Les SCPI qui ont le mieux utilisé (ou non) l’effet de levier

En 2020, l’endettement total des SCPI de rendement a été de 7,97 milliards d’euros. Cette somme est en progression par rapport à celle de 2019 de 16,53%.

En moyenne, les SCPI ont donc été endettées de 17,71%, soit 221 millions d’euros par SCPI. Cependant ces chiffres sont très hétérogènes au sein des SCPI. Par exemple, 15 SCPI ne sont pas endettées pendant que 12 sont endettées à plus de 30% (limite fixée à 40% par l’AMF). Nous avons donc décidé de mettre en avant celles qui ont le plus performé en termes de rendement compte tenu de leur endettement. Nous avons donc fait un classement des 3 meilleures SCPI qui ne sont pas endettées et un autre classement pour celles qui sont le plus endettées.

La tendance qui se dégage est que les SCPI qui ne s’endettent pas performent le mieux. On pourrait pourtant penser l’inverse avec l’effet de levier qui pourrait multiplier les rendements, mais les trois SCPI non endettées présentent des rendements élevés liés à la situation économique. En effet la SCPI Atlantique Pierre 1 et la SCPI Actipierre 2 sont des SCPI à capital fixe. Avec la crise de 2020, le prix de leur part sur le marché secondaire a baissé, ce qui a augmenté leur rendement. Pour la SCPI Activimmo, la situation est bien différente. Cette jeune SCPI s’est positionnée sur le secteur de la logistique qui a connu une forte croissance et permet donc à la société de gestion Alderan d’afficher un très bon taux de distribution.

Classement pour les SCPI qui ne sont pas endettées :

Parmi les 15 SCPI non endettées, nous avons dû en choisir 3 plus performantes, voici notre classement.

1. SCPI Atlantique Pierre 1 (PAREF Gestion)

Pour cet exercice 2020, la SCPI Atlantique Pierre 1 a affiché un très beau TDVM de 6,62%. La SCPI investit principalement dans les murs de commerces, mais se diversifie également avec des actifs de bureaux. Elle compte aujourd’hui 27 actifs loués à 95 locataires, ce qui lui permet d’obtenir un TOF de 88,30%. Cette SCPI a été lancée en 1986 ce qui a permis de réaliser historiquement de belles acquisitions immobilières dans les conditions du marché plus avantageuses qu’à l’heure actuelle.

2. SCPI Activimmo (Alderan)

Comme nous vous l’indiquions précédemment, la SCPI mise sur les actifs de logistique de façon quasi égale entre les Régions et l’Ile de France. Cette typologie immobilière particulièrement recherchée en ce moment qui surperforme les classes d’actifs concurrentes (bureaux, commerces…) permet à la SCPI d’afficher des performances honorables sans faire recours à l’endettement. Activimmo compte aujourd’hui 23 actifs loués à 44 locataires. Son TOF est de 99,30% ce qui est excellent et qui lui assure des revenus sur le court terme. En 2020, son TDVM était de 6,05%.

3. SCPI Actipierre 2 (AEW Ciloger)

La SCPI gérée par AEW Ciloger vient compléter ce podium. Sa stratégie est d’investir exclusivement dans les actifs de commerce dans la région parisienne, et qui lui offre un TOF de 94,28% au 30/06/2021. Malgré le coup de moins bien qu’ont connu les SCPI Commerce en 2020, Actipierre 2 a réussi à mieux performer et a présenté pour 2020 un TDVM de 5,22%. Performance liée aux acquisitions historiques réalisées ainsi qu’une baisse de prix moyen de part sur le marché secondaire.

Et pour les SCPI les plus endettées :

1. SCPI Coeur de Régions (Sogenial)

Première de notre classement des SCPI endettées, la SCPI Cœur de Régions affiche  un LTV de 33,29% fin 2020. Ce n’est pas celle qui a le LTV le plus élevé mais celle qui a le mieux exploité son endettement pour afficher  un TDVM pour l’année 2020 de 6,30%. La SCPI mise sur la diversification en investissant autant sur les commerces que sur les bureaux et également les locaux d’activités. Comme son nom l’indique, la SCPI Coeur de Régions acquiert des actifs dans les régions françaises, et une partie en Ile de France. Elle compte aujourd’hui 24 actifs pour 81 locataires et un TOF de 96,20%.

2. SCPI Eurovalys (Advenis REIM)

La SCPI Eurovalys investit uniquement en Allemagne dans des actifs de bureaux. Elle tire donc profits des opportunités dans la première économie européenne et profite des accords fiscaux entre la France et l’Allemagne pour distribuer des dividendes aux associés qui seront exonérés de charges sociales et imposables seulement d’un faible montant. Le LTV de la SCPI s’élève à 29,50% et d’un TDVM de 4,50% pour l’année 2020. Au 30 juin 2021, elle affiche un TOF de 94,14% pour ses 27 actifs allemands.

3. SCPI Altixia Commerces (Altixia REIM)

La SCPI Altxia Commerces clôt la marche de ce podium. La toute jeune SCPI est endettée à hauteur de 28,91% pour afficher un TDVM de 5,03% en 2020. Elle acquiert principalement des actifs commerciaux en régions, en Ile de France et à Paris. Elle possède aujourd’hui 9 actifs présentant un TOF de 95,90%, et compte bien agrandir son parc immobilier puisqu’elle réussit à faire croître sa capitalisation à chaque collecte trimestrielle.

FR : Etudes de Marché, Top 3   FR : Rock & DATA   FR : octobre 26, 2021

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