Le bulletin trimestriel T4 2025 de la SCPI Pierval Santé met en lumière une stratégie centrée sur l’immobilier de santé européen, un secteur porté par les évolutions démographiques et les besoins croissants en infrastructures médicales et médico-sociales. La société de gestion poursuit une approche basée sur la gestion active du patrimoine, la diversification géographique et la modernisation progressive du portefeuille immobilier.
À la fin de l’année 2025, plusieurs indicateurs clés permettent de comprendre la trajectoire de cette SCPI spécialisée dans les actifs liés à la santé.
Chiffres clés au 31 décembre 2025
| Indicateurs | Valeurs |
| Capitalisation | 3,3 milliards € |
| Nombre d’associés | 60 787 |
| Nombre d’actifs | 253 actifs |
| Valeur de la part | 204 € |
| Collecte brute annuelle | 35,9 M€ |
| Dividende trimestriel (T4) | 2,26 € par part |
Ces données illustrent la taille importante du portefeuille immobilier et le positionnement de cette SCPI dans l’univers de l’immobilier de santé en Europe.
36 M€ de collecte en 2025 pour soutenir la liquidité
Une collecte orientée vers la gestion des retraits
L’année 2025 a été marquée par une collecte brute proche de 36 millions d’euros, dont environ 5,2 millions d’euros au quatrième trimestre. Dans un contexte immobilier encore prudent, cette collecte a principalement servi à absorber les demandes de retrait sur le marché secondaire.
À la fin de l’année, les parts en attente de retrait représentent environ 59,7 millions d’euros, soit 1,8 % de la capitalisation.
Ce niveau traduit plusieurs éléments :
- une rotation naturelle des investisseurs
- un marché des SCPI encore attentiste
- une volonté d’améliorer la liquidité du fonds dans les prochains exercices
La SCPI se positionne également parmi les principales SCPI spécialisées dans la santé en matière de collecte sur l’année 2025.
500 M€ d’opérations immobilières en 2025
Un programme combinant acquisitions, cessions et livraisons
L’année 2025 s’est caractérisée par un programme immobilier significatif, représentant près de 500 millions d’euros d’opérations.
Ce volume se répartit entre plusieurs types d’opérations :
- 115 M€ d’acquisitions
- 263 M€ de cessions
- 122 M€ de livraisons d’actifs neufs
Cette stratégie illustre une gestion dynamique du patrimoine, avec un objectif d’optimisation du portefeuille et d’adaptation aux évolutions du secteur de la santé.
9 acquisitions en 2025 avec un rendement moyen de 5,52 %
L’Italie devient un axe stratégique
Au total, 9 actifs immobiliers de santé ont été acquis en 2025 pour un montant global de 115 millions d’euros, générant environ 6,33 millions d’euros de loyers annuels.
Le rendement acte en main moyen des acquisitions atteint 5,52 %, avec une durée ferme moyenne des baux de près de 24 ans.
Répartition des acquisitions
- 7 EHPAD en Italie représentant 984 lits
- 1 cabinet de kinésithérapie en France
- 1 hôpital de jour en France
L’Italie apparaît désormais comme un marché stratégique pour la SCPI, représentant environ 8 % du patrimoine immobilier.
Exemple d’acquisition réalisée au T4 2025
| Actif | Localisation | Montant | Surface | Bail |
| EHPAD (240 lits) | Lombardie – Italie | 24,1 M€ | 12 000 m² | 25 ans |
Cet établissement est exploité par Codess Sociale, acteur du secteur médico-social italien.
14 EHPAD cédés pour financer la transformation du portefeuille
263 M€ de cessions immobilières
La gestion active du patrimoine repose également sur la cession d’actifs arrivés à maturité dans la stratégie immobilière.
En 2025, 14 EHPAD ont été cédés, dont plusieurs établissements situés au Royaume-Uni. Ces transactions ont permis :
- de générer une plus-value de 8 millions d’euros
- de soutenir le programme d’investissement
- de financer de nouvelles acquisitions immobilières
Deux cessions ont notamment été réalisées au quatrième trimestre pour un montant global de 23,8 millions d’euros.
122 M€ d’actifs neufs livrés pour moderniser le patrimoine
9 livraisons en 2025
La modernisation du portefeuille immobilier s’appuie sur un programme de développement et de livraison d’actifs récents, souvent réalisés en VEFA.
En 2025, 9 actifs ont été livrés pour un montant total de 122 millions d’euros.
Typologie des livraisons
- 3 EHPAD
- 4 habitats partagés pour seniors
- 1 résidence services seniors
- 1 maison médicale pluridisciplinaire
Ces nouveaux actifs permettent d’adapter le patrimoine aux évolutions du secteur médico-social, tout en intégrant des normes environnementales et techniques plus récentes.
Par ailleurs, 16 actifs restent en construction, avec des livraisons prévues entre 2026 et 2027.
253 actifs et 1,19 million de m² de patrimoine
Une diversification européenne
Au 31 décembre 2025, le portefeuille immobilier représente :
- 253 actifs
- 1 192 775 m² de surface gérée
- 1 006 locataires
Le taux d’occupation financier atteint 94,04 %, traduisant un niveau d’occupation élevé pour un portefeuille immobilier international.
Répartition du patrimoine par typologie
| Typologie | Part du patrimoine |
| Médico-social (EHPAD, résidences seniors) | 71,4 % |
| Sanitaire et soins de ville | 19,9 % |
| Autres actifs de santé | 8,7 % |
Principales zones géographiques
Le patrimoine est réparti dans plusieurs pays européens :
- France : 31,8 %
- Royaume-Uni : 19,2 %
- Allemagne : 14 %
- Pays-Bas : 13,8 %
- Irlande : 8,9 %
- Italie : 7,8 %
Cette diversification géographique permet de répartir les risques locatifs et économiques entre plusieurs marchés immobiliers.
4,06 % de taux de distribution en 2025
Une distribution stable
Pour l’année 2025, la SCPI Pierval Santé affiche :
- Dividende annuel : 8,28 € par part
- Taux de distribution : 4,06 %
Au quatrième trimestre, le dividende atteint 2,26 € brut par part, dont 2,11 € nets après fiscalité étrangère.
Performances historiques
| Indicateurs | Niveau |
| TRI sur 10 ans | 3,99 % |
| TRI sur 5 ans | 2,65 % |
| TRI depuis l’origine | 3,92 % |
| Performance globale annuelle | 4,06 % |
Ces performances s’inscrivent dans un contexte marqué par des investissements importants et une transformation progressive du portefeuille immobilier.
Un taux d’endettement maîtrisé à 18,5 %
Structure financière du portefeuille
Le ratio d’endettement de la SCPI atteint 18,5 % de la valeur des actifs, un niveau relativement modéré.
La dette se répartit entre :
- 15 % de dette financière
- 3,5 % d’engagements liés aux programmes de construction
Ce niveau d’endettement permet de conserver une marge de manœuvre pour de futurs investissements immobiliers.
Perspectives 2026 : poursuite de la stratégie immobilière
Rotation d’actifs et nouveaux investissements
Les perspectives pour 2026 reposent sur plusieurs axes stratégiques :
- poursuite de la rotation d’actifs
- livraison progressive des actifs en construction
- renforcement de la diversification européenne
- amélioration progressive des revenus locatifs
Les livraisons d’actifs neufs devraient permettre d’augmenter progressivement les loyers générés par le portefeuille immobilier, tout en renforçant la qualité du patrimoine.
Dans un environnement immobilier encore marqué par des ajustements de marché, l’immobilier de santé reste considéré comme un segment structurant pour la diversification d’un patrimoine immobilier.
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