SCPI Mistral Sélection : acquisition d’un camping premium

Une nouvelle opération stratégique pour la SCPI Mistral Sélection

La SCPI Mistral Sélection, gérée par Swiss Life Asset Managers France, poursuit son développement européen avec une opération structurante : l’acquisition d’un hôtel de plein air premium situé sur la côte adriatique italienne.

Cette transaction, annoncée le 30 mars 2026, s’inscrit dans une stratégie visant à renforcer la diversification géographique et à capter des opportunités dans des segments immobiliers en croissance. Le positionnement sur le tourisme de plein air haut de gamme illustre une orientation vers des actifs à la fois résilients et porteurs sur le long terme.

Un actif touristique premium au cœur d’un marché dynamique

Une localisation stratégique en Émilie-Romagne

Situé en Émilie-Romagne, région reconnue pour son attractivité touristique, l’actif bénéficie d’un environnement favorable marqué par une fréquentation régulière et diversifiée.

Le site présente des caractéristiques clés :

• Plus de 200 hébergements (mobil-homes, bungalows, emplacements)
• Accès direct ou immédiat à la plage
• Offre de services adaptée aux familles
• Implantation en front de mer, un foncier rare

Cette rareté constitue un élément structurant, car elle limite la concurrence et contribue à la valorisation du bien sur le long terme.

Un secteur du camping premium en expansion

Le marché du tourisme de plein air connaît une transformation notable. Le camping traditionnel évolue vers des formats plus qualitatifs, souvent qualifiés de camping premium ou d’« hôtellerie de plein air ».

Parmi les tendances observées :

• Montée en gamme des infrastructures
• Demande accrue pour des expériences confortables et immersives
• Attractivité des destinations balnéaires européennes
• Clientèle internationale en croissance, notamment issue des pays DACH

Ce segment attire de plus en plus les investisseurs immobiliers, en raison de son potentiel de fréquentation et de sa capacité à générer des flux réguliers.

Une structuration en sale & lease back pour sécuriser l’exploitation

Un montage financier adapté

L’opération repose sur un mécanisme de sale & lease back (cession-bail), permettant de concilier investissement immobilier et continuité d’exploitation.

Le principe est le suivant :

• Acquisition de l’actif par la SCPI
• Maintien de l’exploitant en place
• Signature d’un bail commercial long terme

Dans ce cas précis :

• L’exploitant est Club del Sole
• La durée du bail est de 20 ans, avec possibilité de prolongation de 6 ans

Les bénéfices de cette structuration

Ce type de montage présente plusieurs avantages :

• Visibilité sur les revenus locatifs
• Continuité dans la gestion opérationnelle
• Alignement des intérêts entre investisseur et exploitant

Il permet également de limiter les aléas liés à la gestion directe d’un actif touristique, qui nécessite un savoir-faire spécifique.

Une stratégie ESG au cœur de l’investissement

Une SCPI engagée

La SCPI Mistral Sélection s’inscrit dans une démarche d’investissement responsable :

• Classification Article 8 SFDR
• Label ISR obtenu en octobre 2024

Cette orientation se traduit par une intégration systématique des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance) dans la sélection et le suivi des actifs.

Des engagements concrets sur l’actif

L’hôtel de plein air acquis présente déjà plusieurs atouts :

• Performance énergétique élevée (EPC A)
• Suivi des consommations énergétiques
• Mesures liées à la gestion de l’eau
• Mise en place d’un comité ESG annuel avec l’exploitant

Ces éléments permettent d’inscrire l’actif dans une trajectoire de performance durable, tout en répondant aux attentes du marché.

Une diversification européenne en progression

Un objectif de développement hors de France

La SCPI Mistral Sélection poursuit un objectif clair :

• Atteindre 60 % d’investissements à l’international

Cette stratégie permet :

• D’accéder à des marchés dynamiques
• De réduire les risques liés à un seul territoire
• De profiter de cycles économiques différenciés

Un positionnement sur des actifs spécifiques

L’acquisition d’un hôtel de plein air premium s’inscrit dans une logique de sélection d’actifs :

• Rares et difficilement reproductibles
• Situés dans des zones à forte attractivité
• Capables de générer des revenus sur le long terme

Ce type d’investissement contribue à renforcer la résilience globale du portefeuille.

Tableau récapitulatif de l’opération

Critères	Détails
Type d’actif	Hôtel de plein air premium
Localisation	Émilie-Romagne, Italie
Nombre d’hébergements	Plus de 200
Exploitant	Club del Sole
Type de bail	Bail commercial
Durée	20 ans + 6 ans renouvelables
Montage	Sale & lease back
Performance énergétique	EPC A
Position ESG	Article 8 SFDR, label ISR
Objectif stratégique	Diversification européenne

Les enjeux pour les investisseurs en SCPI

Une évolution des classes d’actifs

Le marché des SCPI évolue vers une diversification accrue des typologies d’actifs :

• Bureaux
• Logistique
• Santé
• Éducation
• Tourisme

L’hôtellerie de plein air premium s’inscrit dans cette tendance, offrant une alternative aux segments traditionnels.

Les points de vigilance

Certains éléments doivent être pris en compte :

• Sensibilité à la saisonnalité
• Dépendance à la fréquentation touristique
• Importance de la qualité de l’exploitant

Toutefois, la présence d’un bail long terme permet d’apporter une meilleure visibilité sur les revenus.

Exemple d’allocation dans un portefeuille immobilier

Un investisseur cherchant à diversifier ses placements peut intégrer une SCPI spécialisée comme Mistral Sélection.

Exemple d’allocation

• 40 % immobilier de bureaux
• 30 % logistique
• 20 % commerces
• 10 % tourisme (incluant SCPI Mistral Sélection)

Cette répartition permet de :

• Diversifier les sources de revenus
• Réduire l’exposition à un seul secteur
• Profiter de dynamiques complémentaires

Conclusion : une opération alignée avec les tendances du marché

L’acquisition de cet hôtel de plein air premium par la SCPI Mistral Sélection illustre une évolution du marché immobilier vers des actifs spécialisés et ancrés dans des usages réels.

En combinant :

• Une localisation stratégique
• Un montage sécurisé
• Une approche ESG structurée

Cette opération permet à la SCPI de consolider son positionnement sur des actifs capables de s’inscrire dans une logique de long terme.

Dans un environnement marqué par des transformations économiques et sociétales, ce type d’investissement traduit une volonté de capter des opportunités tout en maintenant un équilibre entre performance potentielle et maîtrise des risques.

Avertissement :Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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