L’année 2025 marque une nouvelle étape dans l’évolution du marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).Après une période de forte résilience, plusieurs véhicules ont procédé à une baisse du prix de souscription de leurs parts. Ces ajustements reflètent l’impact du contexte macro-économique : hausse durable des taux d’intérêt, correction des valeurs immobilières, et adaptation des sociétés de gestion à une nouvelle réalité du marché. Ces décisions visent à réaligner le prix de la part avec la valeur de reconstitution des portefeuilles, tout en maintenant l’attractivité et la transparence vis-à -vis des associés.
Les SCPI concernées par une baisse de prix en 2025
Une tendance généralisée dès janvier
Dès le 1er janvier 2025, plusieurs SCPI gérées par La Française REM ont ouvert la voie :
- LF Grand Paris Patrimoine : baisse de 14,51 % (de 255 € à 218 €)
- Selectinvest 1 : recul de 17,19 % (de 640 € à 530 €)
- Crédit Mutuel Pierre 1 : baisse de 18,87 % (de 265 € à 215 €)
- Épargne Foncière : recul de 19,76 % (de 835 € à 670 €)
Ces ajustements traduisent une volonté d’adapter la valorisation des portefeuilles aux réalités du marché, notamment face à la baisse des prix de l’immobilier tertiaire en Île-de-France et en région.
Des baisses confirmées en janvier
Le 21 janvier 2025, c’est au tour de Praemia REIM d’ajuster plusieurs de ses SCPI :
- Patrimmo Croissance Impact : -7,68 % (de 733,35 € à 677 €)
- Primopierre : -8,73 % (de 126 € à 115 €)
- Patrimmo Commerce : -9,09 % (de 176 € à 160 €)
- Primovie : -11,35 % (de 185 € à 164 €)
En parallèle, Swiss Life Asset Management a également procédé à une baisse sur ESG Pierre Capitale, avec un repli de 8,29 % (de 205 € à 188 €).
Une dynamique prolongée au 1er trimestre
Le mouvement s’est poursuivi en mars avec Amundi Immobilier :
- Genepierre : -5,76 % (de 191 € à 180 €)
- Rivoli Avenir Patrimoine : -8,80 % (de 250 € à 228 €)
- Edissimmo : -9,95 % (de 191 € à 172 €)
Tableau récapitulatif des baisses de prix en 2025
| Société de gestion | SCPI | Ancien prix (€) | Nouveau prix (€) | Variation | Date |
| Amundi Immobilier | Genepierre | 191,00 | 180,00 | -5,76 % | 31/03/2025 |
| Amundi Immobilier | Rivoli Avenir Patrimoine | 250,00 | 228,00 | -8,80 % | 31/03/2025 |
| Amundi Immobilier | Edissimmo | 191,00 | 172,00 | -9,95 % | 31/03/2025 |
| La Française REM | LF Grand Paris Patrimoine | 255,00 | 218,00 | -14,51 % | 01/01/2025 |
| La Française REM | Selectinvest 1 | 640,00 | 530,00 | -17,19 % | 01/01/2025 |
| La Française REM | Crédit Mutuel Pierre 1 | 265,00 | 215,00 | -18,87 % | 01/01/2025 |
| La Française REM | Épargne Foncière | 835,00 | 670,00 | -19,76 % | 01/01/2025 |
| Praemia REIM | Patrimmo Croissance Impact | 733,35 | 677,00 | -7,68 % | 21/01/2025 |
| Praemia REIM | Primopierre | 126,00 | 115,00 | -8,73 % | 21/01/2025 |
| Praemia REIM | Patrimmo Commerce | 176,00 | 160,00 | -9,09 % | 21/01/2025 |
| Praemia REIM | Primovie | 185,00 | 164,00 | -11,35 % | 21/01/2025 |
| Swiss Life Asset Management | ESG Pierre Capitale | 205,00 | 188,00 | -8,29 % | 20/01/2025 |
Pourquoi ces baisses ?
Impact des taux d’intérêt
La hausse des taux directeurs en Europe a entraîné une réévaluation des actifs immobiliers. Un taux plus élevé implique une actualisation plus forte des revenus futurs, ce qui réduit mécaniquement la valeur des immeubles.
Ajustement aux valeurs de reconstitution
Les SCPI doivent maintenir un prix de part cohérent avec la valeur de reconstitution de leur patrimoine.
Préserver l’attractivité pour les investisseurs
En ajustant le prix, les sociétés de gestion permettent aux SCPI de rester compétitives et attractives face à d’autres placements, notamment obligataires.
Conséquences pour les investisseurs
Points positifs
- Opportunité d’entrer à un prix ajusté, potentiellement plus proche de la réalité du marché.
- Maintien d’une distribution de revenus régulière, même si le prix de la part baisse.
Points de vigilance
- Les baisses reflètent une pression sur la valorisation du patrimoine.
- Le rendement distribué peut être impacté par des négociations de loyers ou une augmentation du taux de vacance.
Perspectives pour 2025 et au-delÃ
Les baisses de prix de part observées ne sont pas nécessairement synonymes de fragilité structurelle. Elles traduisent avant tout un réajustement technique. Dans un contexte où les taux pourraient se stabiliser, les SCPI disposent encore d’atouts : diversification sectorielle, gestion professionnelle, et adaptation aux nouvelles tendances (logistique, santé, éducation, retail parks).
De nouvelles opportunités d’investissement pourraient émerger, notamment pour les SCPI positionnées sur des secteurs porteurs ou des zones géographiques résilientes.
Conclusion
L’année 2025 restera marquée par un réajustement significatif des prix de part de nombreuses SCPI, parfois supérieur à 10 %. Ces baisses, loin d’être anecdotiques, témoignent de la capacité des sociétés de gestion à adapter leur stratégie à un marché immobilier en mutation.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité.
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