L’année 2025 se termine sur une note particulièrement dense pour la SCPI Reason. Dans son bulletin trimestriel 4T 2025, la société de gestion MNK Partners met en avant une SCPI encore jeune (créée fin 2024), mais déjà structurée autour d’un portefeuille européen, d’une stratégie d’acquisition lisible, et d’indicateurs qui attirent immédiatement l’attention : 12,90 % de taux de distribution, 39,3 M€ de collecte sur le trimestre, et deux investissements réalisés à 8,3 % et 10,9 % de rendement net vendeur.
Le document présente un positionnement clair : Reason cherche à combiner une approche quantitative (lecture des cycles, identification des zones porteuses) et une expertise terrain (analyse locative, négociation des baux, compréhension locale). Le résultat est un trimestre qui sert de vitrine… mais aussi de base intéressante pour analyser les forces et les points à surveiller.
39,3 M€ de collecte au 4T 2025 : une accélération marquée
Premier chiffre clé : la collecte du trimestre atteint 39,3 M€. Pour une SCPI dont la création remonte au 30 octobre 2024, cela représente une montée en puissance rapide.
Sur ce trimestre, le bulletin indique également :
- 9,3 M de parts créées
- 437 nouveaux associés
- 1 382 nouveaux associés sur l’ensemble de 2025
Une collecte forte peut être un avantage si elle est correctement absorbée par des acquisitions. Elle peut aussi devenir un point de vigilance si les investissements ne suivent pas au même rythme. Dans ce bulletin, la stratégie affichée est explicite : la collecte est censée rester alignée sur un pipe d’investissement réellement identifié, pour maintenir une gestion jugée disciplinée.
+1 % sur le prix de part : revalorisation au 31 décembre 2025
Le bulletin annonce une revalorisation du prix de part de +1 %, avec un passage de 1,00 € à 1,01 € au 31 décembre 2025.
Cette évolution est attribuée à deux moteurs :
- l’appréciation du patrimoine
- l’indexation de certains loyers
Dans le monde des SCPI, la revalorisation du prix de part est un indicateur suivi car il reflète la capacité à maintenir une trajectoire régulière de valorisation. Cela ne suffit pas à résumer une performance, mais cela contribue à l’équilibre entre revenus et valeur.
12,90 % de taux de distribution 2025 : un chiffre qui se remarque
Le bulletin met en avant un taux de distribution 2025 brut de fiscalité de 12,90 %.
Il indique aussi une performance globale annuelle 2025 de 13,90 %.
Ce niveau place Reason dans une catégorie très offensive en 2025.
Le document précise toutefois que ce taux de distribution intègre un effet relutif lié au délai de jouissance, la SCPI ayant été lancée en 2024. Autrement dit, la performance affichée en 2025 est à analyser avec méthode, car les premières années d’une SCPI peuvent générer des effets spécifiques.
25,80 € distribués en 2025 pour 200 parts : un repère concret
Le bulletin fournit un indicateur facile à interpréter :
- 6,30 € de dividendes bruts versés au 4T 2025 pour 200 parts
- 25,80 € de dividendes cumulés bruts versés en 2025 pour 200 parts
Pourquoi ce format est parlant
Un pourcentage peut être impressionnant, mais un montant concret permet de mieux visualiser la logique de distribution. Cela donne aussi un repère utile pour comparer plusieurs SCPI sur une base identique.
0 demande de retrait en attente : un signal de fluidité
Autre point mis en avant :
- 1 demande de retrait traitée sur le trimestre
- 0 demande en attente
- 207 parts rachetées sur le trimestre
Dans un marché où la liquidité est devenue un sujet central pour certaines SCPI, ce chiffre est un signal plutôt rassurant, même si la taille du véhicule reste encore limitée.
29,6 % d’endettement : un levier présent mais encadré
Le taux d’endettement indiqué est de 29,6 %.
Ce niveau est suffisamment significatif pour contribuer à la performance, mais il reste dans une zone généralement considérée comme modérée pour une SCPI diversifiée.
Pourquoi ce point doit être suivi
Le levier a un impact direct sur :
- la sensibilité aux taux d’intérêt
- la capacité à saisir des opportunités d’acquisition
- la résilience en cas de ralentissement
9 actifs, 13 locataires, 100 % d’occupation : la structure se consolide
Au 31 décembre 2025, Reason indique :
- 9 actifs
- 13 locataires
- 100 % de taux d’occupation physique moyen
- 100 % de taux d’occupation financier
- 35 796 m² de surface totale gérée
- 36,7 M€ de valeur totale des actifs à l’acquisition (frais inclus)
- 9,0 % de rendement net vendeur à l’acquisition
- 9,4 ans de durée ferme restante des baux (WALB)
Une occupation à 100 % est rare sur une SCPI multi-pays.
Une WALB de 9,4 ans suggère une stratégie de visibilité locative.
Un rendement d’acquisition de 9,0 % place Reason sur un segment clairement orienté performance, avec une volonté affichée de rester sur des actifs “core” via la solidité des locataires et la durée des baux.
57 % Royaume-Uni : une exposition géographique dominante
La répartition géographique (pondérée par les loyers) est la suivante :
- 57 % Royaume-Uni
- 18 % Irlande
- 17 % Pays-Bas
- 8 % Belgique
Ce que cela implique
Cette exposition reflète une stratégie assumée : capter des rendements plus élevés sur des marchés où la prime de risque est plus forte qu’en France.
