Un marché contrasté, une stratégie recentrée sur Paris
Le troisième trimestre 2025 a confirmé la résilience de la SCPI Accès Valeur Pierre, gérée par BNP Paribas REIM France, dans un contexte immobilier encore chahuté. Entre tensions économiques, hausse des taux et prudence des investisseurs, la SCPI poursuit une stratégie de valorisation centrée sur les actifs parisiens les mieux situés.
Selon le bulletin trimestriel publié en octobre 2025, 74 % du patrimoine d’Accès Valeur Pierre est implanté à Paris, dont 46 % dans le Quartier Central des Affaires (QCA). Ce positionnement illustre une volonté claire de sélectivité, privilégiant les immeubles de qualité dans des emplacements à forte demande locative.
Malgré une hausse du taux de vacance, la demande reste soutenue pour ces biens premium, permettant à la SCPI de maintenir un taux d’occupation financier (TOF) honorable de 85,16 % au 30 septembre 2025, contre 86,17 % au trimestre précédent.
Une activité locative mesurée mais maîtrisée
Entrées et libérations équilibrées
Au cours du trimestre, la SCPI a enregistré 7 nouvelles entrées de locataires représentant 1 918 m² et 886 000 € de loyers annualisés, contre 4 libérations totalisant 2 030 m² et 1,02 M€ de loyers.
Ce léger déséquilibre s’explique par la rotation naturelle du parc, dans un contexte où les entreprises recherchent des bureaux rénovés, efficients et bien situés.
| Indicateurs locatifs - 3T 2025 | Valeurs |
| Entrées locatives | 7 |
| Loyers annualisés (entrées) | 886 000 € |
| Libérations | 4 |
| Loyers annualisés (libérations) | 1 020 000 € |
| Surface totale louée | 1 918 m² |
| Surface totale libérée | 2 030 m² |
| TOF “ASPIM” | 85,16 % |
Le TOF “ASPIM”, qui prend en compte les franchises de loyers, reste dans la moyenne du marché, malgré une légère contraction.
Les locaux vacants représentent 14,84 % du parc, dont 3,74 % en restructuration et 1,10 % sous promesse de vente, témoignant d’une gestion active des actifs.
Une dynamique patrimoniale prudente
Aucune acquisition ni cession
Aucune acquisition ni cession n’a été réalisée sur la période, un choix qui reflète la prudence de la société de gestion dans un marché en attente de stabilisation des valeurs.
Cette pause d’investissement ne traduit pas un désengagement, mais plutôt une attitude sélective face à la volatilité du marché des bureaux.
Modernisation continue du parc
La modernisation du patrimoine demeure un axe central.
Les travaux au 8 rue Bellini (Paris 16ᵉ) sont achevés, avec une commercialisation en cours.
Les rénovations des immeubles du 16 rue d’Artois et du 52 rue Monceau (Paris 8ᵉ) avancent conformément au calendrier prévisionnel, avec des livraisons attendues respectivement au 4ᵉ trimestre 2025 et au 1ᵉʳ trimestre 2026.
Ces projets devraient permettre une génération de loyers supplémentaires dès l’exercice suivant.
Une collecte dynamique soutenue par un investisseur institutionnel
Fait marquant du trimestre : un investisseur appartenant au même groupe que BNP Paribas REIM France a réalisé une souscription de plus de 29 millions d’euros.
Cette opération a permis de résorber une partie du carnet d’ordres et de stimuler la collecte, tout en contribuant à maintenir la liquidité du fonds.
La rétrocession de la commission de souscription à cet investisseur, conformément aux stipulations de la note d’information, montre la transparence et la rigueur réglementaire appliquées à la gestion de la SCPI.
Marché des parts : stabilité et équilibre de flux
Des volumes maîtrisés
Le prix de souscription reste fixé à 765 € par part, pour une valeur de retrait de 696,69 €.
Le nombre de parts au 30 septembre 2025 est stable à 2 391 334 parts, identique à celui du 30 juin, en raison d’un équilibre parfait entre souscriptions (40 212) et retraits (40 212).
| Éléments du marché des parts | 3T 2025 |
| Prix de souscription | 765,00 € |
| Valeur de retrait | 696,69 € |
| Valeur de réalisation (30/06/2025) | 632,23 € |
| Valeur de reconstitution (30/06/2025) | 772,75 € |
| Parts totales | 2 391 334 |
| Parts en attente de retrait | 81 100 (3,4 %) |
Cette stabilité traduit un équilibre offre-demande satisfaisant, même si 3,4 % des parts restent en attente de retrait.
La valeur de reconstitution, proche du prix de souscription, confirme la cohérence de l’évaluation patrimoniale.
Distribution : une continuité rassurante
Des revenus stables et prévisibles
La distribution brute trimestrielle s’élève à 7,36 € par part, soit une prévision annuelle comprise entre 29,40 € et 29,70 € pour 2025, en ligne avec les 29,66 € versés en 2024.
Cette stabilité démontre la résilience du portefeuille, malgré la pression exercée par les taux d’intérêt et les vacances locatives.
| Distribution (€/part) | 2024 | 2025 (prévision) |
| 1ᵉʳ trimestre | 7,49 | 7,36 |
| 2ᵉ trimestre | 7,41 | 7,58 |
| 3ᵉ trimestre | 7,36 | 7,36 |
| 4ᵉ trimestre | 7,36 | (à venir) |
| Total annuel | 29,66 € | 29,4 – 29,7 € |
La distribution récurrente représente 83,2 % du total, tandis que 16,8 % proviennent de plus-values de cessions d’immeubles.
Cette ventilation assure une répartition équilibrée entre revenus fonciers réguliers et gains exceptionnels.
Gouvernance et appel à candidatures
Cinq postes de membres du conseil de surveillance seront à pourvoir lors de l’assemblée générale 2026.
Tout associé détenant au moins 30 parts peut se porter candidat, selon les modalités précisées sur le site de BNP Paribas REIM.
Cette ouverture témoigne d’une gouvernance participative et d’une volonté de transparence vis-à-vis des associés.
Analyse synthétique : une SCPI de conviction sur Paris
Forces
- Patrimoine parisien de qualité (74 %), garant d’une forte liquidité locative
- Stabilité des revenus depuis plusieurs années
- Travaux de rénovation en cours, porteurs de création de valeur future
- Stratégie prudente sans opérations opportunistes
- Collecte soutenue par un investisseur institutionnel
Points de vigilance
- Taux d’occupation en léger repli (85,16 %)
- Aucune acquisition récente, signe d’attentisme sur le marché
- 3,4 % de parts en attente de retrait, à surveiller
- Concentration géographique sur Paris, exposée aux fluctuations du marché des bureaux.
Conclusion : entre prudence et cohérence stratégique
Le 3ᵉ trimestre 2025 confirme la ligne de conduite rigoureuse de la SCPI Accès Valeur Pierre.
Dans un environnement incertain, la société de gestion privilégie la qualité des emplacements et la valorisation progressive du patrimoine, plutôt que la croissance à tout prix.
Les revenus stables, la bonne santé du marché des parts et la modernisation des actifs témoignent d’une gestion prudente et structurée, fidèle à la réputation d’une SCPI historique du marché tertiaire parisien.
Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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