Une performance solide dans un contexte exigeant
Le 3e trimestre 2025 confirme la robustesse de la SCPI Cœur de Ville, gérée par Sogenial Immobilier. Axée sur les commerces de proximité et de périphérie, la stratégie d’investissement de la SCPI démontre une fois de plus sa résilience dans un environnement économique complexe.
Au 30 septembre 2025, les indicateurs clés affichent une stabilité remarquable :
- Taux d’occupation financier (TOF) : 98,31 %
- Taux d’occupation physique (TOP) : 96,89 %
- Dividende trimestriel : 3,26 € par part
- Capitalisation : 28,52 M€
- TRI sur 10 ans : 4,67 %
Ces données traduisent une gestion prudente et efficace, centrée sur des actifs essentiels répondant aux besoins quotidiens des ménages.
Un patrimoine diversifié et bien réparti
30 actifs pour 33 locataires : une diversification équilibrée
Au terme du trimestre, la SCPI Cœur de Ville détient 30 actifs immobiliers, répartis sur 11 729 m² et loués à 33 entreprises locataires. Cette diversification sectorielle et géographique limite les risques liés à la vacance locative.
Répartition géographique du patrimoine (au 30/09/2025)
- Province : 83 %
- Paris : 17 %
Répartition sectorielle des actifs :
- Commerces alimentaires : 48,28 %
- Commerces non alimentaires : 27,72 %
- Services : 20,72 %
- Santé et éducation : 3,27 %
Ces chiffres illustrent le positionnement défensif de la SCPI sur les murs de magasins et les commerces du quotidien, des segments jugés plus résilients face aux cycles économiques.
Des indicateurs de performance stables
Taux de distribution et performance globale inchangés
En 2024, le taux de distribution s’élevait à 5,30 %, tout comme la performance globale annuelle. Ce niveau de rendement reste cohérent avec la moyenne du marché des SCPI de commerces.
Évolution historique du taux de distribution (2018–2024)
| Année | Taux de distribution | Commentaire |
| 2018 | 5,00 % | Niveau stable |
| 2020 | 6,63 % | Pic post-crise sanitaire |
| 2022 | 5,30 % | Retour à la moyenne |
| 2024 | 5,30 % | Maintien du rendement |
Cette constance du rendement reflète la qualité du portefeuille immobilier et la discipline de gestion mise en œuvre par Sogenial Immobilier.
Un marché des parts dynamique
Une capitalisation en progression continue
Sur l’année 2025, la capitalisation est passée de 27,02 M€ au 4T 2024 à 28,52 M€ au 3T 2025, traduisant une croissance soutenue des souscriptions.
Tableau de synthèse du marché des parts :
| Trimestre | Nouvelles parts souscrites | Retraits | Capitalisation (€) |
| 4T 2024 | 3 319 | 2 526 | 27 020 910 |
| 1T 2025 | 3 798 | 366 | 27 741 630 |
| 2T 2025 | 3 137 | 270 | 28 343 700 |
| 3T 2025 | 2 246 | 1 396 | 28 522 200 |
Cette évolution témoigne d’un intérêt constant des investisseurs particuliers, qui représentent 98,75 % des associés (contre 1,25 % pour les institutionnels).
Une liquidité préservée
Au 30 septembre 2025, aucune part n’était en attente de retrait, ce qui reflète une bonne gestion du marché secondaire et une stabilité des flux de souscriptions et retraits.
Une stratégie tournée vers la proximité
Commerces essentiels et territoires dynamiques
La philosophie d’investissement de Cœur de Ville repose sur la sélection d’actifs situés dans des zones à fort potentiel de consommation : centres-villes, zones périurbaines et retail parks.
Typologie d’emplacement :
- Pieds d’immeuble : 48,15 %
- Commerces de périphérie : 26,01 %
- Commerces indépendants : 23,36 %
- Centres commerciaux : 2,48 %
Cette stratégie permet de capter des revenus réguliers issus de locataires solides, souvent enseignes nationales ou régionales du commerce alimentaire, des services ou de la santé.
Des revenus trimestriels en hausse
Un dividende en progression
Le dividende versé au 3T 2025 s’établit à 3,26 € par part, en progression par rapport à 2024.
Évolution des revenus distribués (en €/part)
| Trimestre | Revenus fonciers | Revenus financiers | Revenus distribués |
| 4T 2024 | 2,40 | 0,39 | 2,79 |
| 1T 2025 | 2,76 | 0,26 | 3,02 |
| 2T 2025 | 3,00 | 0,26 | 3,26 |
| 3T 2025 | 3,01 | 0,25 | 3,26 |
La stabilité du dividende et l’amélioration du taux de recouvrement des loyers (98,6 %) confirment la bonne santé locative du portefeuille.
Valorisation et structure financière
Une part maintenue à 210 €
Le prix de souscription reste fixé à 210 €, pour une valeur de retrait de 184,80 € après commission de souscription (12 % TTC).
Les valeurs de reconstitution et de réalisation s’élèvent respectivement à 221,67 € et 179,62 €, soit une prime de reconstitution de +7 % environ.
Endettement maîtrisé
Le taux d’endettement de 15,62 % demeure modéré, traduisant une gestion prudente du levier financier. Ce niveau d’endettement permet de soutenir les acquisitions sans compromettre la stabilité financière de la SCPI.
Les grandes opérations du trimestre
Acquisition et cession
- Acquisitions :
- Boulogne-Billancourt (septembre 2024)
- Auxerre (septembre 2024)
- Cession :
- Douai (59), en septembre 2025
Ces mouvements traduisent une gestion active du patrimoine, orientée vers la modernisation et l’optimisation du portefeuille.
Perspectives pour la fin d’année 2025
Sogenial Immobilier vise à maintenir la performance autour de 5,30 % tout en renforçant la diversification régionale du portefeuille. L’objectif est de pérenniser les revenus distribués grâce à un taux d’occupation supérieur à 95 % et une sélection rigoureuse des locataires.
Enjeux à court terme :
- Poursuivre la dynamique d’investissement dans les commerces essentiels.
- Conserver une gestion prudente de l’endettement.
- Optimiser la valorisation des actifs existants via des arbitrages ciblés.
Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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