La SCPI Novapierre 1, gérée par PAREF Gestion, a publié son bulletin trimestriel d’information relatif au deuxième trimestre 2026. Sur la période, le portefeuille immobilier poursuit sa transformation dans un contexte de marché encore marqué par des conditions de financement exigeantes et une certaine volatilité. Au 30 juin 2026, la SCPI affiche une valeur de patrimoine de 194,01 millions d’euros, répartie sur 110 actifs et 204 baux.
Le trimestre a notamment été marqué par la finalisation de la campagne d’expertise du patrimoine. Celle-ci fait ressortir une baisse de 1,23 % de la valeur du patrimoine à périmètre constant par rapport au 31 décembre 2025. En parallèle, la société de gestion poursuit une politique de rotation des actifs afin de faire évoluer la composition du portefeuille et de concentrer les ressources sur les actifs considérés comme les plus stratégiques.
Une SCPI spécialisée dans l’immobilier de commerce
Novapierre 1 est une SCPI de rendement à capital variable, classée par l’ASPIM parmi les SCPI à prépondérance commerces. Son portefeuille est principalement constitué de commerces de proximité et de retail parks, répartis sur différentes zones géographiques françaises.
Au 30 juin 2026, les commerces représentent 97,8 % des loyers perçus, confirmant le positionnement très marqué de la SCPI sur cette classe d’actifs.
Le patrimoine atteint précisément 194,0 millions d’euros, pour une surface gérée de 91 984 m². Le portefeuille compte 110 immeubles et 204 baux, ce qui permet de répartir les revenus locatifs entre un nombre important de locaux et de locataires.
Les principaux chiffres du patrimoine
| Indicateur | Situation au 30 juin 2026 |
| Valeur du patrimoine | 194,01 M€ |
| Nombre d’actifs | 110 |
| Nombre de baux | 204 |
| Surface gérée | 91 984 m² |
| Part des commerces dans les loyers | 97,8 % |
| Dette bancaire | 57,4 M€ |
| Taux d’endettement | 29,6 % |
| Capitalisation | 172,1 M€ |
| Nombre d’associés | 2 370 |
La diversification géographique constitue également un élément important de la stratégie. Le portefeuille est réparti entre Paris, l’Île-de-France hors Paris, les principales métropoles régionales et d’autres régions françaises.
Une valeur de patrimoine en léger recul
La campagne d’expertise réalisée au deuxième trimestre constitue l’un des principaux éléments du bulletin. À fin juin 2026, la valeur du patrimoine s’établit à 194,01 millions d’euros, soit une diminution de 1,23 % à périmètre constant par rapport à fin 2025.
Cette évolution intervient alors que le marché immobilier continue de s’ajuster. Les conditions de financement restent notamment influencées par le niveau des taux d’intérêt. Dans ce contexte, l’évolution de la valeur des actifs constitue un indicateur à suivre pour les associés.
La valeur de réalisation ressort à 355,20 euros par part, tandis que la valeur de reconstitution atteint 428,87 euros par part. Le prix de souscription est, de son côté, fixé à 442 euros.
La valeur de retrait s'établit à 406,64 euros.
Ces différents indicateurs permettent de mieux apprécier la situation patrimoniale de la SCPI et les écarts entre la valeur des actifs détenus, leur valeur de reconstitution et le prix de souscription.
Un taux d’occupation financier de 84,6 %
Sur le plan locatif, le deuxième trimestre présente une évolution plus contrastée. Le taux d’occupation financier (TOF) s’établit à 84,6 % au 30 juin 2026.
Le TOF était de 85,3 % au premier trimestre 2026, après 85,7 % au quatrième trimestre 2025 et 86,4 % au troisième trimestre 2025. La tendance récente traduit donc une diminution progressive de cet indicateur.
Au cours du trimestre, une prise d’effet de bail a été enregistrée, représentant 28 740 euros de loyer annuel. Dans le même temps, trois libérations ont été constatées, pour un montant total de 238 040 euros de loyers annuels.
La situation locative se traduit ainsi par :
- 204 baux au total ;
- 70 lots vacants ;
- 17 479 m² concernés par la vacance locative ;
- une durée résiduelle moyenne ferme des baux de 1,53 année ;
- 3,1 millions d’euros de loyers encaissés durant le trimestre.
La société de gestion indique porter une attention particulière aux actifs confrontés à une situation de vacance locative.
Une gestion active du portefeuille
Le deuxième trimestre 2026 s'inscrit également dans une logique de gestion active du patrimoine. Trois promesses de vente ont été signées au cours de la période pour un montant total de 2,97 millions d’euros.
L'objectif présenté dans le bulletin consiste notamment à céder certains actifs non « core », en particulier ceux présentant des enjeux locatifs ou un coût de portage important. Cette politique de rotation doit permettre de faire évoluer progressivement le profil du portefeuille et de dégager des ressources destinées à la stratégie de la SCPI.
