La SCPI Cœur d’Europe, gérée par Sogenial Immobilier, poursuit son développement au deuxième trimestre 2026 avec une progression de sa capitalisation, une nouvelle acquisition en Belgique et une collecte supérieure à 20 M€. Au 30 juin 2026, la SCPI affiche une capitalisation de 275,4 M€, répartie sur un patrimoine de 43 biens immobiliers et 133 entreprises locataires implantés dans quatre pays de la zone euro.
Le trimestre a également été marqué par la distribution d'un dividende brut de 2,96 € par part, tandis que le prix de souscription reste fixé à 204 €. La SCPI maintient par ailleurs une orientation paneuropéenne avec une forte exposition à la péninsule Ibérique. L’Espagne et le Portugal représentent ensemble près de 60 % du patrimoine selon sa valeur, tandis que la Belgique et l’Allemagne complètent la répartition géographique.
Une capitalisation de 275,4 M€ au 30 juin 2026
La capitalisation de Cœur d’Europe atteint précisément 275 460 792 € au 30 juin 2026. Cette progression s’accompagne d’une hausse du nombre d’associés, qui s’établit à 8 107, soit 532 associés supplémentaires sur le trimestre. Depuis le début de l’année, le nombre d’associés progresse de 14,51 %.
La collecte demeure également soutenue. Plus de 20 M€ de souscriptions ont été enregistrés au cours du deuxième trimestre 2026. Le bulletin fait état de 98 095 parts souscrites au 30 juin, contre 102 653 au trimestre précédent, tandis que les retraits de parts atteignent 3 690 sur la période.
Le capital nominal s’élève pour sa part à 216,05 M€, tandis que le prix de souscription reste inchangé à 204 € par part.
Un dividende brut de 2,96 € par part au T2 2026
Sur le plan de la distribution, Cœur d’Europe verse 2,96 € brut par part au titre du deuxième trimestre 2026. Après prise en compte de la fiscalité étrangère, le dividende indiqué dans le bulletin s’élève à 2,57 € net.
L’évolution des distributions trimestrielles montre une certaine stabilité sur la période récente. Le dividende distribué atteint ainsi 2,54 € au troisième trimestre 2025, 2,67 € au quatrième trimestre, puis 2,57 € au premier et au deuxième trimestre 2026.
Pour l’année 2025, la SCPI avait affiché un taux de distribution brut de 6,25 %. Le bulletin précise que 0,43 point de ce taux correspond à des revenus non récurrents. Quant au taux de distribution net de fiscalité étrangère, il ressortait à 5,23 %, alors que la Performance Globale Annuelle atteignait 8,25 %.
Le TRI sur cinq ans ressort à 3,46 % dans les données présentées au 30 juin 2026. Cet indicateur intègre les revenus distribués ainsi que l’évolution de la valeur des parts sur la période considérée.
Un prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution
Le prix de souscription de 204 € reste inférieur à la valeur de reconstitution, établie à 219,47 € au 31 décembre 2025. Le bulletin fait apparaître une décote d’environ 7,05 % entre ces deux valeurs.
La valeur de réalisation s’établit quant à elle à 180,78 €. Après prise en compte de la commission de souscription, la valeur de retrait s'élève à 179,52 €.
La réglementation prévoit que le prix de souscription doit se situer dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution. Pour Cœur d’Europe, la borne inférieure est indiquée à 197,52 € et la borne supérieure à 241,42 €.
Cette différence entre prix de souscription et valeur de reconstitution constitue donc un élément à prendre en compte dans l’analyse de la SCPI, sans préjuger de l’évolution future de la valeur des parts ou des revenus distribués.
Une acquisition de 3,9 M€ à Waterloo
Le principal investissement réalisé au deuxième trimestre concerne la Belgique. Cœur d’Europe a acquis en mai 2026 un ensemble de bureaux situé à Waterloo, au sud de Bruxelles.
L’immeuble développe une surface de 2 005 m² et est intégralement loué à BNP Paribas Fortis. Le prix d’acquisition acte en main atteint 3,9 M€, pour un taux de rendement AEM de 9,12 %.
Cette opération s'inscrit dans l’orientation affichée par la SCPI, qui privilégie des actifs occupés et implantés sur des emplacements identifiés. Elle vient également renforcer la présence de Cœur d’Europe sur le marché belge.
Le portefeuille compte désormais 43 biens immobiliers. Le bulletin précise toutefois que le passage de 41 à 43 actifs résulte à la fois de cette acquisition et d’un changement dans le mode de décompte de deux lots situés à une même adresse, désormais comptabilisés séparément.
Une diversification immobilière entre commerces, logistique et bureaux
Le patrimoine de Cœur d’Europe repose sur plusieurs catégories d’actifs. Les commerces représentent 46,48 % de la valeur du patrimoine, devant la logistique et les locaux d’activités avec 28,89 %. Les bureaux pèsent 21,37 %, tandis que la santé et l’éducation représentent 3,26 %.
Cette répartition permet de distinguer plusieurs composantes du portefeuille :
- 46,48 % en commerces ;
- 28,89 % en logistique et locaux d’activités ;
- 21,37 % en bureaux ;
- 3,26 % en santé et en éducation.
La diversification est également présente au niveau des locataires. Les cinq premiers représentent ensemble 30,07 % du patrimoine locatif. Le premier locataire, Extrusiones de Toledo SA « Extol », représente 11,10 %, suivi du ministère de l’Intérieur belge avec 5,60 %, de Fidelidade avec 4,78 %, d’Oh'Green avec 4,40 % et de PRG Retail Group Spain avec 4,19 %.
