Des chiffres contrastés pour un marché encore hésitant
Le troisième trimestre 2025 de la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, gérée par La Française Real Estate Managers, s’inscrit dans la continuité d’un marché immobilier professionnel en quête de stabilité.
Le taux d’occupation financier (TOF) s’établit à 86,0 %, quasi stable par rapport au trimestre précédent (86,1 %), tandis que la distribution trimestrielle reste inchangée à 2,13 € par part.
Dans un contexte économique encore incertain, marqué par une demande d’espaces plus flexibles et des renégociations de baux, la SCPI maintient une gestion disciplinée de son portefeuille, entre cessions ciblées et travaux de mise aux normes environnementales.
Une conjoncture européenne encore fragile
Le rebond tant attendu du marché immobilier d’entreprise en Europe peine à se confirmer. Si les volumes d’investissement progressent légèrement, la reprise demeure inégale selon les pays.
En France, le scénario du « faux départ » se poursuit : après un premier semestre encourageant, l’activité du troisième trimestre a ralenti, limitant les perspectives d’une reprise franche avant la fin de l’année.
- 8,7 milliards d’euros ont été investis depuis janvier, un volume supérieur à celui de 2024, mais en baisse de rythme sur les derniers mois.
- Le taux de vacance en Île-de-France dépasse désormais les 10 %, illustrant un marché locatif encore en recherche d’équilibre.
Les entreprises privilégient désormais la flexibilité, en réduisant leurs surfaces ou en réaménageant leurs locaux, tandis que les grandes transactions se raréfient.
Des arbitrages immobiliers significatifs : 51,8 M€ de cessions
Face à ce contexte, la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 a poursuivi sa stratégie d’arbitrage avec la cession de deux actifs représentant 4 373 m², pour un montant total de 51,8 millions d’euros hors droits.
Ces ventes ont permis de :
- financer des travaux environnementaux ;
- rembourser une partie de la dette ;
- alimenter le fonds de remboursement pour les associés souhaitant se retirer.
Un fonds de 20 millions d’euros sera d’ailleurs doté au 4ᵉ trimestre 2025, pour traiter jusqu’à 119 760 parts au prix de 167 €, dans la limite de 200 parts par associé.
Activité locative : une hausse du stock de vacance
Des libérations supérieures aux relocations
Le trimestre a été marqué par plusieurs mouvements locatifs notables :
- Entrée de TIK TOK dans l’immeuble La Suite (Paris 10ᵉ) ;
- Renouvellement du bail de Randstad France à Saint-Denis ;
- Départs de Veolia, Sodexo et Les Nouveaux Constructeurs en région parisienne.
Malgré quelques relocations sur de petites surfaces, le solde commercial reste négatif :
- 18 162 m² libérés ;
- 10 008 m² reloués ;
- +8 154 m² de vacance supplémentaire.
Le taux d’occupation physique (TOP) recule ainsi à 76,9 % (contre 80,3 % au T2 2025).
| Indicateurs locatifs | T2 2025 | T3 2025 | Évolution |
| Taux d’occupation financier | 86,1 % | 86,0 % | ≈ stable |
| Taux d’occupation physique | 80,3 % | 76,9 % | ↓ 3,4 pts |
| Surface vacante totale | 52 548 m² | 60 702 m² | + 8 154 m² |
| Surface relouée | – | 10 008 m² | — |
| Surface libérée | – | 18 162 m² | — |
Ces chiffres traduisent une tension locative accrue, en ligne avec la tendance du marché francilien.
Patrimoine et valorisation : une baisse limitée de 4,2 %
Un portefeuille toujours dominé par les bureaux
Le patrimoine de la SCPI reste majoritairement composé de bureaux (85,25 %), suivi des commerces (12,85 %) et des actifs hôteliers et de loisirs (1,9 %).
Géographiquement, la région francilienne concentre 72,7 % des actifs (dont 20,7 % à Paris).
Des valeurs d’expertise en repli maîtrisé
Les expertises réalisées au 30 juin 2025 montrent :
- une baisse de 4,2 % de la valeur de réalisation par rapport à décembre 2024 ;
- une valeur de reconstitution de 227,38 € par part, soit une décote de 5,4 % par rapport au prix de souscription fixé à 215 €.
| Valeurs au 30 juin 2025 | Montant (€) | Évolution annuelle |
| Valeur de réalisation | 185,29 | – 4,2 % |
| Valeur de reconstitution | 227,38 | – 2,7 % (Europe) |
| Prix de souscription | 215,00 | inchangé |
| Valeur de retrait | 197,80 | inchangé |
Cette stabilité du prix de part confirme la volonté de préserver la valeur à long terme et la liquidité du marché des parts.
Des performances financières stables malgré la pression du marché
Distribution et performance globale
Pour le 3ᵉ trimestre 2025, la distribution demeure fixée à 2,13 € par part, équivalente à celle des deux trimestres précédents.
Sur l’année, les versements atteignent :
- 10,58 € de distribution totale (dont 7,29 € de résultat et 3,29 € de plus-values) ;
- une performance globale annuelle de – 14,35 %, principalement liée à la baisse du prix de souscription passée de 265 € à 215 € entre 2024 et 2025.
Un endettement maîtrisé
La SCPI conserve une structure financière saine, avec :
- un taux d’intérêt moyen des emprunts à 1,68 % ;
- une durée résiduelle moyenne de 3,73 ans.
Ces conditions permettent de limiter l’effet du levier d’endettement tout en préservant une flexibilité financière.
Une gestion prudente et tournée vers la durabilité
La stratégie de Crédit Mutuel Pierre 1 repose sur une gestion active des arbitrages, une maîtrise des coûts et une adaptation continue du patrimoine aux normes environnementales.
La société de gestion poursuit notamment la mise aux normes ISR et la certification environnementale de certains immeubles, en cohérence avec son classement SFDR : article 9.
Synthèse : une SCPI de référence dans une phase d’ajustement
| Indicateurs clés (T3 2025) | Valeurs / Résultats |
| Distribution trimestrielle | 2,13 € par part |
| Taux d’occupation financier | 86,0 % |
| Taux d’occupation physique | 76,9 % |
| Valeur de reconstitution | 227,38 € |
| Prix de souscription | 215 € |
| Cessions réalisées | 51,8 M€ |
| Fonds de remboursement | 20 M€ au T4 2025 |
| Performance globale annuelle | – 14,35 % |
Une SCPI historique toujours en mouvement
Créée en 1973, la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 demeure l’une des plus anciennes du marché.
Sa capitalisation atteint 821 millions d’euros pour 19 503 associés, soit un acteur majeur parmi les SCPI d’entreprise à capital variable.
Sa longévité et la mutualisation géographique de ses actifs lui confèrent une résilience notable, malgré les tensions du marché.
Conclusion : un trimestre d’ajustement dans l’attente d’un rebond
Le 3ᵉ trimestre 2025 confirme la résistance de la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 dans un environnement toujours incertain.
Les indicateurs locatifs se stabilisent malgré la hausse du stock vacant, et la distribution maintenue à 2,13 € par part traduit la volonté de continuité.
La SCPI se positionne comme un acteur discipliné, privilégiant la solidité financière et l’adaptation progressive du patrimoine, dans l’attente d’une reprise durable du marché immobilier d’entreprise.
Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
A lire également : SCPI Pierval Santé : une stratégie solide et un patrimoine de 3,3 Mds € au 3ᵉ trimestre 2025
Tous
ETUDE DE MARCHE
Immobilier Commercial