Praemia REIM France a publié le bulletin trimestriel d'information de la SCPI Patrimmo Croissance Impact pour le deuxième trimestre 2026. Le document couvre la période du 1er avril au 30 juin 2026 et reste valable sur le troisième trimestre. Deux informations dominent ce bulletin : une valeur de réalisation de 578,14 € au 30 juin 2026, et la suspension de la variabilité du capital décidée par l'assemblée générale du 24 juin 2026. Cette seconde décision modifie en profondeur la façon dont les parts s'échangent.
Une SCPI résidentielle investi en nue-propriété
Patrimmo Croissance Impact est une SCPI de rendement d'un genre particulier. Créée le 12 août 2014 et gérée par Praemia REIM France, elle acquiert des logements en nue-propriété, c'est-à-dire sans percevoir les loyers pendant la durée du démembrement. L'usufruit est cédé à un bailleur institutionnel, souvent un bailleur social, pour une période de quinze à vingt ans.
Conséquence directe : la SCPI ne verse aucun dividende. Le taux de distribution 2025 est donc mentionné comme non applicable dans le bulletin, tout comme la part de revenus non récurrents. La création de valeur repose uniquement sur le remembrement de la propriété, ce mécanisme par lequel la nue-propriété se rapproche progressivement de la pleine propriété à mesure que l'usufruit s'éteint.
La société de gestion rappelle un ordre de grandeur utile : en l'absence d'acquisition ou de cession, la valeur de réalisation a vocation à progresser d'environ 3 % par an sous le seul effet du remembrement. À ces 3 % s'ajoute, ou se retranche, la performance du marché résidentiel.
Chiffres clés du bulletin trimestriel 2T 2026
| Indicateur | Valeur au 30/06/2026 |
| Valeur de réalisation | 578,14 € |
| Valeur de reconstitution | 702,57 € |
| Valeur IFI indicative 2025 (résidents) | 595,71 € |
| Valeur IFI indicative 2025 (non-résidents) | 590,44 € |
| Performance globale annuelle 2025 | -7,68 % |
| Taux de distribution 2025 | Non applicable |
| Capitalisation | 162,0 M€ |
| Nombre d'associés | 1 880 |
| Nombre de parts | 280 192 |
| Nombre d'immeubles | 64 |
| Nombre de lots | 511 |
| Surface gérée | 34 674 m² |
| Trésorerie directe | 19 983 € |
| Ratio de dettes et autres engagements | 6,4 % |
| Effet de levier | 1,1 |
La performance globale annuelle 2025 de -7,68 % mérite une lecture attentive. Cet indicateur additionne le taux de distribution de l'année et la variation du prix de souscription entre deux 1er janvier. Comme la SCPI ne distribue rien, la totalité du résultat provient de la baisse du prix de souscription intervenue sur l'exercice 2025. Cette mesure diffère de la valeur de réalisation, qui a de son côté progressé sur la même période. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Valeur de réalisation : une progression contenue au premier semestre
Au 30 juin 2026, l'actualisation des expertises immobilières fait ressortir une hausse de 0,9 % de la valeur globale du patrimoine sur le premier semestre, et de 1,9 % sur douze mois. L'effet positif du remembrement a donc été absorbé en partie par un léger recul des valeurs d'expertise.
Le contexte décrit par la société de gestion explique cette compensation. Le conflit déclenché au Moyen-Orient fin février 2026 a alimenté la volatilité des marchés financiers et la remontée de l'inflation. La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 25 points de base le 11 juin 2026. Sur le marché immobilier, cet environnement se traduit par de l'attentisme et une sélectivité renforcée des investisseurs.
