Dans un environnement immobilier européen caractérisé par des ajustements de valeur et la recherche d'opportunités ciblées, la SCPI Iroko Zen confirme la poursuite de sa trajectoire de développement au cours du deuxième trimestre 2026. Portée par une collecte nette de 106 M€ sur la période (portant le cumul à 230,7 M€ depuis le début de l'année), la capitalisation globale de la SCPI atteint désormais 1,605 milliard d'euros.
Bilan des investissements immobiliers et déploiement européen
Le deuxième trimestre 2026 traduit un déploiement dynamique des capitaux à travers l'Europe. La SCPI Iroko Zen a concrétisé 6 nouvelles opérations d'acquisition réparties dans 4 pays européens pour un volume global de 149,8 M€ hors droits. L'ensemble de ces transactions affiche un rendement moyen Acte en Main (AEM) de 7,97 %.
Ce trimestre marque également l'ouverture d'un nouveau marché géographique avec une première implantation en Belgique, à Bruxelles, à travers l'acquisition d'un immeuble de bureaux loué à une institution publique.
Détail des 6 acquisitions réalisées au T2 2026
| Localisation | Typologie | Locataire(s) Principal(ux) | Montant HD | Rendement AEM | WALB |
| Blois (France) | Commerces | Rituals, Franck Provost, etc. | 40,17 M€ | 8,75 % | 1,97 an |
| Alcobendas (Espagne) | Bureaux | Konecta | 34,64 M€ | 7,34 % | 12 ans |
| Bruxelles (Belgique) | Bureaux | Fédération Wallonie-Bruxelles | 29,52 M€ | 7,31 % | 11,10 ans |
| Londres (Royaume-Uni) | Bureaux / Commerces | Ppro Financial, Gong Cha... | 22,60 M€ | 7,71 % | 2,92 ans |
| Sant Cugat Del Valles (Espagne) | Bureaux | Ricoh, Algoritmia, etc. | 19,56 M€ | 8,53 % | 2,88 ans |
| Sierentz (France) | Locaux d'activité | Schneider Transports SAS | 3,30 M€ | 7,45 % | 2,61 ans |
Gestion active du patrimoine et première cession stratégique
Parallèlement au rythme d'investissement, le trimestre est marqué par un événement majeur dans la vie du fonds : la réalisation de la première cession immobilière du parc d'Iroko Zen.
Focus sur l'arbitrage de Barcelone : Acquis en 2021 pour un montant de 2,357 M€, ce commerce de 1 230 m² occupé à l'origine par l'enseigne DIA a fait l'objet d'un travail de re-commercialisation active. Le remplacement du locataire par la chaîne de magasins Action a permis d'optimiser la valeur de l'actif. L'immeuble a été cédé en 2026 pour un montant de 2,644 M€, dégageant une plus-value de 12,2 % (soit 287 K€).
L'équipe d'asset management a également conduit plusieurs opérations d'optimisation locative destinées à permettre la sécurisation durable des flux de loyers :
- Avignon (France) : Relocation anticipée d'un local commercial à la suite d'une procédure collective, conclue avec l'enseigne Optical Center pour une durée ferme de 6 ans, générant une hausse de loyer de +42 % par rapport au bail précédent.
- Dunkerque (France) : Signature d'un nouveau bail ferme de 12 ans avec l'Apave sur un ensemble de 2 797 m², combinée à un programme de travaux d'amélioration énergétique (CVC et GTB).
- Hellevoetsluis (Pays-Bas) : Prorogation du bail de l'enseigne Praxis pour une durée de 5 ans supplémentaires, portant la WALB du bien à 6,3 ans (contre 3,9 ans lors de l'acquisition en 2023).
- Brie-Comte-Robert (France) : Renouvellement du bail de la société Distrimesure pour une nouvelle période ferme de 9 ans.
Performances financières et distribution du trimestre
Au titre du 2ᵉ trimestre 2026, le dividende distribué s'élève à 3,59 € bruts par part en pleine jouissance. Après prise en compte de la fiscalité étrangère prélevée à la source (0,61 € par part), le dividende net versé ressort à 2,98 € par part. Les revenus issus des actifs situés hors de France représentent 73,02 % du total des loyers perçus sur la période.
Tableau synthétique des données patrimoniales et financières
| Indicateur / Métrique | Valeur au 30/06/2026 |
| Prix de souscription | 204,00 € |
| Valeur de reconstitution | 214,24 € |
| Valeur de réalisation | 187,80 € |
| Nombre d'associés | 30 718 |
| Nombre total d'actifs détenus | 183 actifs |
| Taux d'Occupation Financier (TOF) | 96,88 % |
| Durée moyenne des baux (WALB) | 7,1 ans |
| Ratio d'endettement (LTV) | 24,45 % |
Exemple concret de distribution pour un associé
Pour un investisseur détenant un portefeuille de 100 parts de la SCPI Iroko Zen en pleine jouissance sur l'intégralité du trimestre (représentant un capital souscrit de 20 400 € sur la base du prix de souscription de 204 €) :
- Dividende brut perçu : 3,59 € × 100 = 359,00 €.
- Impôt étranger prélevé à la source : 0,61 € × 100 = 61,00 €.
- Revenu net effectivement versé : 2,98 € × 100 = 298,00 €.
Vie sociale et révision du délai de frais de sortie
L'Assemblée Générale Annuelle des associés qui s’est tenue le 16 avril 2026 a validé l'intégralité des 17 résolutions proposées. Parmi les modifications statutaires et réglementaires adoptées figure l'allongement de la période d'application des frais de sortie.
La commission de retrait anticipé de 6 % TTC s'appliquera désormais aux demandes de rachat effectuées avant 6 ans de détention (contre 3 ans auparavant). Cette disposition entrera en vigueur au 1ᵉʳ septembre 2026. Elle ne présente aucun effet rétroactif et ne concerne pas les parts souscrites antérieurement à cette date.
Bilan environnemental (ESG) et empreinte carbone
Sur le plan de l'engagement responsable, Iroko Zen a confirmé son label ISR à l'issue de l'audit de suivi réalisé par l'AFNOR. Les 38 actifs acquis en 2022 et arrivant au terme de leur plan d'amélioration triennal ont tous atteint le statut « Best-in-Class ».
Concernant l'empreinte carbone mesurée par le cabinet Carbometrix selon le standard GHG Protocol, l'intensité carbone du patrimoine s'établit à 22,6 kgCO₂e/m² en 2025, affichant une réduction de 35 % sur un an (par rapport à 34,8 kgCO₂e/m² en 2024). À périmètre constant, la baisse d'intensité carbone sur le portefeuille déjà détenu s'élève à 29 %.
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