SCPI Wemo One : 75,07 M€ de capitalisation au 4T 2025

Un 4e trimestre 2025 marqué par 13 acquisitions et 33,31 M€ collectés

Le bulletin trimestriel d’information n°6 de la SCPI Wemo One (données arrêtées au 31 décembre 2025) clôture une année 2025 particulièrement dense. Il s’agit aussi de la première année civile pleine pour cette SCPI créée en 2024, ce qui rend les chiffres du document intéressants… mais aussi à lire avec un minimum de recul.

Ce trimestre se distingue notamment par une accélération de plusieurs indicateurs :

• 13 nouveaux actifs acquis (6 en Espagne, 6 en Italie, 1 en France)
• 33,31 M€ de collecte nette sur le trimestre
• 75,07 M€ de capitalisation au 31/12/2025
• 28 actifs au total dans le portefeuille
• 85,52 % du patrimoine hors de France
• 6,75 € de dividende brut par part (en pleine jouissance) sur le trimestre
• 15,27 % de taux de distribution 2025 (brut de fiscalité)

Ces éléments sont présentés comme un signal de montée en puissance, et le bulletin insiste sur la logique “mécanique” qui explique en partie la performance 2025 (délai de jouissance, déploiement rapide des fonds).

15,27 % en 2025 : un chiffre fort… mais à contextualiser

Le chiffre le plus marquant du bulletin est sans surprise le taux de distribution 2025 de 15,27 % (brut de fiscalité). Il est mis en avant dès la page des chiffres clés, et recontextualisé à plusieurs reprises : cette performance ne reflète pas mécaniquement ce qui peut être attendu sur les années suivantes.

Le bulletin explique clairement que cette surperformance est liée à plusieurs facteurs :

• SCPI récente avec peu de parts en jouissance au début
• déploiement des fonds plus rapide que l’entrée en jouissance
• capitalisation multipliée par près de six en 2025, ce qui crée un effet de “relution” temporaire

Un graphique illustre d’ailleurs que les performances des premières années sont temporaires et tendent à converger vers le taux de distribution cible long terme de 7 % (objectif non garanti).

Tableau récapitulatif : les chiffres clés du 4T 2025

Indicateurs	Valeurs	Lecture rapide
Prix de part	200 €	Niveau stable dans le bulletin
Capitalisation	75,07 M€	Forte progression sur 2025
Collecte nette 4T	33,31 M€	Accélération nette
Dividende 4T	6,75 €	Brut de fiscalité, pleine jouissance
Taux de distribution 2025	15,27 %	Année atypique (SCPI jeune)
Valeur de reconstitution	218,73 €	Au-dessus du prix de part
Nombre d’actifs	28	Granularité en progression
TOF	100 %	Aucun impayé signalé
WALB moyen	4,8 ans	Durée ferme moyenne
WALT moyen	7,7 ans	Durée totale moyenne

218,73 € de valeur de reconstitution : une décote de +9,37 %

Un point intéressant pour les lecteurs orientés “valorisation” : la valeur de reconstitution au 31/12/2025 est de 218,73 €, alors que le prix de part est de 200 €.

Cela signifie que la part est positionnée en dessous de la valeur de reconstitution, soit une décote d’environ 9,37 %. Le bulletin illustre aussi le “tunnel” réglementaire de +/- 10 %.

Dans un marché SCPI où la question de la revalorisation et des ajustements de prix est centrale depuis 2023-2024, ce type d’écart est souvent scruté.

28 actifs, 34 baux : une granularité qui commence à se structurer

Le bulletin insiste sur un point : la SCPI Wemo One commence à ressembler à un portefeuille réellement diversifié, au sens de dispersion des risques.

Les chiffres locatifs annoncés en fin de trimestre :

• 28 actifs
• 34 baux
• 5,7 M€ de loyers nets annuels en place
• 923 k€ de loyers encaissés sur le trimestre
• 0 impayé
• 100 % de TOF

Deux indicateurs sont également mis en avant :

• locataire principal : 25,6 % du portefeuille
• poids des 3 plus gros locataires : 41,6 %

Autrement dit : la mutualisation progresse, mais la concentration locative reste notable — un point logique pour une SCPI jeune, mais qui mérite d’être surveillé à mesure que la capitalisation augmente.