Historique des valeurs de réalisation depuis 2015
| Année | Valeur de réalisation |
| 2015 | 454,10 € |
| 2016 | 468,47 € |
| 2017 | 485,53 € |
| 2018 | 509,45 € |
| 2019 | 525,29 € |
| 2020 | 557,99 € |
| 2021 | 597,86 € |
| 2022 | 613,91 € |
| 2023 | 587,40 € |
| 2024 | 566,77 € |
| 2025 | 576,10 € |
| Juin 2026 | 578,14 € |
La série montre une progression régulière jusqu'au pic de 613,91 € en 2022, puis un repli sur 2023 et 2024 qui correspond à la correction du marché immobilier français. Le redressement engagé en 2025 se poursuit à un rythme modéré.
Suspension de la variabilité du capital : ce qui change concrètement
L'assemblée générale extraordinaire du 24 juin 2026 a introduit la faculté de suspendre temporairement la variabilité du capital, puis a décidé de l'appliquer immédiatement. La mesure répond à une demande de liquidité croissante des associés : les parts en attente de retrait dépassent 10 % du capital sur douze mois. Elle est présentée comme temporaire et réversible.
Les effets sont immédiats :
- annulation des demandes de souscription et des demandes de retrait inscrites sur les registres,
- passage des échanges de parts sur le marché secondaire, par confrontation des ordres d'achat et de vente,
- disparition du prix de souscription et du prix d'exécution au 30 juin 2026, la dernière valeur de réalisation connue servant désormais de référence,
- capitalisation recalculée sur cette base, soit 162,0 M€.
Le capital social a par ailleurs été porté à 2 801 920 € au 30 juin 2026, contre 280 192 € au 31 décembre 2025, par augmentation de la valeur nominale votée lors de la même assemblée.
Le calendrier du marché secondaire
La première confrontation est prévue le jeudi 24 septembre 2026. Les suivantes auront lieu le dernier jeudi de chaque mois à 16 heures, ou le premier jour ouvré précédent si cette date n'est pas ouvrée. Les points à retenir sur le fonctionnement des ordres :
- les ordres d'achat et de vente passent par un mandat disponible auprès de la société de gestion,
- un ordre de vente est valable un an et peut être prorogé, un ordre d'achat six mois au maximum,
- les ordres d'achat doivent être couverts par un versement de fonds préalable, virement ou chèque de banque,
- la date limite de réception est fixée à 16 heures l'avant-veille de la confrontation,
- l'acquéreur supporte une commission de cession de 4 % HT, soit 4,8 % TTC, à laquelle s'ajoutent les droits d'enregistrement.
Le prix retenu à chaque confrontation est celui auquel la plus grande quantité de parts peut être échangée. La liquidité n'est pas assurée par la société de gestion : si aucun acheteur ne se présente à un niveau de prix donné, aucune transaction n'a lieu.
Un exemple pour comprendre
Prenons le cas d'un associé détenant 100 parts. Sur la base de la valeur de référence du 30 juin 2026, son portefeuille représente 57 814 € (100 × 578,14 €). Avant l'assemblée générale, il pouvait déposer une demande de retrait à un prix connu à l'avance, sous réserve de contreparties suffisantes. Depuis la suspension, il doit inscrire un ordre de vente sur le registre, en fixant un prix limite, puis attendre la confrontation mensuelle. Si des ordres d'achat se présentent à ce niveau, la transaction se réalise en tout ou partie. Dans le cas contraire, l'ordre reste inscrit jusqu'à sa date d'expiration. L'acheteur, de son côté, acquitte la commission de 4 % HT sur le montant de la transaction.
Cet exemple illustre le déplacement du risque : le délai de sortie ne dépend plus d'un mécanisme de compensation organisé par la société de gestion, mais de la rencontre effective d'une offre et d'une demande.
Un patrimoine de 64 immeubles concentré en Île-de-France
Le portefeuille compte 64 immeubles, 511 lots et 34 674 m² de surface gérée. Sa composition, exprimée en pourcentage de la valeur vénale, se répartit ainsi :
- 97,9 % de logements résidentiels,
- 2,1 % de parts de SCPI.
