Le dernier bulletin trimestriel de la SCPI Aestiam Horizon met en lumière une année 2025 marquée par une certaine stabilité des performances, une gestion active du patrimoine et une stratégie concentrée sur des actifs de bureaux de taille intermédiaire situés dans des zones urbaines établies.
Avec un taux de distribution de 5,10 %, un prix de souscription stable à 350 € et une capitalisation de 380 millions d’euros, cette SCPI poursuit sa trajectoire dans un marché immobilier tertiaire toujours contrasté.
L’analyse détaillée des données du bulletin permet de mieux comprendre la situation actuelle de la SCPI, l’évolution de ses indicateurs clés et les perspectives envisagées pour l’année à venir. Les éléments présentés proviennent du bulletin trimestriel du 4ᵉ trimestre 2025.
5,10 % de taux de distribution : une performance stable en 2025
Une distribution régulière dans le temps
En 2025, la SCPI Aestiam Horizon affiche un taux de distribution de 5,10 %, un niveau qui s’inscrit dans la continuité de son historique de rendement.
Le dividende brut annuel atteint 17,85 € par part, composé :
- d’une distribution courante de 16,20 €
- d’une distribution de plus-values de 1,41 €
Cette stabilité traduit une volonté de maintenir une politique de distribution régulière, malgré un environnement immobilier marqué par des ajustements de valorisation dans certains segments du marché tertiaire.
Dividende trimestriel 2025
Au 4ᵉ trimestre 2025, le dividende brut versé s’élève à 5,70 € par part, réparti de la manière suivante :
- 4,05 € de dividende courant
- 1,41 € de distribution de plus-values
- 0,24 € correspondant à la fiscalité sur plus-values
Cette distribution illustre une stratégie visant à optimiser les arbitrages immobiliers afin de générer des revenus complémentaires.
8,63 % de TRI sur 20 ans : un indicateur de performance long terme
Un historique de performance solide
La SCPI présente un taux de rendement interne (TRI) sur 20 ans de 8,63 %, ce qui reflète la rentabilité globale sur longue période, en tenant compte :
- du prix d’acquisition des parts
- des revenus distribués
- de la valeur de retrait finale
Cet indicateur met en évidence une performance globale annuelle de 5,10 % en 2025, combinant rendement et évolution du prix de part.
Tableau récapitulatif des principaux indicateurs
| Indicateurs | Niveau |
| Taux de distribution 2025 | 5,10 % |
| TRI sur 20 ans | 8,63 % |
| Performance globale annuelle | 5,10 % |
| Distribution annuelle 2025 | 17,85 € / part |
| Prix de souscription | 350 € |
| Réserves distribuables | 5 mois |
La présence de réserves équivalentes à cinq mois de distribution constitue également un facteur de stabilité pour la politique de revenus.
358 M€ de patrimoine immobilier et 146 actifs
Un portefeuille diversifié mais majoritairement orienté bureaux
Le patrimoine immobilier de la SCPI atteint 358 millions d’euros, répartis sur 146 immeubles et occupés par 220 locataires.
La stratégie d’investissement repose principalement sur des immeubles de bureaux à taille humaine, adaptés aux petites et moyennes entreprises.
Répartition sectorielle du portefeuille
| Typologie d’actifs | Part du patrimoine |
| Bureaux | 76 % |
| Commerces | 16 % |
| Hôtels | 4 % |
| Locaux d’activités | 2 % |
| Enseignement | 2 % |
Cette répartition met en évidence une dominante tertiaire, tout en intégrant une certaine diversification sectorielle.
88,02 % de taux d’occupation financier
Une amélioration de la situation locative
Le taux d’occupation financier (TOF) atteint 88,02 % au quatrième trimestre 2025.
La composition de ce taux est la suivante :
- 81,21 % de locaux occupés
- 3,72 % sous franchise ou en mise à disposition
- 0,35 % vacants sous promesse de vente
- 2,74 % en restructuration
- 11,98 % en recherche de locataire
Cette évolution reflète le travail de relocation mené par la société de gestion, notamment sur certains actifs nécessitant une recommercialisation ou des travaux d’adaptation.
Durée moyenne des baux
Deux indicateurs permettent d’évaluer la stabilité locative :
| Indicateurs | Durée |
| WALB (prochaines possibilités de résiliation) | 2,97 ans |
| WALT (échéance finale des baux) | 4,65 ans |
Ces durées indiquent une visibilité locative à moyen terme, caractéristique du marché des bureaux.
