Un marché immobilier toujours en phase d’ajustement
Le 3ᵉ trimestre 2025 confirme la période de transition que traverse le marché immobilier. Les incertitudes géopolitiques et macroéconomiques continuent de peser sur la dynamique des investissements.
Selon le bulletin publié par Allianz Immovalor, les volumes investis sur le marché de l’immobilier de bureaux ont reculé de 27 % par rapport au T3 2024. Les investisseurs privilégient désormais des opérations plus modestes, inférieures à 50 millions d’euros, concentrées dans le centre-Ouest parisien.
Cette stratégie sélective illustre une conviction : la période actuelle pourrait représenter un point d’entrée attractif pour les acteurs à long terme. Deux méga-deals supérieurs à 400 M€ sont d’ailleurs attendus d’ici la fin de l’année, témoignant du regain d’intérêt de certains investisseurs internationaux, notamment anglo-saxons, pour le marché parisien prime.
Une gestion active et opportuniste pour la SCPI Allianz Pierre
Des cessions créatrices de valeur
Le trimestre a été marqué par plusieurs arbitrages significatifs.
La SCPI Allianz Pierre a procédé à la cession opportuniste de plusieurs actifs situés à Boulogne-Billancourt (rue de Sèvres, rue de Bellevue) et à Paris (square Beaujon).
Le total des ventes s’élève à 10,1 M€, soit un montant 16,9 % supérieur à la dernière valeur d’expertise (8,6 M€). Ces cessions ont généré une plus-value comptable de 6,1 M€, illustrant la capacité de la société de gestion à valoriser activement son patrimoine.
Au cumul des trois premiers trimestres 2025, Allianz Immovalor enregistre 58,3 M€ de ventes, soit +14,45 % par rapport aux valeurs d’expertise de fin 2024 et 22,7 M€ de plus-values comptables.
Deux promesses de vente supplémentaires concernent des projets de transformation d’actifs obsolètes en logements. Leur finalisation est prévue pour le 4ᵉ trimestre 2025.
Une légère baisse du taux d’occupation financier
Le taux d’occupation financier (TOF) recule de 86,79 % à 85,16 % entre le 2ᵉ et le 3ᵉ trimestre 2025.
Cette baisse s’explique par la cession d’actifs vacants et une activité locative contrastée.
Malgré tout, la SCPI Allianz Pierre reste largement investie dans des bureaux de qualité et conserve une diversification géographique équilibrée.
Les équipes de gestion poursuivent les efforts de valorisation et d’optimisation du portefeuille, afin de stabiliser la performance et améliorer la liquidité des actifs.
Les chiffres clés au 30 septembre 2025
Le tableau ci-dessous présente une synthèse des principaux indicateurs financiers et immobiliers du trimestre :
| Indicateurs | 30/06/2025 | 30/09/2025 | Évolution |
| Capitalisation | 1 631,5 M€ | 1 631,5 M€ | Stable |
| Nombre d’associés | 25 697 | 25 815 | +118 |
| Prix de souscription | 320 € | 320 € | Stable |
| Valeur de retrait | 288 € | 288 € | Stable |
| TOF trimestriel | 86,79 % | 85,16 % | -1,63 pt |
| Nombre d’immeubles | 114 | 110 | -4 |
| Nombre de locataires | 293 | 281 | -12 |
| Surface totale | 288 771 m² | 287 923 m² | -848 m² |
| Loyers quittancés depuis janvier | 33,1 M€ | 49,2 M€ | +48,6 % cumulés |
Répartition du patrimoine de la SCPI Allianz Pierre
La SCPI reste majoritairement exposée à l’immobilier de bureaux, tout en conservant une ouverture régionale :
| Répartition géographique | Part du patrimoine |
| Paris | 38,31 % |
| Boulogne / Neuilly / Levallois | 15,22 % |
| Reste de l’Île-de-France | 28,70 % |
| Régions | 17,77 % |
| Répartition par typologie | Part du patrimoine |
| Bureaux | 91,38 % |
| Commerces | 5,96 % |
| Activités / Entrepôts | 1,51 % |
| Habitation et divers | 1,15 % |
Cette forte exposition aux bureaux franciliens reflète la stratégie historique d’Allianz Immovalor : cibler des emplacements établis, dans des zones recherchées, à proximité des grands pôles économiques.
