La SCPI Novaxia NEO poursuit sa stratégie de gestion au deuxième trimestre 2026 dans un contexte immobilier marqué par le ralentissement de l’investissement et des incertitudes économiques persistantes. Au 30 juin 2026, la SCPI affiche une capitalisation de 427,9 M€, répartie sur un patrimoine de 38 actifs représentant une surface totale de 226 381 m². Le portefeuille compte également 128 locataires.
Avec un TRI de 6,99 % sur cinq ans, Novaxia NEO conserve une trajectoire de performance suivie dans la durée. La société de gestion maintient parallèlement une approche prudente concernant la distribution, avec une fourchette prévisionnelle de 5 % pour 2026, intégrant les éventuelles plus-values issues des cessions réalisées au cours de l’année.
SCPI Novaxia NEO : un marché immobilier moins dynamique
Le deuxième trimestre 2026 s’inscrit dans un environnement économique moins favorable à l’investissement immobilier. Les tensions commerciales et géopolitiques continuent de peser sur les perspectives économiques, tandis que les prévisions de croissance et d’inflation ont évolué.
La Banque centrale européenne a notamment revu à la baisse ses prévisions de croissance du PIB de l’Union européenne pour 2026, à 1,1 %, contre 1,4 % précédemment. Dans le même temps, les prévisions d’inflation ont été relevées à 3 %.
Cette situation s’est également accompagnée d’une remontée des taux directeurs de la BCE en juin 2026. L’OAT française à 10 ans s’est ainsi approchée de 3,90 % à la fin du mois de juin.
Le marché de l’immobilier commercial français a également connu un ralentissement. Alors que les investisseurs anticipaient fin 2025 un volume d’investissement de 16,1 milliards d’euros en France en 2026, les prévisions ont depuis été ramenées à 13,3 milliards d’euros.
Dans ce contexte, Novaxia NEO s’appuie sur une stratégie articulée autour de trois axes : gestion locative proactive, arbitrages du portefeuille et gestion immobilière durable.
Une gestion locative destinée à renforcer le portefeuille
Le premier levier concerne la gestion des relations avec les locataires. Les équipes d’asset management poursuivent les discussions plusieurs mois avant les échéances des baux afin d’anticiper les renouvellements et de rechercher des engagements locatifs de plus longue durée.
Cette démarche s’est concrétisée au cours du deuxième trimestre avec deux renouvellements et deux nouveaux baux.
À Valence, la situation locative a notamment été apurée grâce à la signature d’un nouveau bail accompagné d’une hausse de loyer et d’un engagement ferme de cinq ans par rapport au loyer retenu lors de l’acquisition.
À Utrecht, un autre mouvement important concerne le locataire OTIS. Une extension ferme de six ans a été signée, portant la durée moyenne du bail restant à courir, ou WALB, à huit ans pour ce locataire.
Deux nouveaux baux ont également été conclus sur les actifs situés à Versailles et Barcelone.
Exemple : l’actif d’Utrecht
L’actif d’Utrecht illustre la logique d’anticipation mise en avant par la SCPI. Plutôt que d’attendre l’arrivée à échéance du bail, une extension ferme de six ans a été négociée avec OTIS. Cette opération porte la WALB du locataire à 8 ans, offrant ainsi une meilleure visibilité sur la durée d’occupation de l’immeuble.
Cette gestion locative constitue un élément important dans un marché où la sécurisation des revenus immobiliers devient un enjeu central.
Un portefeuille de 38 actifs répartis en France et en Europe
Au 30 juin 2026, le patrimoine de Novaxia NEO représente 38 actifs, pour une valeur de patrimoine de 525,6 M€ et une surface de 226 381 m².
La composition du portefeuille reste principalement orientée vers les bureaux. Les autres typologies comprennent notamment des activités, des commerces, de l’enseignement et des hôtels.
La SCPI dispose également d’une présence géographique diversifiée. Plusieurs actifs sont situés en France, tandis que le portefeuille comprend également des immeubles dans différents pays européens.
Parmi les actifs présentés dans le reporting figurent notamment :
- un immeuble de 6 300 m² à Dublin, situé en centre-ville et occupé par plusieurs locataires ;
- un actif de 5 984 m² à Valence, loué à Revolution Sport ;
- un immeuble de 9 919 m² à Utrecht-Papendorpseweg, occupé par plusieurs locataires ;
- un actif de 5 798 m² à Versailles, également multi-locataires ;
- un immeuble de 2 696 m² à Saragosse, occupé par l’hôtel El Principe ;
- un actif de 6 853 m² à Tours, loué à ENEDIS.
Cette répartition permet à Novaxia NEO de s’appuyer sur un portefeuille mêlant différentes localisations et plusieurs profils d’occupation.
Des indicateurs d’occupation à suivre
Le reporting fait apparaître un taux d’occupation physique de 90,6 % et un taux d’occupation financier de 91,1 % au 30 juin 2026.
La WALB moyenne du portefeuille s’établit quant à elle à 3,42 ans. Cet indicateur correspond à la durée moyenne des baux restants à courir et constitue un élément de suivi de la visibilité locative du patrimoine.
La SCPI comptabilise par ailleurs 8 963 associés au deuxième trimestre 2026.
Sur le plan financier, le LTV net de trésorerie s’établit à 35 %, tandis que la durée moyenne d’endettement atteint 1,92 an.
Une politique d’arbitrage adaptée au contexte de marché
Le deuxième axe de la stratégie porte sur les arbitrages. Novaxia NEO a initié un plan de cessions sur son portefeuille, avec un actif actuellement à l’étude.
