SCPI Epsicap Explore : 30,2 M€ déjà collectés au T4 2025

Le lancement d’une nouvelle SCPI est toujours un moment intéressant à observer : il met en lumière une stratégie, un positionnement, mais aussi la capacité d’une société de gestion à attirer des capitaux dans un contexte immobilier européen qui reste exigeant.

Le bulletin trimestriel d’information n°1 de la SCPI Epsicap Explore (4e trimestre 2025) apporte justement une photographie très parlante des premiers mois de vie du véhicule. Entre collecte rapide, déploiement immédiat, et taux d’occupation élevé, le document met en avant un démarrage rythmé — tout en rappelant les règles et risques propres aux SCPI.

Cet article propose une lecture structurée de ce bulletin, en mettant en avant les chiffres clés, les acquisitions et les éléments de valorisation, avec une approche neutre et orientée compréhension.

30,2 M€ de capitalisation : un démarrage rapide en quelques semaines

Premier chiffre qui attire l’œil : la capitalisation atteint 30,2 M€ au 31/12/2025.

Ce niveau est notable pour une SCPI ouverte au public seulement depuis fin octobre 2025, ce qui traduit une phase de lancement particulièrement active.

637 associés en fin d’année : un socle déjà large

Autre indicateur intéressant : le nombre d’associés, qui s’établit à 637 au 31/12/2025.

Le bulletin compare également l’évolution entre T3 et T4 :

• Capitalisation : 16,2 M€ → 30,2 M€
• Associés : 62 → 637

Ce type de progression indique une phase de lancement marquée, typique des SCPI qui arrivent avec un angle marketing fort (ici : immobilier “hors des sentiers battus”).

13,4 M€ de collecte nette au trimestre : un signal fort

La collecte nette du T4 2025 est annoncée à 13,4 M€.

C’est un chiffre important, car la collecte n’est utile à l’associé que si elle est :

• déployée rapidement (sinon, cash drag),
• investie à des niveaux de rendement cohérents,
• diversifiée sur plusieurs actifs.

Or, le bulletin insiste sur le fait que les capitaux levés ont été intégralement déployés sur des acquisitions au Royaume-Uni et en Pologne.

8,7% de rendement moyen à l’acquisition : un indicateur à contextualiser

Le bulletin mentionne un taux de rendement moyen à l’acquisition de 8,7%.

Ce que cela suggère

• Une stratégie orientée vers des actifs offrant un rendement élevé à l’entrée.
• Un positionnement sur des segments où le marché laisse encore de la prime de risque.

Ce que cela ne dit pas (encore)

• La stabilité des locataires à moyen terme.
• Le niveau de revalorisation future.
• La sensibilité à la conjoncture (hôtellerie, logistique, etc.).

Dans un bulletin trimestriel de lancement, l’objectif est surtout de démontrer la capacité à acheter vite et à acheter rentable.

1,46 € par part : début de distribution mensuelle

Le bulletin annonce un démarrage de la distribution avec des acomptes mensuels de 1,46 € par part en jouissance (montant brut de fiscalité étrangère).

Il est également précisé que :

• le montant peut être ajusté à la hausse ou à la baisse,
• en fonction du recouvrement des loyers,
• et surtout des acquisitions réalisées.

Le message est clair : la distribution dépend fortement de la phase de constitution du patrimoine.

Prix de part à 250 € : une décote de 3,11% sur la reconstitution

Le bulletin met en avant un élément apprécié des investisseurs : le rapport entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution.

Au 31/12/2025 :

• Prix de souscription : 250,00 €
• Valeur de reconstitution : 257,78 €
• Soit un potentiel de revalorisation théorique de +3,11% avant d’atteindre une situation de surcote.

Pourquoi ce chiffre est important

Dans l’univers des SCPI, acheter une part en dessous de sa valeur de reconstitution peut :

• permettre une meilleure protection relative à l’entrée,
• limiter le risque d’achat “trop cher” si le marché corrige.

3 actifs seulement… mais 98,36% de taux d’occupation financier

Le bulletin rappelle que la SCPI ne détient que 3 actifs à date, ce qui est logique en phase de lancement.

Mais malgré cette jeunesse, les chiffres d’occupation sont élevés :

• TOF (taux d’occupation financier) : 98,36%
• TOP (taux d’occupation physique) : 99%

La vacance mentionnée correspond à un plateau de bureaux résiduel sur l’actif de Preston, en cours de location.

