Une dynamique de marché contrastée mais porteuse
Le marché immobilier commercial européen entame un cycle de reprise, même si le mouvement s’avère irrégulier selon les zones et les typologies d’actifs. En France, la classe d’actifs « commerces » parvient à conserver une place centrale, représentant 26 % des volumes d’investissement en immobilier d’entreprise, selon les données relayées dans le bulletin.
Dans cet environnement plus sélectif, la SCPI Altixia Commerces poursuit une ligne directrice inchangée : privilégier des actifs récents, des enseignes essentielles et des zones commerciales dynamiques, un choix qui se retrouve dans l’ensemble des décisions du trimestre.
Une acquisition emblématique dans le Nord, vitrine de la stratégie commerciale
Le fait majeur du trimestre c’est l’acquisition d’un ensemble commercial situé à Hautmont, près de Maubeuge, pour un montant de 5,35 M€. Cet actif récent de 3 486 m² s’insère au cœur d’une zone affichant environ 13 millions de visiteurs annuels, un niveau de fréquentation qui en fait un emplacement hautement stratégique.
Le site est occupé par trois enseignes nationales parmi les plus résilientes du marché :
- Grand Frais, acteur clé de l’alimentaire,
- Basic Fit, leader du fitness en Europe,
- Quick, figure de référence de la restauration rapide.
Avec un rendement potentiel de 7,14 %, cette acquisition illustre les convictions d’Altixia Commerces : miser sur des segments essentiels, capables de maintenir une activité régulière malgré les fluctuations économiques.
Une cession sobre mais créatrice de valeur
Autre mouvement marquant : la cession du tout premier actif acquis en 2019, localisé à Rueil-Malmaison. Loué à l’enseigne La Vie Claire, le bien a généré une plus-value conséquente qui viendra alimenter la distribution du 4ᵉ trimestre 2025.
Ce type d’arbitrage, ponctuel mais opportun, permet de rééquilibrer le portefeuille et de capter un surplus de performance au profit des porteurs de parts.
ISR : une certification renforcée et des chantiers en cours
Le trimestre a également été marqué par le contrôle du label ISR Immobilier, réalisé par l’AFNOR. Celui-ci confirme la conformité des engagements de la SCPI et prépare le terrain en vue du renouvellement prévu en 2026.
Des avancées concrètes seront détaillées dans la prochaine publication, notamment sur des sites comme Chamblyrama, Hautmont ou la ZAC des Costières à Nîmes, où des actions environnementales et sociétales ont été mises en place.
Un patrimoine équilibré et orienté retail
Au 30 septembre 2025, la SCPI compte 22 actifs, représentant 47 509 m² de surfaces, dont 44 824 m² loués. Le portefeuille se distingue par une forte orientation vers les retail parks (55 %), secteur jugé résilient grâce à des loyers compétitifs, des coûts d’exploitation maîtrisés et une fréquentation durable.
Les commerces de pied d’immeuble représentent 41 % de la valeur vénale, tandis que les bureaux et activités restent anecdotiques avec 2 % chacun.
La répartition géographique confirme un ancrage en région :
- 64 % en régions,
- 28 % en Île-de-France,
- 8 % à Paris.
Côté locataires, le portefeuille reste homogène et diversifié :
- 26 % sport & loisirs,
- 21 % restauration,
- 26 % équipement de la maison,
- 11 % commerces alimentaires,
- 14 % autres segments.
Cette structuration atténue les risques sectoriels et renforce la stabilité des revenus.
Des indicateurs locatifs globalement solides
Au 30 septembre, la SCPI affiche un taux d’occupation physique (TOP) de 94,35 % et un taux d’occupation financier (TOF) de 89,91 %.
La vacance réelle demeure limitée (10,09 %), tandis que 3,51 % relèvent d’une vacance temporaire liée aux franchises accordées lors de nouvelles installations.
Côté mouvements, le trimestre n’a enregistré qu’une seule libération : ONO CHAMBLY, sur 138 m². Une activité contenue qui traduit une stabilité du portefeuille.
Les durées résiduelles des baux confirment cette qualité locative, avec :
- 5,08 ans de durée ferme moyenne (WALB),
- 2,36 ans de durée moyenne restante (WALT).
Distribution : stabilité au T3 et perspective haussière au T4
La distribution du trimestre s’élève à 2,43 € par part, un niveau identique à celui des deux trimestres précédents.
Pour le 4ᵉ trimestre 2025, la SCPI anticipe une distribution de 2,96 €, pouvant atteindre 3,10 € en cas de recouvrement d’une créance actuellement provisionnée.
Un scénario qui permettrait d’inscrire le taux de distribution annuel 2025 entre 5 % et 5,15 %.
Capitalisation et mouvements de parts : une stabilité remarquable
La SCPI termine le trimestre avec une capitalisation de 107,08 M€, quasi identique à la période précédente.
Les souscriptions et retraits s’équilibrent parfaitement : 3 571 parts émises, 3 571 parts retirées, et 420 parts en attente de retrait.
Le nombre d’associés progresse légèrement, passant de 1 007 fin 2024 à 1 015 au 30 septembre.
Les chiffres-clés du trimestre en un coup d’œil
| Indicateurs | Valeurs | Analyse |
| Taux d’occupation financier | 89,91 % | Niveau correct malgré quelques franchises |
| Taux d’occupation physique | 94,35 % | Patrimoine largement loué |
| Rendement moyen brut | 6,4 % | Aligné avec la stratégie commerciale |
| Prix de souscription | 203 € | Stable et inférieur à la valeur de reconstitution |
| Valeur de reconstitution | 206,02 € | Indique une marge de sécurité |
| TRI sur 5 ans | 5,04 % | Cohérent pour une SCPI de commerce |
| Capitalisation | 107 M€ | Stabilité nette ce trimestre |
| Distribution T3 | 2,43 € / part | Régularité appréciable |
Un trimestre aligné avec la stratégie de long terme
Le troisième trimestre 2025 confirme la trajectoire de la SCPI Altixia Commerces : acquisitions ciblées, gestion locative attentive et arbitrages mesurés.
La combinaison d’un rendement prévisionnel de 5 à 5,15 %, d’une vacance sous contrôle, et d’une exposition majoritaire à des activités essentielles contribue à construire une performance durable dans un marché encore en phase de transition.
Les prochains mois seront marqués par un approfondissement des actions ISR, une consolidation du portefeuille en région et la distribution de la plus-value réalisée à Rueil-Malmaison, attendue au T4.
Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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