Un trimestre marqué par la croissance et la diversification
Au 2ᵉ trimestre 2025, la SCPI Epsicap Nano, gérée par Epsicap REIM, affiche des résultats solides dans un environnement économique incertain. La stratégie orientée vers l’immobilier Smallcaps européen se traduit par une collecte soutenue et une diversification géographique accélérée.
Contexte économique et positionnement
La conjoncture reste complexe, marquée par les incertitudes liées à la hausse des tarifs douaniers américains et à ses effets potentiels sur l’inflation et la croissance. Selon BNP Paribas, les volumes d’investissement en Europe au 1ᵉʳ semestre progressent de +4 % en valeur par rapport à 2024. Les taux de rendement semblent avoir atteint un plancher.
Dans ce contexte, la SCPI confirme son ambition : Devenir une référence dans l’immobilier Smallcaps grâce à un portefeuille diversifié et un pilotage attentif de ses fondamentaux.
Une collecte soutenue et une capitalisation en hausse
- Collecte nette trimestrielle : 19,3 M€
- Collecte semestrielle : près de 31 M€
- Capitalisation : 164 M€ au 30 juin 2025
- Nombre d’associés : 3 784
Cette dynamique témoigne de la confiance des investisseurs et des professionnels du patrimoine dans la stratégie de la SCPI.
Accélération de la diversification européenne
En 2025, la diversification s’accélère avec l’entrée dans deux nouveaux pays : Portugal et Écosse, en complément de la France et de l’Espagne.
Au total, 36 M€ acte en main (AEM) ont été investis depuis le début de l’année.
Objectifs de diversification :
- Ramener la part de la France à 60 % du patrimoine d’ici fin 2025
- Atteindre 50 % d’ici mi-2026
Acquisitions du trimestre
Au 2ᵉ trimestre 2025, la SCPI Epsicap Nano a acquis à Mérignac, en France, un commerce de 728 m² pour 1,9 M€, assorti d’un bail ferme de 12 ans avec Salad & Co, ainsi qu’à Salamanca, en Espagne, un commerce de 6 420 m² livré en 2022 et équipé de panneaux photovoltaïques. En juillet, deux nouvelles acquisitions ont été réalisées : à Aberdeen, au Royaume-Uni, des locaux d’activité de 5 112 m² occupés par Forum Energy Technologies, et à Sao Domingos de Rana, au Portugal, un actif logistique de 10 884 m² loué pour 12 ans fermes à Poupança Cash & Carry.
Des fondamentaux solides
- Taux d’occupation financier (TOF) : 99,64 %
- Taux de recouvrement : 99,4 %
- Valeur d’expertise HD : 170 M€
- Loyers annuels HT HC : 12,2 M€
Ces indicateurs traduisent la solidité du portefeuille et la qualité de la gestion locative.
Revalorisation du prix de part
Le 1ᵉʳ juillet 2025, le prix de souscription a été revalorisé de +1,26 % pour atteindre 257 €. La valeur de reconstitution, au 30 juin 2025, s’établit à 276,33 €.
Performances et objectifs 2025
- Performance globale S1 2025 : 4,72 % (incluant une revalorisation de +1,26% du prix de souscription au 1er juillet)
- Objectif annuel de taux de distribution (TD) : ≥ 7 % (non garanti)
- Objectif de performance globale : ≥ 8,25 % (incluant revalorisation et non garanti)
- Objectif de TRI sur 8 ans : 6,5 %
Tableau récapitulatif des principaux indicateurs (2T 2025)
| Indicateur | Valeur |
| Collecte nette trimestrielle | 19,3 M€ |
| Collecte nette semestrielle | 31 M€ |
| Capitalisation | 164 M€ |
| Nombre d’associés | 3 784 |
| TOF | 99,64 % |
| Valeur de reconstitution | 276,33 € |
| Prix de souscription | 257 € |
| Objectif TD 2025 (non garanti) | ≥ 7 % |
| Objectif perf. globale (non garanti) | ≥ 8,25 % |
Vie du patrimoine et travaux
- Installation de bornes IRVE en partenariat avec PowerDot (4ᵉ site équipé)
- Lancement d’un appel d’offres pour panneaux photovoltaïques
- Livraison d’un centre de padel à Camblanes et Meynac
- Renouvellements de baux et signatures de nouveaux contrats, notamment avec Armand Thierry
Démarche ISR et perspectives
Labellisée ISR depuis juillet 2022, la SCPI clôture son premier cycle de trois ans. Le rapport de suivi extra-financier 2024 a été publié en juin et un audit de renouvellement s’est tenu en juillet 2025. La grille d’analyse extra-financière a été actualisée avec de nouveaux objectifs pour la prochaine période triennale.
Exemple d’investissement récent
L’acquisition à Sao Domingos de Rana (Portugal) illustre la stratégie : un actif logistique de 10 884 m² sur un axe stratégique, occupé par un locataire solide avec un bail ferme de 12 ans. Cette opération permet de diversifier le patrimoine tout en maintenant un haut niveau de sécurité locative.
Conclusion
Le 2ᵉ trimestre 2025 confirme la dynamique de croissance et de diversification européenne d’Epsicap Nano, soutenue par une collecte robuste et des indicateurs d’occupation élevés. En 2025, les objectifs demeurent élevés, avec une performance globale anticipée au-delà de 8 % (non garanti).
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et doivent être envisagées dans une optique de long terme.
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