+ 7,02 % depuis le lancement : une trajectoire régulière
Le bulletin trimestriel du 1er trimestre 2026 de la SC Terres Invest met en lumière une dynamique particulièrement stable dans un environnement économique pourtant incertain. Depuis son lancement en juillet 2023, la valeur liquidative du fonds atteint 107,02 €, traduisant une progression continue sans rupture brutale.
Cette évolution progressive repose sur une logique d’investissement tangible, centrée sur les terres agricoles françaises, un actif historiquement peu corrélé aux marchés financiers.
Des éléments clés à retenir :
- + 7,02 % de progression depuis le lancement
- Une évolution sans à-coups malgré la volatilité globale
- Une stratégie basée sur des actifs réels et durables
Cette trajectoire illustre une approche prudente, où la régularité prévaut sur la recherche de performance rapide.
842 millions de tonnes de blé : un contexte agricole mondial stabilisé
Le bulletin souligne également un environnement agricole relativement équilibré. La production mondiale de blé est estimée à 842 millions de tonnes pour la campagne 2025-2026, ce qui contribue à stabiliser les prix.
Un marché sous influence géopolitique
La situation au Moyen-Orient, notamment autour du détroit d’Ormuz, pourrait perturber les chaînes d’approvisionnement, en particulier pour les engrais. Toutefois, plusieurs facteurs viennent atténuer ces tensions :
- Une production mondiale élevée
- Des stocks importants
- Une baisse de l’euro qui soutient les exportations européennes
En France, la production de blé atteint 33,3 millions de tonnes, en nette hausse par rapport à l’année précédente (26,5 millions).
Résultat : les prix restent contenus entre 189 € et 195 € la tonne, loin des niveaux observés lors de crises précédentes.
70 % à 90 % d’actifs agricoles : une allocation structurée
La SC Terres Invest adopte une stratégie claire, articulée autour d’une forte exposition au foncier agricole.
Répartition du portefeuille :
| Type d’actifs | Allocation |
| Terres agricoles | 70 % à 90 % |
| Actifs financiers liquides | 10 % à 30 % |
Cette structure permet de combiner :
- Stabilité des actifs tangibles
- Liquidité via des instruments financiers
Les deux moteurs de performance
Le fonds repose sur deux leviers principaux :
- La revalorisation du foncier agricole
- Les revenus de fermage (loyers agricoles)
Ce modèle permet d’ancrer la performance dans l’économie réelle, tout en limitant l’exposition aux fluctuations des marchés financiers.
+ 0,42 % : l’indice des fermages en progression
L’indice des fermages, utilisé pour ajuster les loyers agricoles, a progressé de :
- + 5,63 % en 2023
- + 5,23 % en 2024
- + 0,42 % en 2025
Cette évolution montre un ralentissement récent, mais confirme une tendance globale positive sur plusieurs années.
Pourquoi cet indicateur est essentiel ?
L’indice des fermages influence directement :
- Les revenus locatifs du fonds
- La visibilité des flux financiers
Il constitue donc un élément structurant pour la performance globale.
7 actifs en portefeuille : une diversification géographique
Le portefeuille de Terres Invest comprend actuellement 7 exploitations agricoles, réparties sur le territoire français.
Exemples d’actifs :
- 256 hectares dans le Cher (céréales)
- 204 hectares en Champagne berrichonne
- 100 hectares en Essonne
- 59 hectares dans l’Orne (lin)
- 1,26 hectare de vignoble en AOC Margaux
Cette diversification permet :
- De répartir les risques climatiques et économiques
- D’exploiter différents types de cultures (céréales, lin, vigne)
Focus sur la stratégie foncière
Les investissements s’inscrivent souvent dans des baux ruraux long terme (18 à 25 ans), offrant une visibilité accrue sur les revenus.
Article 9 SFDR : un positionnement ESG affirmé
Le fonds est désormais classé Article 9 selon la réglementation SFDR, ce qui correspond au niveau le plus exigeant en matière de durabilité.
Objectifs environnementaux :
- Préservation de la biodiversité
- Gestion de l’eau
- Réduction de l’empreinte carbone
- Utilisation raisonnée des intrants agricoles
Ce positionnement reflète une volonté d’inscrire l’investissement dans une logique responsable et mesurable.
18 ans de bail : un modèle au service des agriculteurs
L’un des axes structurants du fonds repose sur le portage foncier, qui permet aux agriculteurs de louer leurs terres plutôt que de les acheter.
Les avantages de ce modèle :
- Réduction de la barrière à l’entrée financière
- Facilitation de l’installation de jeunes exploitants
- Soutien à la transmission des exploitations
Selon les retours du terrain, ce modèle peut permettre de débloquer des situations complexes, notamment lorsque le coût global d’une exploitation devient trop élevé.
SRI 2 : un profil de risque modéré
Le fonds affiche un niveau de risque SRI 2, ce qui correspond à un profil relativement prudent.
Principaux risques identifiés :
- Risque de perte en capital
- Risque lié au marché foncier
- Risque de liquidité
- Risque de défaut de paiement des locataires
Malgré cela, la nature tangible des actifs contribue à limiter la volatilité globale.
Accessibilité du fonds : 1 000 € minimum
Les modalités d’investissement sont conçues pour s’adapter à différents profils :
- 1 000 € minimum via assurance-vie ou PER
- 100 000 € en direct
Autres caractéristiques :
- Frais de gestion : 1,50 % HT
- Valeur liquidative : bi-mensuelle
- Revenus capitalisés
Cette structure permet une intégration dans des stratégies d’allocation diversifiées.
Un actif décorrélé : diversification patrimoniale
Parmi les arguments avancés, la décorrélation des marchés financiers occupe une place centrale.
Pourquoi les terres agricoles ?
- Actifs tangibles, peu sensibles aux cycles boursiers
- Demande structurelle liée à l’alimentation
- Offre limitée de foncier
Cela en fait une classe d’actifs intéressante dans une logique de diversification.
Analyse : entre stabilité et enjeux structurels
Le bulletin met en évidence un équilibre entre :
- Stabilité financière
- Enjeux agricoles structurels
Points positifs :
- Une croissance régulière de la valeur liquidative
- Une stratégie claire et lisible
- Un positionnement ESG avancé
Points de vigilance :
- Une dépendance aux conditions agricoles
- Des enjeux liés à la transmission des exploitations
- Une exposition aux politiques publiques agricoles
Conclusion : un fonds ancré dans l’économie réelle
La SC Terres Invest s’inscrit dans une logique d’investissement de long terme, centrée sur des actifs tangibles et essentiels.
En combinant foncier agricole, revenus locatifs et objectifs ESG, le fonds propose une approche différenciante dans l’univers des placements alternatifs.
Dans un contexte marqué par les incertitudes économiques et géopolitiques, ce type de stratégie peut permettre d’apporter une forme de stabilité et de diversification, tout en participant à des enjeux majeurs tels que la souveraineté alimentaire et la transition agricole.
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