SCPI Iroko Zen : 8,13 % de performance en 2025

Une SCPI européenne qui affiche 8,13 % de performance globale

Le bulletin trimestriel de la SCPI Iroko Zen pour le 4ᵉ trimestre 2025 apporte un éclairage intéressant sur la stratégie et les résultats récents de cette société civile de placement immobilier. Dans un environnement immobilier marqué par des ajustements de taux et par une évolution des valorisations, la SCPI poursuit le développement de son portefeuille européen tout en maintenant un niveau de distribution notable.

L’analyse de ce bulletin met en évidence plusieurs indicateurs clés, notamment une performance globale annuelle de 8,13 %, un taux de distribution de 7,14 % et une stratégie d’acquisitions active à l’échelle européenne.

Au-delà de ces indicateurs, le document présente également les évolutions du patrimoine immobilier, les acquisitions réalisées durant le trimestre et les perspectives liées à la gestion locative.

8,13 % de performance globale : un indicateur central pour la SCPI

Une performance combinant distribution et évolution du prix de part

La performance globale annuelle (PGA) constitue l’un des indicateurs les plus suivis dans l’univers des SCPI. Elle correspond à la somme du taux de distribution et de la variation du prix de part sur une année.

Dans le cas de la SCPI Iroko Zen, la PGA 2025 atteint 8,13 %, résultat composé de :

• 7,14 % de taux de distribution
• 0,99 % d’augmentation du prix de part

Ces chiffres illustrent une dynamique qui repose sur deux leviers :

• la distribution de revenus locatifs
• la valorisation du patrimoine immobilier

Tableau récapitulatif des principaux indicateurs

Indicateurs	Valeurs 2025
Performance globale annuelle	8,13 %
Taux de distribution	7,14 %
Hausse du prix de part	0,99 %
Prix de souscription	204 €
Valeur de reconstitution	213,94 €

L’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription constitue également un élément observé par les investisseurs puisqu’il peut refléter la valorisation théorique du patrimoine.

3,44 € de dividende trimestriel : évolution de la distribution

Un revenu trimestriel réparti entre fiscalité française et étrangère

Durant le 4ᵉ trimestre 2025, la SCPI a versé un dividende de 3,44 € par part en pleine jouissance.

Ce montant se décompose de la manière suivante :

• 3,10 € de dividende net de fiscalité étrangère
• 0,34 € correspondant à l’impôt étranger prélevé à la source

Cette structure s’explique par la forte exposition européenne du portefeuille.

Évolution mensuelle des dividendes

Les revenus distribués au cours de l’année 2025 ont varié entre environ 1,09 € et 1,26 € par mois, selon les mois. Cette distribution mensuelle vise à permettre une régularité des flux de revenus pour les porteurs de parts.

70,7 % de revenus locatifs à l’étranger

Une diversification géographique marquée

L’une des caractéristiques importantes de la SCPI Iroko Zen est son positionnement européen.

Au 4ᵉ trimestre 2025, la répartition des revenus locatifs s’établit comme suit :

• 70,7 % provenant de l’étranger
• 29,3 % provenant de France

Cette diversification géographique permet notamment :

• d’accéder à plusieurs cycles immobiliers
• de diversifier les locataires
• de répartir les risques économiques

Répartition géographique du patrimoine

Pays	Part du patrimoine
France	28,7 %
Royaume-Uni	27,2 %
Espagne	14,4 %
Pays-Bas	12,0 %
Irlande	9,8 %
Allemagne	7,0 %
Italie	0,9 %

Cette diversification européenne constitue l’un des axes stratégiques majeurs de la SCPI.

173 actifs immobiliers et plus de 1 million de m²

Un parc immobilier diversifié

Le bulletin trimestriel présente également les caractéristiques du portefeuille immobilier.

Les principaux indicateurs du parc sont les suivants :

• 173 actifs immobiliers
• 1 043 781 m² de surface
• 8,9 ans de durée moyenne des baux (WALT)

Ces indicateurs permettent d’apprécier la stabilité locative potentielle du portefeuille.