Cela implique aussi un sujet incontournable : le risque de change, explicitement mentionné dans le bulletin comme un risque structurel du véhicule.
41 % logistique et 39 % bureaux : un mix sectoriel très lisible
La répartition sectorielle (pondérée par les loyers) est la suivante :
- 41 % Logistique
- 39 % Bureaux
- 16 % Éducation
- 3 % Commerce
- 1 % Hôtel
Pourquoi ce mix est intéressant
- La logistique est souvent associée à une meilleure résilience économique.
- Les bureaux restent un secteur discuté depuis 2020, mais ici la stratégie est claire : actifs bien situés + locataires solides + baux fermes longs.
- L’éducation ajoute une composante plus défensive.
2 acquisitions au 4T 2025 : 8,3 % et 10,9 % de rendement
Le trimestre est marqué par deux acquisitions majeures, qui structurent la lecture du bulletin.
8,3 % aux Pays-Bas : un actif mixte à 6,5 M€
Acquisition réalisée le 29 octobre 2025.
Chiffres clés :
- 6,5 M€ prix d’acquisition net vendeur
- 8,3 % rendement net vendeur à l’acquisition
- 10 ans de bail
- 9 207 m² de superficie
- 48 places de parking
- 100 % d’occupation
- 1 locataire
L’actif est acquis sous forme de cession-bail (Sale & Lease Back). Il se situe dans une zone proche d’Eindhoven, associée à la région “Brainport”, présentée comme un pôle technologique et d’innovation.
Analyse : un actif à rendement élevé, sécurisé par un bail long, mais avec une concentration locative (un seul occupant).
10,9 % au Royaume-Uni : un bureau prime à 4,6 M€
Acquisition réalisée le 4 décembre 2025.
Chiffres clés :
- 4,6 M€ prix d’acquisition net vendeur
- 10,9% rendement net vendeur à l’acquisition
- 8 ans de durée ferme des baux
- 2 572 m² de superficie
- 29 places de parking
- 100 % d’occupation
- 3 locataires
Le bulletin souligne que les locataires appartiennent à des secteurs jugés solides : banque, administration gouvernementale, cabinet juridique.
Analyse : un rendement particulièrement élevé pour du bureau, compensé par un profil locatif diversifié et des baux fermes longs.
Tableau comparatif des acquisitions du trimestre
| Acquisition | Pays | Prix net vendeur | Rendement net vendeur | Surface | Occupation | Locataires | Bail ferme |
| Actif mixte (bureaux/showroom/entrepôt) | Pays-Bas | 6,5 M€ | 8,3 % | 9 207 m² | 100 % | 1 | 10 ans |
| Immeuble de bureaux (centre-ville) | Royaume-Uni | 4,6 M€ | 10,9 % | 2 572 m² | 100 % | 3 | 8 ans |
Plans d’épargne : DCA et logique long terme
Le bulletin met en avant le lancement de plans d’épargne depuis le 2e trimestre 2025, reposant sur le principe du Dollar Cost Averaging (DCA).
L’idée est simple : investir progressivement via des versements réguliers afin de :
- lisser le prix d’entrée dans le temps
- réduire l’impact d’un point d’achat unique
- encourager une discipline de long terme
Les plans thématiques présentés :
- Reason Education
- Reason Ambition
- Reason Retraite
- Reason Succession
- Reason Flexible
Caractéristiques de la SCPI : ce qu’il faut retenir
Le bulletin rappelle plusieurs éléments structurants :
- Type : SCPI à capital variable
- Catégorie : diversifiée
- Date de création : 30/10/2024
- Commission de souscription : 12 % TTI
- Commission de gestion : 14 % TTC
- Délai de jouissance : 5 mois
- Durée de placement recommandée : 8 ans
- SRI : 3/7
Il met aussi en avant des modalités pratiques :
- versements programmés dès 1 € par mois
- souscription à crédit
- démembrement permanent ou temporaire
- souscription dématérialisée
- réinvestissement possible des dividendes
Pour résumer ce bulletin 4T 2025 en mode synthèse analytique :
- 39,3 M€ collectés : montée en puissance très nette
- 9 actifs / 13 locataires : portefeuille déjà structuré
- 100 % TOP / 100 % TOF : occupation maximale
- 9,4 ans de WALB : baux fermes longs
- 9,0 % de rendement moyen à l’acquisition : stratégie rendement assumée
- 12,90 % de distribution 2025 : performance très élevée
- 57 % Royaume-Uni : rendement mais exposition au change
Points de vigilance : les sujets à suivre dans les prochains bulletins
Même si le bulletin met en avant des chiffres très attractifs, plusieurs thèmes méritent une lecture prudente.
1) Risque de change
Une exposition dominante au Royaume-Uni implique une sensibilité aux fluctuations de devises.
2) Jeunesse de la SCPI
Une SCPI récente peut afficher des performances très fortes au lancement. La vraie lecture se fait sur plusieurs exercices.
3) Concentration locative sur certains actifs
L’actif néerlandais est loué à un seul locataire. Le bail long réduit le risque, mais la concentration reste un paramètre à suivre.
4) Endettement
Le levier est modéré, mais il reste un facteur de sensibilité dans un environnement de taux encore mouvant.
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