73,8 % de commerces : un poids jugé trop élevé, objectif < 50 %

Le portefeuille reste fortement orienté commerce, avec une répartition sectorielle au 31/12/2025 :

• 73,8 % commerces
• 15,1 % activités
• 7,3 % éducation
• 3,8 % bureaux

Le bulletin reconnaît explicitement que cette proportion est trop importante et indique un objectif clair : descendre sous 50 % dans les prochains mois (et sur 2026).

Cela donne une ligne de lecture pour la suite : la SCPI semble vouloir se positionner progressivement vers :

• davantage de logistique
• davantage d’hôtellerie
• et une diversification géographique plus large (Irlande, Allemagne, Pays-Bas, Slovénie, Croatie évoqués)

85,52 % hors de France : une SCPI européenne assumée

Le bulletin rappelle que 85,52 % du patrimoine est situé hors de France, principalement :

• Italie : 50,5 %
• Espagne : 35 %
• France : 14,5 %

Ce positionnement européen est cohérent avec la stratégie annoncée : capter des opportunités “small caps” en zone euro, avec moins de concurrence institutionnelle.

8,24 % de rendement AEM moyen : un portefeuille “high yield”

Le rendement moyen acte en main (AEM) annoncé est de 8,24 % pour le portefeuille total.

Sur le trimestre, les acquisitions affichent un rendement pondéré acte en main de 7,86 %.

Dans le bulletin, ce rendement est mis en regard d’une stratégie revendiquée :

• actifs de moins de 5 M€ en général
• objectif long terme : taux de distribution cible 7 % (non garanti)
• TRI cible sur 8 ans : 7,5 %
• PGA cible : 8 %

Exemple concret : focus sur 2 acquisitions du trimestre

Le bulletin détaille deux acquisitions pour illustrer la logique “SMART CAPS” :

Assago (Italie) – 7,67 % de rendement AEM

• Commerce, près de Milan
• Loué par Tigros
• 4,5 ans de durée ferme résiduelle (WALB)
• Investissement : 3,8 M€

Ravenne (Italie) – 8,57 % de rendement AEM

• Commerce
• Loué par Metro
• 5,3 ans de durée ferme résiduelle
• Investissement : 5,9 M€

Ce type de détail est utile : il montre que la SCPI cible des locataires solides et des actifs “lisibles”, avec des baux structurés.

Marché des parts : 2 932 associés et 375 362 parts

Le bulletin fournit un tableau complet sur la dynamique du marché des parts.

Au 31/12/2025 :

• 375 362 parts
• 2 932 associés
• 166 553 parts créées net des retraits sur le trimestre
• 0 part en attente de retrait
• délai de jouissance : 6 mois
• prix de retrait : 180 €

Ce dernier point est important : le délai de jouissance (1er jour du 7e mois) explique en partie le décalage entre collecte et distribution sur les premières années.

Quels points de vigilance ressortent du bulletin ?

Le bulletin est globalement orienté “croissance”, mais plusieurs éléments invitent à une lecture équilibrée.

Points à surveiller

• surperformance 2025 liée à des effets mécaniques (SCPI jeune)
• fort poids du commerce (73,8 %), reconnu comme excessif
• concentration locative (25,6 % sur le premier locataire)
• endettement : 11,2 % du patrimoine (niveau modéré, mais à suivre)

Points plutôt rassurants dans le document

• TOF 100 % et 0 impayé
• portefeuille qui passe à 28 actifs, donc meilleure mutualisation
• décote entre prix de part et valeur de reconstitution

Conclusion : un trimestre “accélérateur”, mais une année atypique

Ce bulletin trimestriel 4T 2025 montre une SCPI Wemo One en forte phase de construction : collecte en hausse, portefeuille en expansion, performance 2025 très élevée.

Cependant, le document rappelle lui-même que le taux de distribution 2025 est largement influencé par des paramètres propres à une SCPI jeune. Le vrai sujet pour 2026 sera donc moins le “chiffre spectaculaire” que :

• la capacité à diversifier sectoriellement (moins de commerce)
• la poursuite de la diversification géographique
• et la stabilisation progressive vers un rendement plus “normalisé” autour des objectifs annoncés.

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