L’objectif affiché consiste à rechercher des opportunités d’arbitrage lorsque les conditions de marché permettent de préserver les intérêts de la SCPI et de ses associés. Les éventuelles opérations de cession peuvent également contribuer à la performance globale du véhicule lorsque des plus-values sont réalisées et distribuées.
La stratégie reste toutefois conditionnée à l’évolution du marché immobilier. Les cessions ne sont donc envisagées que lorsque les conditions apparaissent suffisamment favorables.
Cette approche permet de mettre l’accent sur la gestion active du patrimoine plutôt que sur une logique d’accumulation systématique des actifs.
Novaxia NEO poursuit sa démarche ISR
Le troisième axe concerne la gestion immobilière durable. Le deuxième trimestre 2026 a notamment été marqué par un épisode caniculaire important en Europe de l’Ouest.
Selon le reporting, les consommations électriques journalières moyennes des immeubles de bureaux du portefeuille français ont augmenté de 30 % pendant la période de canicule, entre le 17 et le 30 juin 2026, par rapport aux périodes hors canicule.
Face à cet enjeu, plusieurs actions d’adaptation ont été engagées sur les immeubles. Les systèmes de climatisation des immeubles de Barcelone ont notamment été modernisés en 2025. À Saint-Genis-Laval, les volets extérieurs ont été remplacés afin de limiter les effets de la surchauffe liée au rayonnement solaire. Le reporting fait état d’un gain de 10 % par rapport à la même période de 2025.
Novaxia NEO est labellisée ISR depuis 2020 et s’inscrit dans une démarche alignée sur l’article 9 du règlement SFDR.
Des actions concrètes sur la consommation énergétique
Le reporting du deuxième trimestre présente également un exemple réalisé à Hilversum, aux Pays-Bas.
Depuis l’acquisition de l’actif en 2022, un Energy Manager accompagne le locataire dans l’optimisation de ses consommations énergétiques. À usage équivalent, la consommation électrique du site a diminué de 30 % entre 2022 et 2025.
La consommation journalière moyenne est notamment passée de 950 kWh à 600 kWh en 2025. Une amélioration des centrales de traitement d’air des deux bâtiments a également été livrée fin juin 2026. L’entreprise ayant réalisé l’opération estime que cette intervention pourrait permettre une réduction de 20 à 30 % de la consommation électrique du site, les gains définitifs devant être évalués en fin d’année.
Par ailleurs, 160 panneaux photovoltaïques ont été installés en toiture. Leur production devrait couvrir un peu plus de 10 % de la consommation électrique du site.
Une performance suivie dans la durée
Au 30 juin 2026, Novaxia NEO affiche un TRI de 6,99 % sur cinq ans, calculé sur la période allant du 30 juin 2021 au 30 juin 2026.
Le taux de distribution s'était établi à 5,50 % en 2025, tandis que la performance globale annuelle atteignait également 5,50 % sur cette période de référence.
Pour 2026, la société de gestion retient une approche prudente avec une fourchette prévisionnelle de taux de distribution de 5 %, prenant en compte les éventuelles plus-values qui pourraient être distribuées en fonction des cessions réalisées au cours de l’année.
Au deuxième trimestre 2026, le dividende brut versé par part s’élève à 1,81 €, dont 1,60 € correspondant au dividende net lié aux loyers perçus et 0,21 € correspondant aux impôts étrangers prélevés à la source sur les loyers.
Aucune plus-value issue des cessions n'est intégrée au dividende du trimestre.
Collecte et liquidité : des indicateurs à surveiller
La collecte nette du deuxième trimestre 2026 s'établit à 0,3 M€. Dans le même temps, 136 830 parts sont en attente de retrait au 30 juin 2026, soit 5,98 % du nombre total de parts.
Ces données illustrent l’importance du suivi de la liquidité dans le contexte actuel du marché des SCPI. Comme tout placement immobilier, les parts de SCPI comportent notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité.
Le prix d’une part est fixé à 171,25 €, tandis que la valeur de reconstitution par part atteint 187 €. La valeur de réalisation s’établit pour sa part à 145,51 €.
Novaxia NEO : les principaux chiffres du T2 2026
| Indicateur | Donnée au 30/06/2026 |
| Capitalisation | 427,9 M€ |
| Nombre d’actifs | 38 |
| Nombre de locataires | 128 |
| Surface du patrimoine | 226 381 m² |
| Valeur du patrimoine | 525,6 M€ |
| Associés | 8 963 |
| TRI sur 5 ans | 6,99 % |
| Taux de distribution 2025 | 5,50 % |
| Prévision de distribution 2026 | 5 % |
| WALB moyenne | 3,42 ans |
| Taux d’occupation physique | 90,6 % |
| Taux d’occupation financier | 91,1 % |
| LTV net de trésorerie | 35 % |
| Dividende brut T2 2026 | 1,81 € par part |
Une stratégie entre gestion locative, arbitrage et transition énergétique
Le deuxième trimestre 2026 confirme ainsi les trois orientations retenues par Novaxia NEO : sécuriser le portefeuille grâce à une gestion locative active, procéder à des arbitrages lorsque les conditions de marché le permettent et poursuivre l’amélioration environnementale des actifs.
La progression des engagements locatifs, la diversification du patrimoine et les actions menées sur les consommations énergétiques constituent les principaux éléments à retenir du trimestre.
Avec 427,9 M€ de capitalisation, 38 actifs et un TRI de 6,99 % sur cinq ans, la SCPI dispose d’un patrimoine diversifié en France et en Europe. La suite de l’année dépendra notamment de l’évolution du marché immobilier, des conditions de financement, de la dynamique locative et des éventuelles cessions.
Comme pour tout investissement en SCPI, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le placement s’inscrit dans une perspective de long terme et comporte notamment des risques liés au marché immobilier, à la liquidité, à l’endettement et à la valeur du capital.
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