Le troisième trimestre 2025 révèle une tendance nette : la SCPI Buroboutic Métropoles traverse un environnement immobilier contrasté tout en maintenant une stabilité particulièrement notable.
Dans un marché partagé entre signaux de reprise et zones d’incertitude, les données composent un ensemble cohérent où un indicateur domine : un Taux d’Occupation Financier de 95,17 %, véritable baromètre de la solidité du portefeuille.
Dans l’esprit rock-n-data.io, l’analyse se fait sans surenchère : observer les flux, décrypter les mouvements, laisser la data raconter l’histoire.
Performances et stabilité : les signaux forts du 3T 2025
Le dividende reste fixé à 2,70 € par part, reproduisant exactement les distributions des deux premiers trimestres. Cette stabilité illustre une régularité des encaissements, soutenue par un patrimoine diversifié mêlant commerces, bureaux et locaux d’activités.
Le portefeuille s’appuie sur 163 immeubles, totalisant 148 334 m² et accueillant 271 locataires.
Un ensemble qui génère 20,1 M€ de loyers quittancés HT/an, illustrant une base locative dense et globalement robuste.
Avec une capitalisation de 317 M€, la SCPI évolue dans une catégorie intermédiaire : assez vaste pour offrir une diversification efficace, mais suffisamment compacte pour maintenir une gestion fine et réactive.
Autre point marquant du trimestre : un taux d’endettement de 0 %, un positionnement devenu rare en 2025. Dans un contexte de normalisation des taux, cette absence totale de dette permet à la SCPI de conserver une marge de manœuvre stratégique bien supérieure à celle de nombreux acteurs du marché.
Arbitrages dynamiques : 23,5 M€ de cessions depuis janvier
Si les acquisitions sont en pause sur ce trimestre, les arbitrages constituent le point saillant de l’année.
L’équipe d’investissement a réalisé depuis janvier 23,5 M€ de cessions, avec une plus-value brute globale de 35 %.
Les opérations les plus marquantes :
- deux cessions à un établissement public (Nogent-sur-Marne et Thiais),
- une vente de bureaux à Paris à un cabinet d’architectes,
- la cession d’un foncier à Villejust à un opérateur international.
Ces arbitrages ne sont pas des mouvements opportunistes, mais une réallocation structurée visant à éliminer des actifs vacants, trop coûteux ou tactiquement moins pertinents à long terme.
Le marché encore sélectif incite à affiner le portefeuille plutôt qu’à l’élargir à tout prix.
Investissements : sélectivité assumée et recentrage sur les enseignes résilientes
Aucune acquisition n’a été finalisée au 3T 2025, mais trois opérations ont été signées depuis le début de l’année :
- un magasin Action à Vannes,
- une boutique Alain Afflelou à Paris,
- une boutique Écouter Voir à Caen-Mondeville.
Profil commun : enseignes à forte fréquence, solidité commerciale, visibilité durable.
Ce positionnement privilégie des locataires capables d’assurer des flux locatifs réguliers, particulièrement dans une période où certaines chaînes et bureaux montrent des signes de friction.
Marché immobilier : signaux positifs mais disparités fortes
Le bulletin décrit un marché européen qui retrouve un semblant de lisibilité :
- Inflation stabilisée à 1 %,
- taux BCE à 2 %,
- emploi et consommation en progression modérée mais stable.
En France, l’investissement tertiaire atteint 8,7 Md€ à fin septembre (+7 %), concentré principalement sur Paris intra-muros.
Projection annoncée : 14 Md€ investis sur l’année — signe d’un redressement graduel.
Commerce : le segment le plus résilient
Le commerce continue de surprendre :
- 2,3 Md€ investis depuis janvier (+9 %),
- attractivité renforcée des retail parks,
- rendements prime autour de 4,25 %.
Un environnement globalement aligné avec la structure patrimoniale de Buroboutic, où les commerces représentent 51,5 % de la valeur vénale.
Bureaux : un marché à deux vitesses
- 1,19 million m² placés en IDF (–8 % sur un an),
- Paris intra-muros capte 43 % de la demande,
- rendements prime : 4 % à Paris QCA, jusqu’à 9,75 % en périphérie.
Une polarisation nette, qui incite les SCPI orientées bureaux à arbitrer plus fréquemment : un phénomène en phase avec les décisions observées chez Buroboutic.
Structure du patrimoine : diversification et couverture géographique équilibrée
Répartition géographique au 30/09/2025 :
- Régions : 54,1 %
- Île-de-France : 30,3 %
- Paris : 15,6 %
Cette distribution protège la SCPI de l’hyper-concentration parisienne, tout en profitant des zones dynamiques régionales — notamment les axes commerciaux périurbains.
Répartition par type d’actifs :
- Commerces : 51,5 %
- Bureaux : 32,9 %
- Activités : 15,6 %
Une composition équilibrée sur trois segments aux dynamiques différentes, qui amortit mieux les cycles et limite la volatilité.
Situation locative : des mouvements marqués mais une vacance contenue
Entrées (380 000 € HT/an)
Parmi les signatures notables :
- 657 m² à Eragny-sur-Oise,
- 554 m² Avenue de la Grande Armée,
- 230 m² à Pontault-Combault,
- 50 m² à Issy-les-Moulineaux.
Sorties (632 517 € HT/an)
Les principales libérations concernent :
- 1 119 m² à Saint-Priest,
- 300 m² à Sainghin-en-Melantois,
- 128 m² à Malakoff,
- 554 m² à Paris (30/06).
Malgré une différence défavorable entre entrées et sorties, le TOF reste solidement ancré au-dessus des 95 %, grâce au poids du portefeuille et au maintien de la granularité locative.
Engagement durable : le label ISR confirmé en 2025
La SCPI a obtenu la labellisation ISR Immobilier en 2024, avec un audit de suivi validé en 2025.
Elle est également classée Article 8 SFDR, intégrant des critères ESG dans son processus d’investissement.
La stratégie vise une décarbonation progressive du portefeuille, alignant les arbitrages et futures acquisitions sur cette trajectoire.
Tableau récapitulatif – SCPI Buroboutic 3T 2025
| Indicateurs | Valeurs | Analyse |
| TOF | 95,17 % | Un des plus élevés de sa catégorie |
| Dividende trimestriel | 2,70 € | Stabilité remarquable |
| Capitalisation | 317 M€ | Taille intermédiaire solide |
| Endettement | 0 % | Flexibilité stratégique maximale |
| Prix de part | 230 € | Invariable depuis 2023 |
| Immeubles | 163 | Patrimoine diversifié |
| Commerces | 51,5 % | Segment porteur en 2025 |
| Associés | 6 774 | Base large et stable |
Perspectives : accessibilité renforcée et poursuite de la sélectivité
Plusieurs éléments préparés en 2025 influenceront fortement les trimestres à venir :
- La division du nominal par 3 au 1er janvier 2026 facilitera l’accès à la SCPI, notamment via les souscriptions programmées.
- Le fonds de remboursement contribue à réduire les parts en attente, stabilisant le marché interne.
- La stratégie reste centrée sur une sélection rigoureuse des actifs, des locataires résilients et une montée en gamme progressive du portefeuille.
Conclusion
Le TOF de 95,17 % constitue le marqueur le plus lisible de ce troisième trimestre : il symbolise la capacité de la SCPI Buroboutic à maintenir des fondamentaux solides, malgré un marché encore fragmenté.
Entre arbitrages structurants, stabilité du dividende, absence d’endettement et engagement ISR assumé, la SCPI s’inscrit dans un modèle de résilience pilotée par la data, très en phase avec la logique rock-n-data.io.
Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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