La SCPI Altixia Cadence XII, gérée par Altixia REIM, annonce l’arrivée d’un nouveau locataire sur un actif situé à Nice (06) : Polli France, spécialiste italien premium du végétal. Le local concerné, d’une surface de 287 m², est implanté dans un pôle d’activités tertiaires. Cette actualité s’inscrit dans la stratégie d’investissement de la SCPI et permet de réexaminer ses caractéristiques, ses atouts et ses risques à la lumière de cette opération.
Contexte de l’opération
Localisation et caractéristiques du bien
Situé à Nice, ce local de 287 m² prend place au sein d’un pôle d’activités tertiaires, un environnement propice aux entreprises de services. L’arrivée de Polli France, marque italienne reconnue pour son savoir-faire premium dans le domaine du végétal, apporte une nouvelle typologie d’activité et une valeur ajoutée spécifique à l’ensemble immobilier.
Ce type d’opération illustre la capacité de la SCPI à renouveler ou à faire croître son parc locatif, ce qui est un signe positif sur la dynamique immobilière.
Focus sur la SCPI Altixia Cadence XII
Profil & stratégie
La SCPI Altixia Cadence XII a été lancée en 2019 en tant que SCPI à capital variable.
Sa stratégie :
- Investir dans un patrimoine diversifié tant géographiquement que par nature d’actif (bureaux, commerces, locaux d’activité…).
- Favoriser des actifs récents ou neufs, de taille moyenne, adaptés aux besoins locatifs.
- Offrir aux associés un rendement visé supérieur à 5 % (non garanti).
- Diversifier géographiquement : principalement France, mais aussi zone Europe.
Chiffres clés récents
Voici un tableau récapitulatif des principaux indicateurs relatifs à la SCPI :
| Indicateurs | Valeurs / détails |
| Capitalisation | ~ 186,84 M€ |
| Rendement (Taux de distribution) 2024 | 5,73 % |
| Prix de souscription | 200 € par part (marché primaire) |
| Minimum de souscription | 10 parts (soit 2 000 €) |
| Taux d’occupation financier (TOF) | ~ 96 % (Q3 2024) |
| Durée de placement recommandée | 9 ans |
Atouts et enjeux
Atouts :
- Une diversification qui permet de diluer le risque locatif (différents types d’actifs, différents locataires).
- Un rendement supérieur à la moyenne des SCPI de rendement en France (selon les indicateurs).
- Une gestion active, avec de nouvelles acquisitions et renouvellements de baux (comme l’annonce à Nice).
- Une accessibilité (montant d’entrée modéré) pour les investisseurs individuels.
Enjeux / Risques à avoir en tête :
- SCPI relativement jeune : l’historique est encore limité, ce qui rend l’analyse de performance sur longue durée moins robuste.
- Liquidité plus restreinte qu’un placement direct immobilier (les parts de SCPI peuvent être moins faciles à vendre immédiatement).
- Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs : la conjoncture immobilière, locative et économique peut évoluer.
- Le risque locatif : vacance, impayés, renouvellements de bail peuvent impacter les revenus distribués.
- Le risque de valorisation du prix de part : fluctuation possible de la valeur des parts.
L’opération à Nice : ce qu’elle apporte
Effet sur le portefeuille de la SCPI
L’arrivée du locataire Polli France sur un local de 287 m² montre la capacité de la SCPI à mobiliser des actifs de taille « moyenne » dans son portefeuille tertiaire. Cette opération permet :
- de maintenir le taux d’occupation sur cet actif (et donc son rendement potentiel)
- d’actualiser voire de valoriser le bien en fonction des conditions du marché locatif tertiaire
- d’illustrer le positionnement de la SCPI sur des actifs d’usage tertiaire, en complément des commerces ou activités logistiques.
Impact potentiel pour les associés
Pour les investisseurs associés à la SCPI, cette nouvelle signature peut :
- renforcer la confiance quant à la gestion active et à la qualité du patrimoine ;
- conforter la visibilité locative à court/moyen terme sur ce bien (selon durée de bail) ;
- contribuer à stabiliser ou améliorer les revenus distribués si les conditions sont favorables.
Cependant, il reste important de rappeler que les revenus ne sont pas assurés et que l’évolution de l’ensemble du portefeuille demeure déterminante.
Limites et vigilance à garder
- La surface de 287 m² est relativement modeste : l’impact sur le portefeuille global peut être limité.
- Le secteur tertiaire à Nice peut être soumis à des dynamiques locatives spécifiques : niveau de loyer, vacance, attractivité locale.
- Le renouvellement ou l’arrivée d’un nouveau locataire ne garantit pas une performance stable à long terme pour l’ensemble du fonds – d’où la nécessité d’une vision globale du portefeuille.
Risques et durée recommandée d’investissement
Durée recommandée et conditions
L’investissement en parts de la SCPI Altixia Cadence XII est recommandé sur une durée de 9 ans. Cette durée permet d’absorber le cycle immobilier, la rotation des locataires, et les éventuels ajustements nécessaires à la gestion du patrimoine.
Principaux risques associés
Parmi les risques à avoir en tête :
- Risque de perte en capital : la valeur des parts peut baisser.
- Risque locatif : variation des revenus distribués selon l’occupation, les loyers, les impayés.
- Risque de liquidité : revendre ses parts peut prendre du temps et dépend du marché secondaire.
- Risque de durabilité : les immeubles doivent rester attractifs (normes, obsolescence, localisation).
- Risques liés aux emprunts contractés : la structure peut s’endetter pour financer les acquisitions, ce qui crée un effet levier mais aussi un risque.
Ces risques sont décrits dans le Document d’Informations Clés (DIC) et la Note d’Information de la SCPI.
Conclusion
L’intégration d’un nouveau locataire à Nice par la SCPI Altixia Cadence XII s’inscrit dans une gestion dynamique et proactive du patrimoine. L’opération permet de raffermir le portefeuille tertiaire et d’illustrer la stratégie de diversification mise en avant par le gestionnaire. Pour autant, bien que les indicateurs récents soient encourageants (rendement, diversification, capitalisation), l’investissement reste soumis à des cycles immobiliers et à des risques inhérents à la nature de ce type de placement.
Aux horizons de 9 ans et plus, ce type de placement peut offrir des opportunités intéressantes à des investisseurs prêts à accepter les contraintes (liquidité, délai de jouissance, horizon long) et à diversifier leurs expositions. Il reste essentiel de suivre régulièrement l’évolution du portefeuille, les taux d’occupation, les renouvellements de baux et la conjoncture immobilière régionale.
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