223 k€ de loyers encaissés : premiers revenus visibles

Le bulletin indique que les loyers HT/HC encaissés représentent 223 k€ sur le trimestre (depuis la création).

Pour une SCPI jeune, ce chiffre est surtout utile comme indicateur :

• de mise en location effective,
• de recouvrement,
• de passage rapide du cash à l’actif productif.

29,4 M€ d’actifs et 18 580 m² : une SCPI déjà investie

Le patrimoine est décrit avec :

• 29,4 M€ de valeur d’expertise hors droits
• 18 580 m²
• 9 unités locatives
• 2,3 M€ de loyers annuels HT hors charges

Ces données montrent une logique de construction :

• actifs de taille intermédiaire,
• multi-locataires,
• exposés à plusieurs segments immobiliers.

59% logistique, 38% tourisme : un portefeuille orienté rendement

La répartition sectorielle (en % de la valeur hors droits) est la suivante :

• Logistique & locaux d’activités : 59%
• Hôtels, tourisme, loisirs : 38%
• Bureaux : 3%

La part significative d’hôtellerie peut permettre d’aller chercher des rendements plus élevés, mais implique aussi une cyclicité potentielle.

53% Royaume-Uni, 47% Pologne : choix assumé hors France

Côté géographie, le bulletin indique :

• Royaume-Uni : 53%
• Pologne : 47%

Ce choix illustre la volonté pan-européenne affichée dès le lancement.

3 acquisitions au T4 2025 : Preston, Poznań, Aberdeen

Le bulletin détaille trois opérations structurantes.

1) Preston (Royaume-Uni) : hôtel de 140 chambres

• Localisation : Preston, centre-ville (proche gare)
• Typologie : hôtel
• Surface : 6 435 m²
• Prix : 11,3 M€
• Acquisition : 13/11/2025
• Locataire principal : Premier Inn (leader britannique)

2) Poznań (Pologne) : plateforme logistique certifiée

• Typologie : logistique
• Surface : 9 549 m²
• Prix : 12,7 M€
• Acquisition : 19/12/2025
• Certification : BREEAM Excellent
• Locataires : Quick Service Logistics, Pharmalink, Mora

3) Aberdeen (Écosse) : participation via coinvest

• Typologie : locaux d’activité
• Surface : 5 112 m² (à 100%)
  
• Locataire : Forum Energy Technologies
• Montant investi : 3,8 M€
• Date : 01/12/2025
• Particularité : participation de 50% dans une SCI coinvest détenue auparavant par une autre SCPI de la même société de gestion.

Tableau récapitulatif des chiffres clés (T4 2025)

Indicateurs	Valeurs
Capitalisation	30,2 M€
Collecte nette du trimestre	13,4 M€
Nombre d’associés	637
Prix de souscription	250 €
Valeur de reconstitution	257,78 €
Décote vs reconstitution	≈ 3,11%
TOF	98,36%
TOP	99%
Loyers encaissés sur le trimestre	223 k€
Actifs détenus	3
Valeur d’expertise du patrimoine	29,4 M€

SCPI sans commission de souscription : un modèle qui change les repères

Le bulletin insiste sur un point structurel : Explore fonctionne sans commission de souscription.

En contrepartie :

• une commission de retrait de 5% est appliquée en cas de sortie avant 5 ans.

Ce que cela implique

• Une logique d’investissement clairement long terme.
• Une incitation à éviter les sorties rapides.
• Un modèle qui peut permettre une meilleure lisibilité du prix d’entrée.

Endettement limité : 8,6% de ratio dettes

Le bulletin mentionne un ratio dettes et autres engagements de 8,6%.

Il est précisé qu’il s’agit notamment d’un crédit court terme lié au paiement de TVA sur l’acquisition de Poznań.

Conclusion : un lancement structuré, encore en phase de construction

Ce premier bulletin trimestriel montre une SCPI qui coche plusieurs cases attendues au démarrage :

• collecte significative (13,4 M€ sur le trimestre),
• capitalisation déjà élevée (30,2 M€),
• déploiement rapide sur 3 acquisitions,
• occupation élevée (TOF 98,36%),
• et une décote mesurée entre prix de souscription et valeur de reconstitution.

Le portefeuille reste néanmoins très concentré (3 actifs), ce qui est logique à ce stade. Les prochains bulletins seront déterminants pour évaluer :

• la capacité à diversifier,
• la stabilité des revenus,
• et l’évolution de la valorisation.

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