30 septembre 2025

Les chiffres du 3e trimestre 2025 témoignent de la solidité du portefeuille :

Indicateurs clés (au 30/09/2025)	Valeurs
Capitalisation	380 M€
Prix de souscription	350 €
Prix de retrait	315 €
Nombre d’associés	8 557
Nombre d’actifs	149
Nombre de baux	235
Surface totale	160 865 m²
Dividende brut T3 2025	4,05 € par part
Taux d’Occupation Financier (TOF)	86,5 %
WALB (durée résiduelle moyenne jusqu’aux prochaines échéances)	2,93 ans
WALT (durée moyenne jusqu’à l’échéance totale des baux)	4,58 ans

Le dividende trimestriel reste stable à 4,05 € par part, traduisant une distribution régulière et maîtrisée. La distribution brute prévisionnelle pour l’année 2025, comprise entre 17,50 € et 17,90 €, reste inchangée.

Le taux de distribution 2024 s’établissait déjà à 5,40 %, un niveau satisfaisant compte tenu du ralentissement général du marché.

Un patrimoine équilibré et diversifié

Répartition sectorielle

• Bureaux : 76 %
• Commerces : 16 %
• Enseignement : 4 %
• Hôtels : 2 %
• Activités : 2 %

Cette diversification sectorielle permet de limiter les risques locatifs et d’assurer une stabilité des revenus sur le long terme.

Répartition géographique

• Région parisienne : 30 %
• Régions : 39 %
• Paris intra-muros : 20 %
• Étranger : 11 %
  

Le cœur du patrimoine reste ancré dans les zones dynamiques où la demande locative demeure soutenue, notamment à Paris et dans les métropoles régionales telles que Lyon, Nantes ou Lille.

Activité locative et gestion dynamique des baux

Le trimestre a été marqué par deux relocations représentant 219 K€ de loyers et onze libérations totalisant 616 K€.

Parmi les relocations notables :

• Nantes (44) : 832 m² de bureaux
• Paris (75) : 105 m²

Et parmi les libérations :

• Boulogne-Billancourt (92) : 652 m²
• Villeurbanne (69) : 599 m²
• Lille (59) : 418 m²

Le Taux d’Occupation Financier reste stable à 86,5 %, avec 81,25 % de locaux occupés et seulement 1 % en restructuration. Ces indicateurs traduisent une gestion proactive du patrimoine et une capacité d’adaptation aux mouvements du marché.

Performance financière et rendement à long terme

La performance globale annuelle (PGA) au 31 décembre 2024 atteignait 5,40 %, combinant rendement locatif et stabilité du prix de part.

Le Taux de Rendement Interne (TRI) à long terme demeure performant :

• 5 ans : 6,80 %
• 10 ans : 7,14 %
• 15 ans : 9,78 %
• 20 ans : 9,78 %

Évolution du dividende brut par part (2019–2025)

Année	Dividende brut (€)	Prix moyen (€)
2020	17,53	350
2021	17,52	350
2022	16,71	350
2023	18,90	350
2024	17,69	350
2025 (prévision)	17,50 – 17,90	350

La régularité du dividende démontre la résilience du modèle économique de la SCPI Aestiam Horizon.

Une gestion prudente de l’endettement

L’endettement reste modéré, avec un ratio dettes et engagements limité à 12 % de la valeur du patrimoine.

• Emprunts bancaires : 12 %
• Autres dettes : 88 %
• Aucune acquisition en VEFA ce trimestre

Cette politique prudente permet de préserver la capacité d’investissement future tout en maîtrisant les coûts financiers.

Fiscalité et souscription : les éléments essentiels

Souscription

• Prix de souscription : 350 €
• Prix de retrait : 315 €
• Commission de souscription : 10 % HT (soit 12 % TTC)
• Commission de gestion : 9,5 % HT (soit 11,4 % TTC)
  

Les parts souscrites portent jouissance le 1er jour du mois suivant la souscription, une modalité standard pour ce type de placement collectif.

Vers une gestion plus durable et dématérialisée

Dans une démarche de responsabilité environnementale, la société de gestion encourage la dématérialisation des documents.
Les associés ayant communiqué leur adresse e-mail peuvent accéder à leur espace extranet et consulter leurs bulletins trimestriels, IFU et autres documents importants à tout moment.

Cette transition numérique vise à réduire l’empreinte écologique tout en améliorant l’accès à l’information.

Synthèse : un trimestre de continuité et de prudence

Le 3e trimestre 2025 de la SCPI Aestiam Horizon confirme la robustesse d’une stratégie axée sur les bureaux à taille humaine et bien situés.
Malgré un marché immobilier exigeant, la société maintient une distribution stable, un TOF solide, et un endettement maîtrisé.

Ces résultats traduisent une gestion rigoureuse et une capacité à s’adapter aux transformations du marché tertiaire français.
Les perspectives pour la fin de l’année 2025 demeurent favorables à une continuité de performance dans un contexte prudent mais constructif.

Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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