Une exposition géographique concentrée sur l’Espagne et le Portugal
La stratégie géographique de la SCPI repose sur une diversification au sein de la zone euro. Au 30 juin 2026, l’Espagne représente 43,1 % du patrimoine selon sa valeur, devant le Portugal à 33,0 %. La Belgique représente 16,8 % et l’Allemagne 7,1 %.
La péninsule Ibérique concentre ainsi plus de 76 % de la valeur du patrimoine. Le bulletin rappelle que la SCPI est présente en Espagne et au Portugal depuis son lancement en 2021.
Cette répartition constitue l’un des principaux marqueurs du portefeuille de Cœur d’Europe. Elle permet de répartir les investissements entre plusieurs marchés immobiliers tout en conservant une implantation ciblée dans quatre pays.
Des taux d’occupation élevés mais différenciés
Au 30 juin 2026, le taux d’occupation physique (TOP) atteint 97,68 %, tandis que le taux d’occupation financier (TOF) s’établit à 94,31 %.
L’écart entre les deux indicateurs s’explique notamment par les locaux en recherche de locataire, ainsi que par certains dispositifs de franchise ou de palier. Le bulletin identifie 2,32 % du patrimoine en recherche de locataire et 4,46 % en recherche de locataire selon la présentation des composantes du taux d’occupation, avec par ailleurs 1,23 % sous franchise et palier.
Le montant des loyers encaissés au cours du deuxième trimestre s’élève à 3 968 747,78 €, avec un taux de recouvrement de 94,69 % sur la période.
La durée résiduelle moyenne des baux, mesurée par la WALB, atteint 6,87 ans.
Des opportunités d’investissement identifiées pour la suite
Le bulletin présente également plusieurs opérations à différents stades d’avancement. Une opportunité représentant 14,6 M€ est indiquée sous promesse. Deux autres opportunités, pour un montant total de 10 M€, sont en exclusivité. Enfin, 13 opportunités représentant 131,5 M€ sont présentées sous offre.
Ces opérations ne constituent pas encore des acquisitions réalisées. Elles permettent toutefois d’identifier le volume d’opportunités actuellement suivi par la société de gestion.
Le bulletin mentionne également le renouvellement du bail d’Al Campo à Gijón, avec une durée de 15 ans, dont une période ferme courant jusqu’en décembre 2035.
Une dette contenue à 3,62 %
Au 30 juin 2026, l’endettement de Cœur d’Europe représente 3,62 % de l’actif net augmenté des dettes. Le niveau d’effet de levier présenté dans le bulletin est également de 3,62 %.
La SCPI reste donc faiblement endettée à la date d’arrêté des données. Ce niveau doit néanmoins être apprécié dans le cadre global de la structure financière du véhicule et de sa stratégie d’acquisition.
Les principaux indicateurs à retenir
| Indicateur | T2 2026 / situation au 30 juin |
| Capitalisation | 275,46 M€ |
| Souscriptions du trimestre | Plus de 20 M€ |
| Prix de souscription | 204 € |
| Dividende brut T2 | 2,96 € / part |
| Taux de distribution 2025 brut | 6,25 % |
| Taux de distribution 2025 net de fiscalité étrangère | 5,23 % |
| Performance Globale Annuelle 2025 | 8,25 % |
| TRI 5 ans | 3,46 % |
| Nombre d'associés | 8 107 |
| Nombre d'actifs | 43 |
| Entreprises locataires | 133 |
| TOF | 94,31 % |
| TOP | 97,68 % |
| WALB | 6,87 ans |
| Endettement | 3,62 % |
| Nouvelle acquisition | 3,9 M€ à Waterloo |
| Rendement AEM de l’acquisition | 9,12 % |
Cœur d’Europe poursuit sa stratégie paneuropéenne
Le deuxième trimestre 2026 confirme plusieurs caractéristiques de la SCPI : une exposition majoritairement située en Espagne et au Portugal, une diversification entre plusieurs typologies immobilières, une progression de la capitalisation et une activité d’investissement qui se poursuit avec l’acquisition de Waterloo.
Avec 275,4 M€ de capitalisation, 43 biens immobiliers et 133 entreprises locataires, le patrimoine continue de s’étoffer. La distribution atteint 2,96 € brut par part sur le trimestre, tandis que le prix de souscription demeure à 204 €.
La situation locative reste marquée par un TOP de 97,68 % et un TOF de 94,31 %, avec une WALB de 6,87 ans. Sur le plan financier, l’endettement représente 3,62 %.
Enfin, les différentes opportunités présentées par Sogenial Immobilier montrent que la stratégie d’investissement reste active, même si les opérations sous promesse, en exclusivité ou sous offre doivent encore être distinguées des acquisitions effectivement réalisées.
Dans l’ensemble, les données du deuxième trimestre 2026 dressent le portrait d’une SCPI en phase de développement, dont le portefeuille reste principalement orienté vers la péninsule Ibérique, tout en poursuivant sa diversification au sein de la zone euro. Comme pour tout investissement en parts de SCPI, les performances passées ne préjugent toutefois pas des résultats futurs et le placement demeure exposé aux évolutions du marché immobilier.
A lire également : SCPI Edmond de Rothschild Europa : 4,1 M£ investis en Angleterre
Tous
ETUDE DE MARCHE
Immobilier Commercial