La SCPI Mistral Sélection, gérée par Swiss Life Asset Managers France, poursuit le développement de son portefeuille immobilier en Europe du Sud. Au cours de l’été 2026, deux nouvelles acquisitions ont été réalisées au Portugal, dans les agglomérations de Lisbonne et de Porto. Ces opérations concernent deux actifs dédiés aux loisirs : un parc de loisirs indoor de 4 200 m² à Alfragide et une salle de sport d’environ 1 500 m² à Valbom.
Cette nouvelle étape renforce la présence de la SCPI sur le marché portugais et porte à 67 % la part des actifs situés hors de France. Le Portugal représente désormais 22 % du portefeuille, contre 19 % pour l’Espagne et 26 % pour l’Italie. La stratégie de Mistral Sélection repose ainsi de plus en plus sur une exposition à plusieurs marchés immobiliers de la zone euro.
Les deux acquisitions affichent par ailleurs des rendements à l’acquisition supérieurs à 7 %, tandis que le secteur du sport et des loisirs représente désormais 31 % du portefeuille. Les actifs sont exploités par deux enseignes distinctes, JumpYard et Element Gyms, dans le cadre de baux fermes de 15 ans.
Deux nouvelles acquisitions immobilières au Portugal
Les deux opérations ont été réalisées séparément au cours de l’été 2026. Elles ont néanmoins plusieurs caractéristiques communes : des implantations dans des bassins de population importants, une bonne accessibilité et une activité liée aux loisirs et au sport.
À Lisbonne, Mistral Sélection a acquis un parc de loisirs indoor situé à Alfragide, dans l’aire métropolitaine de Lisbonne. L’actif développe environ 4 200 m² et bénéficie de la proximité de plusieurs pôles commerciaux.
À Porto, l’investissement porte sur une salle de sport d’environ 1 500 m², implantée à Valbom, à proximité de l’autoroute A43. Le site se trouve également dans un environnement commercial comprenant notamment un supermarché Continente.
Ces deux actifs permettent ainsi à la SCPI de renforcer simultanément son exposition géographique au Portugal et son positionnement sur le segment des loisirs.
Les chiffres clés des deux opérations
| Critère | Actif à Alfragide | Actif à Valbom |
| Localisation | Alfragide, Lisbonne | Valbom, Porto |
| Activité | Loisirs indoor | Fitness |
| Surface | 4 200 m² | Environ 1 500 m² |
| Locataire | JumpYard | Element Gyms |
| Durée du bail | 15 ans ferme | 15 ans ferme |
| Type d'opération | Sale & leaseback | Sale & leaseback |
| Rendement à l'acquisition | Supérieur à 7 % | Supérieur à 7 % |
Les montants d’acquisition ne sont pas communiqués dans la publication consacrée aux deux opérations.
Un parc de loisirs indoor de 4 200 m² à Alfragide
Le premier investissement concerne un parc de loisirs indoor implanté à Alfragide, dans l’agglomération de Lisbonne. Avec une superficie de 4 200 m², cet actif bénéficie d’un environnement commercial développé.
Le site se trouve notamment à proximité d’IKEA Alfragide et du centre commercial Alegro Alfragide. Cette implantation lui permet de profiter d’une zone de chalandise importante et d’un flux de visiteurs associé aux activités commerciales et de loisirs présentes dans le secteur.
L’actif est loué à JumpYard, une enseigne spécialisée dans les parcs de loisirs indoor. Créée en Suède, celle-ci compte près de 30 établissements en Europe, principalement en Scandinavie, mais également en Espagne, au Portugal et en Allemagne.
Le positionnement de JumpYard repose sur des activités de loisirs expérientiels destinées notamment aux familles et aux jeunes générations. Pour la SCPI, cette acquisition ajoute donc une typologie d’actif différente des bureaux, commerces traditionnels ou locaux d’activité.
Une salle de sport de 1 500 m² près de Porto
Le deuxième actif se situe à Valbom, dans l’agglomération de Porto. D’une surface d’environ 1 500 m², cette salle de sport est exploitée sous l’enseigne Element Gyms.
L’établissement est situé à proximité de l’autoroute A43, ce qui facilite son accessibilité depuis les différents secteurs de l’agglomération. Il est également implanté dans un pôle commercial comprenant notamment un supermarché Continente.
Element Gyms appartient à SC Fitness, filiale du groupe portugais Sonae Sierra. D’après les informations communiquées par Swiss Life Asset Managers, SC Fitness compte près de 90 clubs et 200 000 membres au Portugal.
Cette implantation permet à Mistral Sélection de renforcer son exposition au marché du fitness, tout en diversifiant les usages des actifs immobiliers détenus dans le portefeuille.
Des baux fermes de 15 ans
Les deux opérations présentent une autre caractéristique commune : elles ont été réalisées sous la forme d’opérations de sale & leaseback, avec des baux fermes d’une durée de 15 ans.
Dans ce type de montage, une entreprise cède un actif immobilier à un investisseur avant de continuer à l’occuper en tant que locataire. Cette opération permet au propriétaire exploitant de dégager des liquidités tout en conservant l’usage du bâtiment.
Pour une SCPI, ce type de transaction permet d’associer l’acquisition d’un immobilier déjà occupé à un engagement locatif de longue durée. La durée du bail constitue donc un élément à prendre en compte dans l’analyse du potentiel de revenus futurs.
Cela ne signifie toutefois pas que les revenus locatifs sont définitivement acquis : la situation financière du locataire, les conditions du marché immobilier et l’évolution de l’activité peuvent notamment influencer les revenus futurs.