À l'inverse, aucune acquisition n'a été réalisée au cours du trimestre et aucun arbitrage n'a été enregistré dans le cadre des opérations finalisées sur la période.
Cette absence d’acquisition ne signifie donc pas une absence d’activité sur le portefeuille. Le trimestre a surtout été consacré à la gestion des actifs existants et à la poursuite de la rotation patrimoniale.
Une distribution trimestrielle de 4,44 € par part
Du côté des revenus, la distribution au titre du deuxième trimestre 2026 s'établit à 4,44 euros par part en jouissance.
Le dividende brut et le dividende net versé au titre du trimestre ressortent tous deux à 4,44 euros pour les catégories fiscales présentées dans le bulletin. La distribution correspond entièrement aux revenus fonciers, sans revenu financier ni plus-value immobilière sur ce trimestre.
La distribution intervient dans un contexte où la société de gestion indique vouloir maintenir un niveau de distribution stable.
À titre de comparaison, le bulletin fait apparaître une distribution trimestrielle de 5,01 euros aux premier et deuxième trimestres 2025, puis 6,95 euros au quatrième trimestre 2025, avant 4,44 euros au premier et au deuxième trimestre 2026.
En 2025, la SCPI affichait un taux de distribution de 5,00 %, ainsi qu'une performance globale annuelle de 5,00 %. Le dividende annuel 2025 s’élevait à 21,98 euros par part.
Les indicateurs de performance à retenir
| Indicateur | Donnée |
| Distribution T2 2026 | 4,44 €/part |
| Dividende annuel 2025 | 21,98 €/part |
| Taux de distribution 2025 | 5,00 % |
| Performance globale annuelle 2025 | 5,00 % |
| TRI sur 5 ans | 3,35 % |
| TRI sur 10 ans | 3,99 % |
| TRI sur 15 ans | 4,59 % |
Ces performances correspondent à des périodes passées et ne permettent pas de préjuger des résultats futurs.
Un taux d’endettement de 29,6 %
L’endettement constitue un autre indicateur important du bulletin trimestriel. Au 30 juin 2026, la dette bancaire atteint 57,4 millions d’euros, pour une valeur d’expertise du patrimoine de 194 millions d’euros.
Le niveau observé se situe proche de la limite statutaire de 30 %. Le bulletin rappelle également que le niveau d’endettement peut temporairement atteindre 35 % de la valeur estimée des actifs immobiliers pendant une période maximale de douze mois, conformément aux décisions des assemblées générales mentionnées dans le document.
Dans un environnement de taux encore évolutif, le suivi de cet indicateur reste donc particulièrement pertinent pour apprécier la structure financière de la SCPI.
Exemple : un commerce parisien valorisé à 2,9 M€
Le bulletin met en avant un actif situé au 106 boulevard de Courcelles, dans le 17e arrondissement de Paris, à proximité immédiate du parc Monceau.
Acquis en août 2008, ce local commercial de 122 m² est exploité par Petrossian, acteur historique de l'épicerie fine. Le bail commercial a été renouvelé au début de l'année 2026 pour une nouvelle période 3/6/9, avec une période ferme de trois ans.
L'actif présente un TOF de 100 % et représente 1,5 % du portefeuille en valeur.
L'expertise réalisée au 30 juin 2026 fait ressortir une valeur de 2,9 millions d'euros, en hausse de 11,7 % sur le trimestre. Depuis son acquisition en 2008, la plus-value latente mentionnée dans le bulletin est supérieure à 70 % du prix de revient.
Cet exemple illustre l'effet que peuvent avoir la localisation, la qualité de l'emplacement et l'évolution du bail sur la valorisation d'un actif commercial. Il reste toutefois présenté comme un cas particulier et ne peut être extrapolé à l'ensemble du patrimoine.
Une SCPI confrontée aux enjeux du marché immobilier
Le deuxième trimestre 2026 montre ainsi plusieurs tendances simultanées pour Novapierre 1.
D'un côté, le portefeuille conserve une exposition importante au commerce, une classe d'actifs dont l'activité demeure relativement résiliente selon les éléments présentés dans le bulletin. De l'autre, la SCPI doit composer avec une vacance locative de 15,4 % dans la décomposition du TOF et un taux d'occupation financier en baisse par rapport aux trimestres précédents.
La gestion du portefeuille passe donc par plusieurs leviers :
- la rotation des actifs ;
- la cession d'immeubles présentant des enjeux locatifs ;
- le suivi des locaux vacants ;
- la gestion des baux existants ;
- la maîtrise du niveau d'endettement ;
- le maintien d'une distribution régulière.
Avec 110 actifs, 204 baux et près de 92 000 m² de surface gérée, Novapierre 1 dispose d'un patrimoine principalement orienté vers le commerce. Le trimestre écoulé aura surtout été marqué par les expertises immobilières, la gestion locative et la poursuite de la réorganisation du portefeuille.
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