Taux d’occupation

Deux indicateurs sont particulièrement observés :

Indicateurs	Valeurs
Taux d’Occupation Financier (TOF)	97,37 %
Taux d’Occupation Physique (TOP)	98,00 %

Un taux d’occupation élevé peut contribuer à soutenir la distribution de revenus locatifs.

36,9 % de commerces : la typologie du portefeuille

Une diversification sectorielle du patrimoine

Le portefeuille immobilier est réparti entre plusieurs typologies d’actifs.

Répartition par typologie

Typologie	Part
Commerces	36,9 %
Bureaux	26,2 %
Locaux d’activités	13,6 %
Entrepôts logistiques	11,3 %
Santé, hôtellerie et autres	12,0 %

Cette diversification sectorielle vise à équilibrer les sources de revenus locatifs et à limiter la dépendance à un seul segment immobilier.

9 acquisitions au T4 2025 pour environ 150 millions d’euros

Une stratégie d’investissement active en Europe

Durant le 4ᵉ trimestre 2025, la SCPI a réalisé 9 nouvelles acquisitions pour un volume total d’environ 150 millions d’euros.

Ces investissements ont été réalisés dans plusieurs pays :

• Espagne
• France
• Allemagne
• Royaume-Uni

Exemples d’acquisitions du trimestre

Ville	Pays	Typologie	Rendement AEM
Villanueva de Gallego	Espagne	Logistique	6,75 %
Chester	Royaume-Uni	Locaux d’activités	7,30 %
Bournemouth	Royaume-Uni	Hôtel	6,90 %
Anzin	France	Commerce	8,00 %
Grenade	Espagne	Hôtel	7,25 %
Leipzig	Allemagne	Commerce	8,40 %

Ces acquisitions illustrent la volonté de la société de gestion de renforcer la diversification géographique et sectorielle du portefeuille.

7,3 ans d’engagement locatif moyen

Une visibilité locative sur plusieurs années

La durée d’engagement ferme des locataires constitue un élément essentiel pour apprécier la stabilité des revenus.

Dans le cas de la SCPI Iroko Zen, la durée moyenne d’engagement locatif (WALB) atteint environ 7,3 ans.

Un tel horizon locatif peut contribuer à :

• maintenir une visibilité sur les revenus locatifs
• faciliter la gestion du patrimoine
• limiter les périodes de vacance locative

26,25 % de ratio d’endettement

Une utilisation modérée du levier financier

Le bulletin indique également un ratio d’endettement (LTV) de 26,25 %.

Le recours à l’endettement dans les SCPI peut permettre :

• d’accélérer les acquisitions
• d’optimiser la structure financière
• d’accompagner la croissance du patrimoine

Toutefois, cet indicateur doit toujours être analysé dans le contexte global du marché immobilier.

Actualité du portefeuille : nouveaux locataires et extensions

Plusieurs évolutions locatives au T4 2025

Le bulletin mentionne différentes opérations de gestion locative réalisées durant le trimestre.

Parmi les exemples :

• extension du locataire Praxis dans un retail park aux Pays-Bas
• arrivée de Swiss Sense dans le même ensemble commercial
• installation du locataire HSB dans un immeuble de bureaux à Utrecht
• ouverture d’un drive Costa Coffee en Irlande

Ces opérations peuvent contribuer à :

• renforcer l’attractivité des sites
• soutenir la fréquentation commerciale
• améliorer la dynamique locative

ESG : une approche « Best-in-class »

Une évaluation environnementale des actifs

Le bulletin évoque également l’intégration de critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) dans la stratégie d’investissement.

Les actifs sont évalués selon une méthodologie interne avec plusieurs niveaux :

• Exclusion du portefeuille
• Best-in-progress
• Best-in-class

L’objectif consiste à améliorer progressivement les performances ESG des actifs détenus.

A lire également : SCPI Aestiam Horizon : analyse du bulletin T4 2025