Sur le plan géographique :
- 36,9 % en Île-de-France hors Paris,
- 32,4 % à Paris,
- 28,6 % en France hors région parisienne,
- 2,1 % en parts de SCPI.
Le trimestre n'a enregistré aucune acquisition ni aucune cession. Le portefeuille est donc resté strictement stable entre avril et juin 2026, ce qui correspond au fonctionnement d'une SCPI en nue-propriété dont les opérations sont espacées dans le temps.
Endettement et profil de liquidité
Le ratio de dettes et autres engagements, calculé selon la méthode ASPIM, s'établit à 6,4 % au 30 juin 2026, exclusivement composé d'emprunts bancaires. L'effet de levier ressort à 1,1. La SCPI peut recourir à l'endettement dans la limite de 30 % de la valeur des actifs immobiliers, plafond voté chaque année en assemblée générale. Le niveau atteint reste donc éloigné de cette limite.
Le bulletin précise également que 100 % des actifs sont considérés comme non liquides et qu'aucun d'entre eux ne fait l'objet d'un traitement spécial. Au 30 juin 2026, aucune part n'était en attente de cession.
Évolution du marché des parts sur quatre trimestres
| Indicateur | 3T 2025 | 4T 2025 | 1T 2026 | 2T 2026 |
| Parts en début de trimestre | 280 192 | 280 192 | 280 192 | 280 192 |
| Parts souscrites | 0 | 75 | 0 | 0 |
| Retraits | 0 | 75 | 0 | 0 |
| Parts en fin de trimestre | 280 192 | 280 192 | 280 192 | 280 192 |
| Parts en attente de retrait | 28 823 | 36 583 | 38 277 | n.c. |
| Parts en attente de cession | n.c. | n.c. | n.c. | 0 |
La lecture de ce tableau éclaire la décision de juin 2026. Les parts en attente de retrait ont augmenté de façon continue, de 28 823 à 38 277 en trois trimestres, soit près de 14 % du capital, alors que les souscriptions étaient quasi nulles. Sans contrepartie acheteuse, le mécanisme de capital variable ne pouvait plus absorber les demandes de sortie.
Fiscalité et frais applicables
Depuis le 1er janvier 2026, les revenus financiers perçus par la SCPI supportent une imposition forfaitaire unique de 31,4 %, décomposée en 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Les plus-values immobilières restent imposées à 19 %, prélèvements sociaux inclus à hauteur de 37,2 %, avec une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
Deux points fiscaux méritent attention pour les détenteurs de parts en nue-propriété : la valeur IFI indicative 2025 est communiquée par la société de gestion, et les crédits liés au financement de parts en nue-propriété ne peuvent plus être inscrits au passif.
Côté frais, le bulletin rappelle :
- 11,76 % HT de frais de souscription, prime d'émission incluse,
- 10 % HT maximum de frais de gestion annuels sur les produits locatifs,
- 1,25 % HT de frais d'acquisition et de cession d'actifs,
- 50 € HT par dossier pour une cession directe entre vendeur et acheteur, 75 € HT en cas de succession.
Ce qu'il faut retenir du 2T 2026
Le trimestre se résume à trois constats. Le patrimoine progresse faiblement mais reste dans le vert, avec une valeur de réalisation à 578,14 € et des expertises en hausse de 0,9 % sur six mois. L'activité immobilière a été nulle, sans acquisition ni cession. Et le mode de circulation des parts a changé, avec un basculement vers un marché secondaire dont la première confrontation intervient le 24 septembre 2026.
Pour un épargnant déjà associé, la question porte désormais sur l'horizon de détention. La nue-propriété se prête mal à une sortie rapide, et la suspension de la variabilité du capital renforce cette contrainte. Pour un investisseur qui étudie le produit, le prix qui se formera lors des premières confrontations donnera une indication plus concrète que la seule valeur de réalisation, puisqu'il reflétera l'équilibre réel entre vendeurs et acheteurs.
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