Contexte économique et marché immobilier
Le deuxième trimestre 2025 s’inscrit dans un environnement économique en transition. L’inflation en France est tombée à 1 %, un niveau inférieur au seuil de 2 % visé par la Banque Centrale Européenne. En parallèle, la BCE a abaissé ses taux directeurs à 2 % en juin 2025, marquant une nouvelle étape de son cycle d’assouplissement monétaire.
Sur le marché immobilier, les transactions résidentielles repartent à la hausse, portées par la détente des conditions de crédit et par le rôle moteur des primo-accédants. La production de crédits à l’habitat devrait atteindre environ 140 Mds € en 2025, soit une progression de +16 %. Néanmoins, la production de logements neufs demeure historiquement basse, accentuant les tensions locatives.
Dans ce contexte, la SCPI PRIMO 1 évolue dans un marché où la demande reste soutenue mais hétérogène selon les territoires.
Indicateurs financiers clés du 2T 2025
| Indicateurs | Valeurs |
| Capitalisation (selon la valeur de réalisation au 31/12/2024) | 111,3 M€ |
| Associés | 1 830 |
| Dividende 2T 2025 | 1,50 € / part |
| Prix d’exécution (depuis 30/06/2023) | 300 € |
| Valeur de réalisation (30/06/2025) | 351,27 € / part |
| Valeur de reconstitution (30/06/2025) | 428,39 € / part |
| TOF (Taux d’Occupation Financier) | 94,98 % |
| Nombre de locataires | 484 |
| Surfaces totales | 33 853 m² |
| Loyers quittancés (HT/an) | 5,5 M€ |
Ces chiffres mettent en évidence une situation locative solide, avec un TOF proche de 95 % et un encaissement supérieur à 90 %.
Arbitrages : Des cessions dynamiques
La stratégie d’arbitrage s’est poursuivie activement :
- 5 appartements cédés au cours du 2T 2025 pour un total de 1,3 M€ net vendeur ;
- Volume de ventes depuis janvier 2025 : 3,2 M€ ;
- 15 logements sous promesse, représentant 3,9 M€ net vendeur, dont 7 réitérations attendues en juillet.
Ces opérations portent sur des résidences louées depuis plus de 12 ans, éligibles à l’arbitrage. La société de gestion anticipe, si la dynamique se maintient, un doublement des produits de cession en 2025 par rapport à 2024.
Revenus distribués et acomptes
La distribution du 2T 2025 s’établit à 1,50 € par part, en baisse par rapport aux 2,00 € du 1T. Cette évolution s’explique par une hausse des honoraires juridiques, liée à une augmentation des procédures contentieuses.
En parallèle, un acompte sur cession d’actifs a été versé le 19 juin 2025, à hauteur de 10,75 € par part.
Tableau des acomptes 2025
| Trimestre | Distribution 2025 | Rappel 2024 |
| 1T | 2,00 € | 2,00 € / part |
| 2T | 1,50 € | 2,00 € / part |
| 3T | - | 2,00 € / part |
| 4T | - | 1,85 € / part |
| Total 2025 (selon tableau) | 3,50 € /part | 7,85 € /part |
Ces montants, communiqués à titre indicatif, restent soumis à l’approbation lors de l’Assemblée Générale de 2026.
Situation locative : TOF en hausse
Le TOF s’établit à 94,98 % au 2T 2025, en progression par rapport au 93,18 % du 1T 2025.
Flux locatifs du trimestre
- Total des locations et relocations en loyers : 75 037 € HT/an.
- Total des libérations : 146 544 € HT/an.
Bien que les libérations soient supérieures aux relocations en valeur, le taux d’occupation reste élevé, confirmant la robustesse de la base locative.
Composition du patrimoine
La SCPI PRIMO 1 reste exclusivement orientée vers le logement résidentiel (100 % habitation).
Répartition géographique (au 30/06/2025)
- Île-de-France : 90,4 %
- Paris : 3,6 %
- Régions : 6,0 %
Ce positionnement traduit une stratégie axée sur les zones à forte demande locative, particulièrement en Île-de-France.
Marché des parts : Une liquidité limitée
Le marché secondaire demeure calme au 2T 2025 :
- Aucune part échangée lors des confrontations mensuelles (avril, mai, juin).
- 424 parts en attente de retrait au 30 juin 2025.
- Aucune transaction enregistrée de gré à gré.
Cette situation confirme le caractère peu liquide de la SCPI, nécessitant un horizon d’investissement de long terme (8 ans recommandés).
Gouvernance : Assemblées Générales
Deux Assemblées Générales se sont tenues en juin 2025 :
- AG Mixte du 04/06/2025 : toutes les résolutions ordinaires adoptées (majorité de 87,17 % à 99,59 %). Le Conseil de Surveillance a été partiellement renouvelé, avec la réélection de Patrick Kontz et Roland Gallorini, et l’élection de Jocelyn Blanc.
- AGE du 24/06/2025 : toutes les résolutions extraordinaires adoptées, avec des majorités comprises entre 95,54 % et 97,97 %.
Conclusion
Le deuxième trimestre 2025 met en lumière la résilience locative de la SCPI PRIMO 1 avec un taux d’occupation de près de 95 %, tout en confirmant une dynamique d’arbitrages actifs. La baisse du dividende trimestriel à 1,50 € par part est compensée par un acompte exceptionnel de 10,75 € lié aux cessions.
La stratégie de cession, avec 3,2 M€ de ventes actées et 3,9 M€ sous promesse, devrait permettre d’atteindre un niveau de produits de cession supérieur à celui de 2024.
Dans un marché immobilier en phase de stabilisation, la SCPI PRIMO 1 illustre une gestion rigoureuse et adaptée, conciliant liquidité progressive et maintien d’une base locative solide.
Comme pour toute SCPI, plusieurs risques doivent être pris en considération. On note en premier lieu un risque de perte en capital, la valeur des actifs pouvant fluctuer à la baisse au fil du temps. À cela s’ajoute un risque de liquidité, les parts pouvant être difficiles à céder sur le marché secondaire. La SCPI est également exposée à un risque de variabilité des revenus, les distributions dépendant directement des loyers effectivement encaissés. Enfin, un risque lié au marché immobilier subsiste, car la performance reste sensible aux cycles économiques et aux conditions de marché. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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