Une opération structurante pour la SCPI Mistral Sélection
La SCPI Mistral Sélection, gérée par Swiss Life Asset Managers France, poursuit son développement avec l’acquisition d’un ensemble de bâtiments industriels de 5 055 m² à Thizy-les-Bourgs, dans le département du Rhône.
Cette opération s’inscrit dans une stratégie claire : identifier des actifs solides et résilients dans des marchés régionaux dynamiques. Le bien acquis est loué pour 9 ans ferme à Labojal, via un montage en sale and lease back. L’opération vise un taux de rendement immobilier cible non garanti de 9,15 %.
Caractéristiques de l’actif industriel acquis
Un site polyvalent et fonctionnel
L’actif, situé au sein de la ZAC des Granges, est conçu pour répondre à des usages industriels variés :
- Zone de stockage
- Laboratoire
- Surface de production
- Salle de contrôle qualité
- Bureaux administratifs
Avec 5 055 m² de surface totale, il offre une flexibilité adaptée aux besoins du locataire.
Un locataire engagé : Labojal
Labojal est une entreprise familiale fondée en 1964 et spécialisée dans la fabrication de détergents écologiques certifiés Ecolabel et Ecocert. Elle s'adresse notamment aux secteurs CHR (cafés, hôtels, restaurants) et industriels.
Depuis 2013, Labojal déploie une démarche éco-responsable :
- Politique de zéro Déchet
- Tri sélectif avancé
- Traitement des eaux de rinçage
Ses projets de croissance externe et le lancement de nouvelles gammes seront en partie financés grâce aux liquidités issues de l’opération de sale and lease back.
Une implantation stratégique dans le Rhône
Thizy-les-Bourgs : un territoire industriel vivant
L’ensemble immobilier est situé dans la ZAC des Granges, qui accueille 51 entreprises (principalement des TPE/PME industrielles) et des enseignes nationales comme Intermarché ou Bricorama.
Sa localisation offre plusieurs avantages :
- Proximité de Lyon (70 km)
- Accès facilité aux grands axes routiers
- Présence d’un tissu économique dense et diversifié
Auvergne-Rhône-Alpes : premier bassin industriel de France
La région Auvergne-Rhône-Alpes est le premier bassin industriel français, avec plus de 520 000 emplois dans l’industrie (source : CCI Auvergne-Rhône-Alpes). Elle est également 2ᵉ au niveau national en termes de PIB (source : INSEE), ce qui conforte sa dynamique économique favorable au développement d’actifs industriels performants.
En 2024, le marché industriel lyonnais a connu une croissance remarquable :
- 88 millions d’euros investis dans les locaux d’activité
- Croissance de +103 % sur un an, contrastant avec le ralentissement global du marché immobilier d’entreprise
Le taux de rendement prime du secteur industriel lyonnais a atteint 6 %, un niveau historiquement élevé, équivalent à celui des bureaux (source : Arthur Loyd Lyon).
La stratégie de Swiss Life Asset Managers France
Swiss Life Asset Managers France déploie la SCPI Mistral Sélection avec l’objectif de diversification sectorielle et de résilience :
Cette acquisition apporte une diversification supplémentaire à Mistral Sélection en ajoutant l’immobilier industriel régional au portefeuille de la SCPI, un segment particulièrement porteur. Nous sommes convaincus que cet actif, sécurisé par un locataire historique stratégiquement implanté, saura offrir à nos investisseurs un couple rendement/risque attractif sur le long terme. Elle s’inscrit également dans notre volonté de diversification sectorielle, en ciblant des actifs résilients au cœur de territoires économiques dynamiques — Julien Hennion, gérant de portefeuilles Grand Public chez Swiss Life Asset Managers France
L’approche vise à cibler des actifs sécurisés par des locataires solides, sur des territoires économiques dynamiques, permettant un couple rendement/risque attractif sur le long terme.
Les paramètres clés de la SCPI Mistral Sélection
Voici un tableau récapitulatif des principales caractéristiques du fonds :
| Paramètre | Détail |
| Forme juridique | Société Civile de Placement Immobilier à capital variable |
| Horizon minimum recommandé | Long terme (10 ans) |
| Durée de vie du fonds | 99 ans |
| Prix de souscription | 180 € par part |
| Délai de jouissance | 4 mois |
| Note SRI | 3/7 |
| Dividende net 2024 | 15,47 € par part |
| Taux de rentabilité interne cible (10 ans) | 6,4 % |
| Frais d’entrée | 0 % |
| Commissions de retrait | 6 % TTC |
| Commission acquisition | 3,60 % TTC |
| Commission cession | 3,60 % TTC |
| Label ISR | Obtenu en octobre 2024 |
Une démarche ISR assumée
La SCPI Mistral Sélection a obtenu le label ISR en octobre 2024, soulignant son engagement dans l’investissement socialement responsable. Ce label valide notamment :
- Une sélection rigoureuse des actifs intégrant des critères ESG (environnementaux, sociaux, gouvernance)
- Une gestion active favorisant la performance sur le long terme tout en réduisant les impacts environnementaux
Perspectives du marché industriel en Auvergne-Rhône-Alpes
Le marché régional montre des signaux forts :
- Maintien de la demande locative sur des actifs industriels fonctionnels
- Volonté des entreprises de sécuriser leur outil de production via des opérations de sale and lease back
- Niveau de rendement « prime » compétitif face aux autres classes d’actifs
Ces tendances devraient permettre à la SCPI Mistral Sélection de bénéficier d’un positionnement différenciant dans un contexte où la diversification sectorielle et géographique devient essentielle.
Conclusion
L’acquisition de cet ensemble industriel à Thizy-les-Bourgs marque une étape importante pour la SCPI Mistral Sélection, qui renforce ainsi sa diversification sectorielle et géographique. En intégrant un actif industriel loué dans le cadre d’un sale and lease back sécurisé, la SCPI illustre sa volonté de cibler des opportunités résilientes sur des marchés régionaux dynamiques.
Dans un contexte où l’investissement immobilier doit s’adapter à de nouveaux enjeux économiques et environnementaux, ce positionnement apparaît pertinent. Adossée à la stratégie de Swiss Life Asset Managers France, la SCPI Mistral Sélection se dote ainsi d’un levier supplémentaire pour répondre aux attentes des investisseurs souhaitant construire une allocation diversifiée, orientée sur le long terme, et intégrant des critères ISR affirmés.
Avertissement
Cet article ne constitue pas une recommandation personnalisée. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Il est recommandé d’étudier sa situation personnelle et de consulter un professionnel avant toute décision.
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