Activité locative : entre stabilité et ajustements
Au cours du trimestre, les loyers facturés atteignent 16,1 M€, un niveau quasi stable par rapport au trimestre précédent.
Les mouvements locatifs montrent :
- 7 relocations pour un loyer annuel de 569 095 € ;
- 13 résiliations représentant un loyer de 4,1 M€.
Les principaux locaux vacants concernent des actifs situés à Montrouge, Boulogne-Billancourt, Loos-lez-Lille, Montigny-le-Bretonneux ou Courbevoie.
Certains de ces immeubles sont en commercialisation ou en travaux de restructuration, dans une logique d’adaptation aux nouveaux usages tertiaires (espaces flexibles, performance énergétique renforcée).
Performance et rendement : une SCPI résiliente
Indicateurs de performance au 31 décembre 2024
| Indicateurs | Valeurs |
| Taux de distribution 2024 | 4,01 %* |
| Performance Globale Annuelle (PGA) 2024 | -1,88 % |
| Évolution du prix de part depuis 2021 | -5,88 % |
| TRI 5 ans | 1,30 % |
| TRI 10 ans | 4,00 % |
| TRI 15 ans | 5,04 % |
| TRI 20 ans | 9,09 % |
*dont 0,65 % prélevé sur la réserve de plus-values distribuée et 0,20 % de report à nouveau.
Malgré une baisse modérée du prix de part depuis 2021, la SCPI Allianz Pierre conserve une performance de long terme robuste : un TRI sur 20 ans supérieur à 9 %, traduisant la qualité du patrimoine détenu.
Souscriptions et retraits : une collecte maîtrisée
La collecte nette du trimestre s’élève à 1,29 M€, pour un prix de souscription de 320 € et un prix de retrait fixé à 288 €.
Le nombre d’associés continue de progresser légèrement, illustrant une confiance prudente des investisseurs.
Le marché secondaire reste calme, sans ordres enregistrés au cours du trimestre.
Cette stabilité traduit à la fois la période d’attentisme généralisé sur les SCPI de bureaux et la solidité du modèle de détention long terme.
Engagement durable et transparence réglementaire
Conformément au règlement européen Disclosure (SFDR), la SCPI Allianz Pierre est classée Article 6, c’est-à-dire qu’elle n’a pas pour objectif l’investissement durable, mais intègre certaines garanties minimales environnementales et sociales dans sa gestion.
Cette approche reste cohérente avec la nature patrimoniale de la SCPI et la volonté d’Allianz Immovalor de préserver la valeur des actifs existants tout en accompagnant leur transition énergétique progressive.
Perspectives 2026 : prudence et sélectivité
Dans un environnement marqué par des taux d’intérêt encore élevés et une demande locative concentrée sur les actifs bien situés, la stratégie d’Allianz Immovalor demeure opportuniste et disciplinée.
Les nouvelles acquisitions à Paris intra-muros devraient permettre de renforcer la qualité moyenne du portefeuille et de préparer la reprise du marché à moyen terme.
Les équipes de gestion se concentrent désormais sur :
- la réduction des locaux vacants par des travaux ciblés ;
- la poursuite des arbitrages sur les actifs moins performants ;
- la sécurisation des revenus locatifs par des relocations rapides et durables.
Synthèse : un trimestre sous le signe de la rigueur
| Points clés | Données essentielles |
| TOF | 85,16 % |
| Taux de distribution 2024 | 4,01 % |
| Collecte nette T3 2025 | 1,29 M€ |
| Prix de part | 320 € |
| Plus-value des ventes T3 2025 | 6,1 M€ |
| Cessions cumulées 2025 | 58,3 M€ |
| TRI 20 ans | 9,09 % |
Conclusion
Le 3ᵉ trimestre 2025 de la SCPI Allianz Pierre confirme une gestion active et rigoureuse dans un contexte de marché exigeant.
Grâce à des arbitrages fructueux, une discipline de gestion solide et une orientation vers des actifs prime, la SCPI continue de préserver la valeur du patrimoine tout en maintenant une distribution attractive.
Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
A lire également : SCPI Reason : un troisième trimestre 2025 sous le signe de la stabilité et de la performance
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