Une conjoncture européenne plus favorable à l’immobilier
Le troisième trimestre 2025 s’est déroulé dans un climat économique plus apaisé, marqué par la stabilisation des politiques monétaires. Après quatre baisses consécutives des taux directeurs, la Banque centrale européenne a figé son taux à 2 %, confirmant la normalisation du financement en zone euro. Cette détente monétaire redonne de l’élan au marché immobilier professionnel, un segment particulièrement sensible aux coûts d’emprunt.
Les indicateurs macroéconomiques sont également encourageants :
- Les indices PMI sont repassés en zone positive, traduisant un regain de confiance des entreprises.
- Les surprises économiques restent orientées à la hausse, notamment dans les services.
- Le Royaume-Uni poursuit sa propre détente monétaire, soutenant une croissance modérée mais stable.
Dans ce contexte, la SCPI Reason, gérée par MNK Partners, a consolidé sa stratégie d’allocation sélective et opportuniste à l’échelle européenne, tout en renforçant sa capacité de distribution.
Des chiffres clés en forte progression
| Indicateurs | T3 2025 | Commentaires |
| Collecte trimestrielle | 6,0 M€ | Une progression soutenue malgré un marché sélectif |
| Capitalisation | 21,3 M€ | En hausse, portée par 290 nouveaux associés |
| Taux de distribution cible 2025 | > 10,5 % (objectif non garanti) | Revu à la hausse ce trimestre |
| TRI cible sur 8 ans | 7 % | Horizon d’investissement long terme |
| Taux d’endettement | 32,1 % | Niveau maîtrisé, cohérent avec la stratégie prudente |
| Taux d’occupation | 100 % | Aucun local vacant au 30/09/2025 |
Lancée fin 2024, la SCPI Reason a su s’imposer rapidement : en moins d’un an, elle dépasse les 20 millions d’euros collectés et compte 944 associés. Une performance notable pour une jeune SCPI diversifiée à capital variable, positionnée sur des actifs européens « Core ».
Une stratégie immobilière européenne sélective et résiliente
Un portefeuille déjà bien diversifié
Le patrimoine immobilier de Reason s’étend désormais sur trois pays :
- Irlande (crèche, bureaux, logistique)
- Royaume-Uni (bureaux, hôtel, logistique)
- Belgique (bureaux)
La répartition sectorielle illustre une diversification prudente :
- Bureaux : 40 %
- Logistique : 37 %
- Hôtellerie : 19 %
- Éducation : 4 %
Des acquisitions emblématiques au 3T 2025
Deux nouveaux actifs ont intégré le portefeuille ce trimestre :
- À Dublin (Irlande) : un immeuble mixte commerce / bureaux occupé par l’UNICEF, rendement 7,97 %, bail ferme jusqu’en 2030.
- À Bruxelles (Belgique) : un immeuble de bureaux loué à Doyen Auto, rendement 9,58 %, bail ferme de 5,25 ans.
Ces acquisitions renforcent la visibilité locative et la stabilité des revenus. La valeur totale des actifs atteint désormais 24,5 M€, pour une surface gérée de 24 017 m² et un taux d’occupation financier de 100 %.
Des locataires solides pour un rendement durable
La stratégie « Core » de Reason repose sur la qualité des locataires. Les principaux occupants sont des groupes internationaux de premier plan, gage de sécurité et de pérennité des revenus.
- Standard Aero (aéronautique, 11,4 ans de bail restant)
- Travelodge Hotels Ltd (hôtellerie, 14,6 ans de bail restant)
- Lubbers Logistics Group Ltd (logistique, 10 ans de bail restant)
- Simbas Childcare (crèches, 20 ans de bail)
- UNICEF Ireland (organisation internationale, 4,7 ans de bail)
- Doyen Auto NV (distribution automobile, 5,25 ans de bail)
Cette sélection de locataires à solidité financière reconnue soutient la stabilité locative et la visibilité des flux de loyers sur le long terme.
Deux nouveaux actifs sous promesse
MNK Partners a également sécurisé deux promesses d’acquisition :
- Aux Pays-Bas (Eindhoven) : un actif mixte de 9 200 m², rendement 8,3 %, bail de 10 ans triple net.
- Au Royaume-Uni (Leicester) : immeuble de bureaux de centre-ville, rendement 10,8 %, bail de 8 ans.
Ces opérations, d’un montant global de plus de 11 M€, confirment l’ancrage européen et la discipline d’investissement de la SCPI.
Une démarche ESG affirmée et structurée
Labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) au 1er trimestre 2025, la SCPI Reason s’inscrit dans une stratégie ESG intégrée reposant sur trois piliers :
- Environnemental : réduction des consommations d’énergie et d’eau, amélioration de la performance énergétique des bâtiments.
- Social : confort, accessibilité et bien-être des occupants.
- Gouvernance : transparence et implication des parties prenantes, notamment des locataires.
Cette approche permet de préserver durablement la valeur des actifs tout en contribuant à une performance responsable.
Un taux de distribution cible relevé à plus de 10,5 %
MNK Partners a rehaussé le taux de performance prévisionnel 2025 de la SCPI Reason, le faisant passer de > 8,5 % à > 10,5 %.
Cette évolution reflète la maturité du portefeuille, la qualité des baux signés et la sélectivité des acquisitions.
Cette performance prévisionnelle s’appuie notamment sur Quanty, l’outil quantitatif développé par MNK Partners, qui analyse les cycles immobiliers de plus de 1 500 villes pour cibler les meilleures opportunités d’investissement.
Les plans d’épargne Reason : une épargne immobilière flexible
La SCPI Reason propose plusieurs plans d’épargne basés sur la méthode du Dollar Cost Averaging (DCA), une stratégie qui consiste à investir un montant fixe à intervalles réguliers, réduisant ainsi les effets de volatilité du marché.
Les 5 formules disponibles
- Reason Éducation : financer les études des enfants.
- Reason Ambition : constituer un apport pour un projet personnel.
- Reason Retraite : bâtir un complément de revenus.
- Reason Succession : optimiser la transmission de patrimoine.
- Reason Flexible : investir à son rythme dès 200 €, avec possibilité de réinvestir automatiquement les dividendes.
MNK Partners diversifie ses solutions d’investissement
La société de gestion poursuit son développement avec le lancement du fonds de dettes privées MNK Real Estate Bond I, un Organisme de Financement Spécialisé (OFS) dédié au financement d’actifs immobiliers.
Ce nouveau véhicule illustre la volonté de MNK Partners de diversifier les sources de rendement et d’élargir l’accès à l’investissement immobilier institutionnel.
Conclusion : une SCPI jeune, agile et prometteuse
En à peine un an d’existence, SCPI Reason confirme sa capacité à croître rapidement tout en maintenant une discipline de gestion exemplaire.
Sa diversification européenne, sa sélection rigoureuse des locataires et sa démarche ESG structurée en font une SCPI à suivre attentivement dans les mois à venir.
Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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