SCPI Aestiam Horizon : un trimestre marqué par la sélectivité
La SCPI Aestiam Horizon aborde le premier trimestre 2026 dans un contexte immobilier toujours exigeant. Le bulletin trimestriel met en avant une période où la prudence reste de mise, entre croissance économique modérée, tensions géopolitiques et marché immobilier tertiaire en recomposition.
Au 31 mars 2026, la SCPI affiche plusieurs indicateurs structurants. Le prix de souscription est de 350 €. La capitalisation est de 380 M€, une valeur d’expertise de 358 M€. Le taux de distribution 2025 est de 5,10 %. Ces données permettent de situer Aestiam Horizon dans un environnement où la qualité des actifs, la gestion locative et la liquidité des parts deviennent des sujets centraux.
Le bulletin rappelle aussi que la SCPI reste exposée aux risques classiques de l’investissement immobilier tels que la perte en capital, la liquidité, l'évolution du marché immobilier et la variation des revenus distribués.
5,10 % de taux de distribution en 2025
La performance 2025 constitue l’un des principaux repères du bulletin. Aestiam Horizon indique un taux de distribution de 5,10 % pour 2025, accompagné d’une performance globale annuelle de 5,10 %. Le TRI sur 20 ans ressort à 8,63 %, un indicateur de long terme qui intègre les revenus perçus et l’évolution de la valeur de retrait.
Pour le premier trimestre 2026, la distribution brute s’établit à 4,05 € par part, dont 3,99 € de dividende net et 0,06 € de distribution de plus-values. Le versement est indiqué au 25 avril 2026.
Ces éléments montrent une continuité de distribution par rapport aux trois premiers trimestres 2025, chacun également à 4,05 € par part. Le quatrième trimestre 2025 avait été plus élevé, à 5,70 €, portant la distribution brute annuelle 2025 à 17,85 € par part.
Tableau récapitulatif des chiffres clés
| Indicateurs | Données au 31/03/2026 |
| Prix de souscription | 350 € |
| Prix de retrait | 315 € |
| Capitalisation | 380 M€ |
| Nombre d’associés | 8 357 |
| Valeur d’expertise | 358 M€ |
| Nombre d’actifs immobiliers | 146 |
| Nombre de locataires | 217 |
| Loyer quittancé du trimestre | 5,67 M€ |
| TOF | 88,65 % |
| Ratio dettes et autres engagements | 11 % |
88,65 % de TOF : un patrimoine encore sous tension locative
Le taux d’occupation financier, ou TOF, ressort à 88,65 %. Dans le détail, le bulletin indique 82,29 % de locaux occupés, 2,97 % de locaux occupés sous franchise ou mis à disposition d’un futur locataire, 0,72 % de locaux vacants sous promesse de vente, 2,67 % de locaux vacants en restructuration et 11,35 % de locaux vacants en recherche de locataire.
Ce niveau de vacance traduit un enjeu important pour la SCPI : améliorer l’occupation locative tout en conservant une discipline sur la qualité des locataires et des actifs. Dans un marché des bureaux plus sélectif, la capacité à relouer les surfaces disponibles reste un levier déterminant.
76 % de bureaux : une SCPI exposée à l’immobilier tertiaire
Aestiam Horizon conserve une dominante claire : les bureaux représentent 76 % de la valeur vénale des actifs. Les commerces pèsent 16 %, les hôtels 4 %, tandis que l’enseignement et les locaux d’activités représentent chacun 2 %.
La répartition géographique reste principalement française, avec une forte exposition à l’Île-de-France : 29 % en IDF et 21 % à Paris. L’Europe représente 12 %, dont 9 % au Luxembourg, 2 % en Belgique et 1 % en Allemagne.
Répartition sectorielle
- Bureaux : 76 %
- Commerces : 16 %
- Hôtels : 4 %
- Enseignement : 2 %
- Locaux d’activités : 2 %
Cette allocation confirme le positionnement historique de la SCPI sur les actifs tertiaires, avec une diversification partielle vers les commerces, l’hôtellerie et l’enseignement.
3 relocations et 4 libérations au premier trimestre
Le trimestre a été animé par plusieurs mouvements locatifs. La SCPI indique 3 relocations, pour un loyer annuel de 93 K€, toutes sur des surfaces de bureaux situées à Boulogne-Billancourt et Lognes.
En parallèle, 4 libérations ont été enregistrées, pour un loyer de 139 K€. Elles concernent notamment des bureaux à Neuilly-Plaisance, Bordeaux et Guyancourt, ainsi qu’un commerce à Paris.
Le solde locatif du trimestre apparaît donc contrasté. Les relocations témoignent d’une activité commerciale, mais les libérations restent supérieures en montant de loyers. Ce point explique en partie l’attention portée au TOF et à la vacance.
Aucune acquisition ni arbitrage au T1 2026
Le bulletin précise qu’aucune acquisition et aucun arbitrage n’ont été réalisés au cours du trimestre. Cette absence de mouvement patrimonial peut être interprétée comme une phase d’observation, dans un marché où les conditions de financement, les valeurs d’expertise et la demande locative restent en ajustement.
Le message de gestion met toutefois en avant une stratégie de rotation du patrimoine engagée sur les derniers mois. Certains actifs ne correspondant plus à la stratégie de la SCPI ont été cédés, avec une partie des produits de cession affectée au fonds de remboursement, à hauteur de 1,3 M€.
44 872 parts en attente de retrait
Le marché des parts reste un point à surveiller. Au 31 mars 2026, Aestiam Horizon compte 44 872 parts en attente de retrait, contre 43 369 en 2025. Le nombre total de parts ressort à 1 081 733, après 4 765 parts annulées dans le cadre du fonds de remboursement.
Le prix de souscription reste fixé à 350 €, tandis que le prix de retrait s’établit à 315 €. La valeur de reconstitution au 31 décembre 2025 est indiquée à 347,63 €, très proche du prix de souscription. La valeur de réalisation ressort à 287,23 €.
Ces données invitent à suivre l’évolution de la liquidité. Comme pour toute SCPI à capital variable, le retrait dépend de l’existence de souscriptions suffisantes ou d’une contrepartie à l’achat.
Des frais à intégrer dans l’analyse
Le bulletin détaille également les frais applicables. La commission de souscription s’élève à 10 % HT du prix de souscription. La commission de gestion est de 9,5 % HT, prélevée sur les produits locatifs HT encaissés et les produits financiers nets.
Les frais d’arbitrage varient selon le montant des actifs cédés : 2,5 % HT du prix de cession net vendeur pour les biens inférieurs ou égaux à 2 M€, et 1,5 % HT au-delà. Les frais de cession de parts sont indiqués à 200 € HT en cas de cession de gré à gré ou de mutation.
Conclusion : une SCPI de bureaux en phase d’ajustement
Le bulletin trimestriel d’Aestiam Horizon présente une SCPI positionnée sur un marché immobilier tertiaire plus sélectif. Les indicateurs de rendement restent lisibles, avec un taux de distribution 2025 de 5,10 % et une distribution trimestrielle de 4,05 € par part au T1 2026.
L’attention se porte toutefois sur plusieurs points : le TOF de 88,65 %, la vacance en recherche de locataire, les parts en attente de retrait et l’absence d’acquisition sur le trimestre. Dans ce contexte, la gestion locative et la rotation du patrimoine apparaissent comme des leviers importants pour accompagner l’évolution de la SCPI.
Aestiam Horizon reste ainsi une SCPI de bureaux à suivre, notamment pour mesurer sa capacité à stabiliser son occupation, préserver la qualité de son patrimoine et fluidifier progressivement le marché des parts.
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