Une implantation majoritairement française
Une présence forte en Île-de-France
La répartition géographique du patrimoine reste largement concentrée en France, avec une exposition européenne limitée à 12 %.
Répartition géographique
| Zone | Part |
| Île-de-France | 29 % |
| Paris | 21 % |
| Sud-Est | 12 % |
| Sud-Ouest | 12 % |
| Nord-Ouest | 8 % |
| Nord | 5 % |
| Nord-Est | 1 % |
| Europe | 12 % |
L’exposition européenne comprend notamment :
- Luxembourg : 9 %
- Belgique : 2 %
- Allemagne : 1 %
Cette diversification géographique reste mesurée, la stratégie privilégiant les métropoles françaises.
Des arbitrages immobiliers au quatrième trimestre
Deux cessions et plusieurs mouvements locatifs
Au cours du trimestre, la SCPI a réalisé deux arbitrages immobiliers :
- un commerce à Reims
- un actif d’activité à Sèvres
Ces ventes participent à une gestion active du portefeuille, visant à optimiser la composition du patrimoine.
Activité locative du trimestre
Les mouvements locatifs comprennent :
Relocations (4 opérations)
- bureaux à Lille
- commerce à Paris
- bureaux à Boulogne-Billancourt
- parkings au Luxembourg
Libérations (6 opérations)
- bureaux en région parisienne et en province
- un commerce parisien
Renouvellements (2 baux)
- commerce à Labège
- bureaux à Capellen (Luxembourg)
Le renouvellement du bail au Luxembourg concerne un locataire occupant 2 345 m², avec un engagement ferme de six ans, ce qui contribue à la sécurisation des loyers futurs.
350 € : un prix de part stable depuis 2019
Une stabilité du marché des parts
Le prix de souscription de la SCPI Aestiam Horizon reste fixé à 350 €, un niveau inchangé depuis plusieurs années.
Les indicateurs du marché secondaire montrent :
- 8 394 associés
- 380 M€ de capitalisation
- 1 086 498 parts en circulation
Valeurs de référence par part
| Indicateurs | Valeurs |
| Valeur de réalisation | 287,23 € |
| Valeur de reconstitution | 347,63 € |
| Prix de souscription | 350 € |
| Prix de retrait | 315 € |
La proximité entre valeur de reconstitution et prix de souscription indique un alignement global entre valorisation et prix de part.
Une liquidité des parts sous surveillance
Le bulletin met également en évidence une augmentation progressive des parts en attente de retrait, atteignant 43 369 parts au quatrième trimestre 2025.
Afin d’améliorer la fluidité du marché des parts, la société de gestion envisage la création d’un fonds de remboursement, qui pourrait permettre :
- d’accompagner les demandes de retrait
- de soutenir la collecte
- de maintenir l’équilibre du marché secondaire
Cette proposition doit être soumise au vote lors de l’assemblée générale prévue en février 2026.
Perspectives 2026 : une distribution prévisionnelle entre 17,50 € et 17,90 €
Pour l’année 2026, la société de gestion évoque une distribution prévisionnelle comprise entre 17,50 € et 17,90 € par part.
Cette projection repose notamment sur :
- la granularité du portefeuille (146 actifs)
- la diversification locative
- la gestion active des baux
Toutefois, comme pour tout investissement immobilier, les performances dépendront de plusieurs facteurs :
- évolution du marché des bureaux
- taux d’occupation du patrimoine
- dynamique de relocation et d’arbitrage
Conclusion : une SCPI de bureaux centrée sur les actifs urbains
La SCPI Aestiam Horizon poursuit une stratégie immobilière fondée sur des bureaux de taille intermédiaire situés dans des zones urbaines établies.
Les principaux éléments ressortant du bulletin trimestriel sont :
- une performance stable autour de 5 %
- un patrimoine diversifié de 358 M€
- une gestion locative active
- un prix de part inchangé depuis plusieurs années
Dans un environnement immobilier en mutation, cette orientation pourrait permettre de maintenir un équilibre entre rendement et gestion prudente du patrimoine.
A lire également : SCPI Cœur d’Europe : une acquisition industrielle stratégique en Espagne
Tous
ETUDE DE MARCHE
Immobilier Commercial