SCPI Cap Foncières & Territoires : un 3T 2025 solide

Un trimestre marqué par la continuité et la gestion active

Le troisième trimestre 2025 de la SCPI Cap Foncières & Territoires, gérée par Foncières & Territoires, témoigne d’une gestion immobilière rigoureuse et d’un patrimoine en progression, dans un contexte économique toujours exigeant pour le marché des bureaux et des locaux d’activités.
Avec une capitalisation de 106,4 millions d’euros au 30 septembre 2025 et un taux d’endettement modéré à 11,75 %, la SCPI continue de “garder le cap”, selon les mots de son président Frédéric Durand.

Chiffres-clés au 30 septembre 2025

Indicateurs	Valeurs
Capitalisation	106,44 M€
Prix de part	260 €
Dividende T3 2025	4,08 € / part
Taux de distribution 2024	6,24 %
Performance globale annuelle 2024	7,02 %
Taux de rendement interne (5 ans)	6,17 %
Taux de rendement interne (10 ans)	5,73 %
Taux d’endettement	11,75 %
Taux d’occupation financier (TOF)	97,42 %
Taux de recouvrement	98,78 %
Nombre de locataires	118
Nombre d’associés	2 089

Ces indicateurs traduisent la stabilité et la solidité de la SCPI sur un marché où la maîtrise de l’occupation et la qualité des locataires deviennent les enjeux principaux.

Une stratégie axée sur la proximité et la résilience

Des investissements ciblés dans le Sud de la France

Le trimestre a été marqué par plusieurs opérations d’acquisition et de livraison :

• Toulon : livraison d’un immeuble de 1 774 m² au sein du Technopole de la Mer, loué à Naval Group (secteur défense).
  ➤ Montant de l’investissement : 5,8 M€ – Rendement brut immobilier : 6,7 %.
  
• Montpellier : acquisition du bâtiment Le N’ice, entièrement loué à Ottobock Care, acteur mondial des technologies médicales.
  ➤ Montant : 4,3 M€ – Rendement brut : 6,78 %.
  
• Toulouse : acquisition d’un immeuble bois neuf situé le long du Canal du Midi, occupé par la société américaine AVNET, spécialisée dans l’ingénierie et la supply chain.
  ➤ Montant : 1,7 M€ – Rendement brut : 6,80 %.
  

Ces opérations traduisent une diversification géographique maîtrisée et une orientation vers des actifs neufs et durables, compatibles avec la nouvelle approche ESG de la SCPI.

Une SCPI désormais classée “Article 8” SFDR

Cap Foncières & Territoires franchit une étape importante en devenant un fonds “Article 8” au sens du règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation).
Cette classification reconnaît la prise en compte des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans la stratégie d’investissement.

Concrètement, cela signifie :

• Une sélection d’actifs prenant en compte leur performance énergétique et leur impact local.
• Des travaux de réhabilitation technique et thermique engagés sur certains immeubles (notamment à Lille) en partenariat avec les locataires.
• Une collaboration proactive entre la société de gestion et les entreprises locataires pour améliorer durablement les bâtiments.
  

Cette orientation renforce la dimension responsable de la SCPI, tout en préservant la performance locative.

Une gestion locative réactive et efficace

Le trimestre a également été marqué par une gestion active du portefeuille :

• 6 relocations et 1 renouvellement de bail pour plus de 2 000 m², sécurisant 256 000 € de loyers annuels.
  
• Exemples :
  
  • Geostock à Aix-en-Provence : 495 m² de bureaux (bail 6 ans fermes).
  • Terranimo à Nancy : 688 m² de surface commerciale (bail 6 ans fermes).
  • La Belle Écoute : 300 m² dédiés à la hifi haut de gamme.
  • G-STAR : renouvellement de bail sur 180 m² à Aix-en-Provence.
  • WGD Promotion : nouveaux bureaux à Metz.
    

Locaux vacants (en cours de relocation ou cession)

• Aix-en-Provence : 133 m²
• Metz : 112 m²
• Thionville : 92 m²
• Rouen : 230 m²
• Annecy : cellule commerciale de 139 m²
  

Malgré ces quelques vacances, le TOF élevé (97,42 %) témoigne d’une stabilité remarquable sur un marché en mutation.

Le mot du président : garder le cap

Dans son éditorial, Frédéric Durand souligne que les taux d’occupation physique et financier constituent désormais le véritable enjeu pour les SCPI.
L’objectif n’est plus uniquement la valorisation des parts, mais bien la pérennité des revenus locatifs dans un environnement économique plus contraint.

C’est lorsque l’économie se contracte que réside tout l’intérêt du modèle de Foncières & Territoires : investir là où nos équipes sont présentes depuis des années et où nous entretenons de véritables liens de partenariat avec nos locataires.

Cette approche de terrain permet d’anticiper les besoins (réduction ou extension de surfaces) et d’adapter les actifs en conséquence.

Analyse : une SCPI à taille humaine, en croissance maîtrisée

Indicateurs	3T 2024	3T 2025	Évolution
Capitalisation	95 M€	106,4 M€	+12 %
Taux d’occupation financier	97,8 %	97,4 %	Stable
Taux de distribution	6,20 %	6,24 %	+0,04 pt
Performance globale annuelle	6,9 %	7,02 %	+0,12 pt

L’évolution reste positive et maîtrisée. La valorisation du patrimoine à mi-année 2025 progresse de 0,36 % à patrimoine constant, et la valeur de reconstitution atteint 273,71 €, soit +5,01 % par rapport au prix de souscription (260 €).

Fiscalité et conditions de souscription

• Prix de souscription : 260 € (200 € nominal + 60 € de prime).
• Prix de retrait : 239,20 €.
• Souscription minimale : 4 parts (1 040 €).
• Délai de jouissance : 1er jour du 5ᵉ mois suivant la souscription.
• Valeur IFI 2025 : 216,52 € / part.
  

Les revenus générés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, et la SCPI reste éligible à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

En résumé : Cap Foncières & Territoires maintient le cap

Points forts	Points de vigilance
Taux d’occupation élevé (97,4 %)	Légère vacance sur certains actifs régionaux
Croissance maîtrisée de la capitalisation	Marché des bureaux toujours en ajustement
Rendements supérieurs à la moyenne	Endettement en légère hausse (11,75 %)
Transition ESG concrète (Article 8)	Contexte macroéconomique incertain

La SCPI Cap Foncières & Territoires confirme au 3ᵉ trimestre 2025 sa capacité à combiner rendement, stabilité et engagement durable.
Avec un modèle ancré dans les territoires et une gestion proactive, elle s’impose comme une solution d’épargne immobilière solide et responsable dans le paysage des SCPI régionales.

Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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