Immobilier France 2025 : rendement MSCI à 3,3 %

+ 3,3 % en 2025 : un retour progressif de la performance immobilière

L’année 2025 marque une étape importante pour le marché de l’immobilier en France. L’indice MSCI France Annual Property affiche un rendement global annuel de 3,3 %, confirmant un mouvement de reprise amorcé dès 2024 après une correction notable en 2023.

Cette évolution, bien que positive, s’inscrit dans un environnement encore contrasté, où certains segments tirent leur épingle du jeu tandis que d’autres continuent d’ajuster leurs valorisations.

Une reprise encore mesurée mais structurante

Le rendement de 3,3 % traduit une amélioration progressive des fondamentaux du marché. Cette performance repose sur deux composantes essentielles :

• Le rendement en capital, qui retrouve une trajectoire positive sur certains segments
• Le rendement locatif, restant un pilier de stabilité pour les investisseurs

Cette dynamique permet de mieux comprendre les transformations en cours dans l’investissement immobilier France 2025, où la prudence reste de mise malgré des signaux encourageants.

+ 27 % de volumes d’investissement : un marché transactionnel en rebond

Le contexte transactionnel confirme cette amélioration. En 2025, les volumes d’investissement en immobilier ont progressé de +27 % sur un an.

Un regain d’activité porté par la fin d’année

Cette hausse s’explique en grande partie par :

• Une fin d’année particulièrement dynamique
• Une reprise progressive de la confiance des investisseurs
• Des opportunités de valorisation après la correction de 2023

Ce rebond des volumes permet d’illustrer un marché qui se réactive, tout en restant sélectif selon les typologies d’actifs.

6,8 % pour les bureaux QCA : le retour en force du centre parisien

Parmi les segments les plus performants, les bureaux du Quartier Central des Affaires (QCA) à Paris se distinguent nettement.

Des performances solides tirées par le capital

• Rendement global : 6,8 %
• Rendement en capital : +3,3 %
• Volumes d’acquisitions au plus haut depuis 2020

Ces chiffres montrent que les actifs situés dans les zones les plus centrales et les plus liquides permettent de capter une reprise plus rapide.

Pourquoi le QCA surperforme ?

Plusieurs facteurs expliquent cette tendance :

• Une demande locative plus résiliente
• Une rareté de l’offre de qualité
• Une meilleure liquidité du marché

+ 20 % de vacance : les bureaux hors QCA sous pression

À l’inverse, les bureaux situés hors QCA continuent de rencontrer des difficultés.

Des valeurs encore en ajustement

Dans les zones périphériques :

• Les valeurs en capital restent orientées à la baisse
• Le rythme de correction ralentit par rapport à 2024
• Les taux de vacance dépassent 20 % en périphérie parisienne

Un marché à deux vitesses

Cette situation illustre un marché immobilier de plus en plus fragmenté :

• Zones centrales : reprise rapide
• Zones périphériques : ajustements prolongés

+ 6 % de rendement : hôtellerie et logistique en tête

Certains secteurs affichent des performances particulièrement solides, notamment :

• Hôtellerie : rendement supérieur à 6 %
• Logistique : rendement supérieur à 6 %

Des moteurs de performance bien identifiés

Ces segments bénéficient de :

• Rendements locatifs attractifs
  • Hôtellerie : 5,7 %
  • Logistique : 4,9 %
• Rendements en capital positifs
• Une demande structurelle forte

Focus sur la logistique

Le secteur logistique continue de profiter :

• De la croissance du e-commerce
• Des besoins en chaînes d’approvisionnement
• D’une pression sur les surfaces disponibles

Stabilisation du commerce et du résidentiel

D’autres segments montrent des signes de stabilisation après plusieurs années de volatilité.

Des marchés en phase d’équilibre

• Commerce : stabilisation des valeurs
• Résidentiel : ajustement terminé dans certaines zones

Ces évolutions traduisent un retour progressif vers des niveaux de valorisation plus cohérents avec les fondamentaux économiques.

Santé et soins : une phase d’ajustement prolongée

Les établissements de santé et de soins poursuivent une phase d’adaptation.

Un secteur encore en transition

Malgré des fondamentaux solides à long terme (vieillissement de la population, demande structurelle), ce segment reste impacté par :

• Des conditions de financement plus strictes
• Des réévaluations de valorisation

3,9 % sur 10 ans : une performance en retrait historique

Sur une période plus longue, les chiffres permettent de mettre en perspective les performances actuelles.

Comparaison des performances immobilières

Période	Performance annuelle moyenne
2025	3,3 %
Moyenne sur 10 ans	3,9 %
Moyenne sur 28 ans	7,2 %

• La performance récente reste inférieure à la moyenne long terme
• Le marché immobilier traverse une phase de normalisation
• Les cycles deviennent plus marqués et différenciés

185 milliards d’euros : un marché structuré et diversifié

L’indice MSCI repose sur un univers conséquent :

• 7 300 actifs immobiliers
• 185 milliards d’euros de valeur totale

Un indicateur de référence

Cet indice permet de :

• Suivre les tendances du marché immobilier France
• Évaluer la performance des différentes classes d’actifs
• Identifier les opportunités d’investissement

Exemple concret : stratégie d’allocation en 2025

Un investisseur souhaitant se positionner sur le marché en 2025 pourrait adopter une stratégie diversifiée :

• 40 % en bureaux QCA pour capter la reprise
• 30 % en logistique pour profiter des tendances structurelles
• 20 % en résidentiel pour la stabilité
• 10 % en hôtellerie pour le potentiel de rendement

Cette répartition permettrait de combiner :

• Rendement
• résilience
• diversification

Analyse globale : vers un marché immobilier plus sélectif

L’année 2025 confirme une tendance de fond : le marché immobilier devient plus exigeant et plus segmenté.

Les grandes tendances à retenir

• Une reprise progressive mais inégale
• Des écarts de performance importants selon les segments
• Un retour à des fondamentaux plus rationnels

Facteurs clés à surveiller

• L’évolution des taux d’intérêt
• Les niveaux de vacance locative
• Les transformations des usages (télétravail, logistique)

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