Le Portugal prend une place plus importante dans Mistral Sélection
Ces deux acquisitions s’inscrivent dans une stratégie de diversification européenne engagée depuis plusieurs années par Mistral Sélection.
Le Portugal n’est d’ailleurs pas une nouvelle destination pour la SCPI. En 2025, le fonds avait déjà réalisé une première acquisition portugaise à Ermesinde, près de Porto, avec un parc commercial. Le développement de 2026 prolonge donc cette implantation sur le marché portugais.
Après les deux nouvelles opérations, la répartition géographique communiquée par la société de gestion fait apparaître une forte exposition internationale :
- 67 % des actifs sont situés hors de France ;
- 22 % du portefeuille se trouve au Portugal ;
- 19 % est situé en Espagne ;
- 26 % est implanté en Italie.
La part française représente, par différence, environ 33 % du portefeuille.
Cette répartition illustre l’évolution de Mistral Sélection vers un portefeuille davantage réparti entre plusieurs pays européens. Une telle stratégie peut permettre de ne pas concentrer l’exposition immobilière sur un seul marché national.
Le sport et les loisirs représentent désormais 31 % du portefeuille
Les nouvelles acquisitions portugaises renforcent également la diversification sectorielle de Mistral Sélection.
Le secteur du sport et des loisirs représente désormais 31 % du portefeuille de la SCPI. Cette proportion comprend les actifs dédiés à ces activités déjà présents dans le portefeuille, auxquels viennent s’ajouter les deux nouveaux investissements portugais.
Le choix de ces secteurs répond à une logique différente de celle d’un portefeuille principalement constitué de bureaux. Les actifs de loisirs et de sport reposent notamment sur la fréquentation d’un public local, la visibilité des établissements et l’accessibilité des sites.
Cette orientation implique également de suivre l’évolution des habitudes de consommation, de la concurrence locale et de la situation des exploitants.
Exemple : une stratégie de diversification à l’échelle européenne
Prenons un portefeuille immobilier fictif composé de 100 actifs. Si 67 sont situés hors de France et répartis entre plusieurs pays européens, une difficulté rencontrée sur un seul marché ne concerne pas nécessairement l’ensemble des actifs.
De la même manière, un portefeuille composé de bureaux, commerces, locaux d’activité et équipements de loisirs présente des expositions différentes selon les secteurs.
Dans le cas de Mistral Sélection, la diversification porte donc sur plusieurs niveaux : les pays, les secteurs d’activité et les locataires. Les acquisitions portugaises constituent une illustration concrète de cette approche.
Deux acquisitions réalisées à plus de 7 % de rendement
Les deux opérations portugaises ont été réalisées à des rendements à l’acquisition supérieurs à 7 %. Ce niveau est présenté par Swiss Life Asset Managers comme étant en ligne avec les objectifs de performance de la SCPI.
Il convient toutefois de distinguer le rendement constaté lors de l’acquisition d’une performance future pour les associés. Le rendement à l’acquisition correspond à une caractéristique de la transaction immobilière au moment où celle-ci est réalisée. Il ne préjuge pas de la performance globale future de la SCPI.
Plusieurs paramètres peuvent évoluer dans le temps :
- les revenus locatifs ;
- les charges immobilières ;
- la situation des locataires ;
- la valeur des immeubles ;
- les conditions du marché immobilier ;
- les éventuels travaux à réaliser ;
- les conditions de financement.
L’analyse d’une acquisition ne peut donc pas se limiter au seul rendement affiché lors de la transaction.
Une stratégie centrée sur les métropoles portugaises
Les deux nouveaux actifs présentent également un positionnement géographique complémentaire.
Alfragide se trouve dans l’aire métropolitaine de Lisbonne, à proximité de plusieurs pôles commerciaux majeurs. Cette implantation apporte une dimension commerciale et métropolitaine au premier investissement.
Valbom, dans l’agglomération de Porto, bénéficie pour sa part de la proximité de l’A43 et d’un environnement commercial de proximité. Porto constitue le deuxième bassin économique du Portugal après Lisbonne.
La SCPI cible ainsi deux grandes zones urbaines portugaises plutôt que des marchés immobiliers isolés. L’objectif consiste notamment à rechercher des actifs bénéficiant d’une bonne accessibilité, d’une visibilité suffisante et d’une zone de chalandise importante.
Une diversification qui reste exposée aux risques immobiliers
L’internationalisation du portefeuille ne supprime pas les risques associés à l’investissement immobilier. La diversification géographique peut répartir certaines expositions, mais chaque actif reste soumis aux conditions de son marché local.
Au Portugal, l’évolution de la fréquentation des équipements de loisirs, la situation des locataires et l’environnement économique peuvent notamment influencer les revenus générés par les actifs.
Le montage en sale & leaseback avec des baux fermes de 15 ans apporte une visibilité contractuelle sur la durée des engagements locatifs, sans éliminer les risques liés aux locataires ou au marché immobilier.
La SCPI reste par ailleurs un placement immobilier de long terme, avec un risque de perte en capital et une liquidité limitée.
Mistral Sélection poursuit son développement en Europe du Sud
Avec ces deux acquisitions, Mistral Sélection poursuit une stratégie engagée depuis son développement sur plusieurs marchés européens.
Le Portugal occupe désormais une place significative dans le portefeuille avec 22 % des actifs, tandis que l’Espagne et l’Italie représentent respectivement 19 % et 26 %. Cette répartition montre l’importance prise par l’Europe du Sud dans la stratégie géographique du fonds.
Les acquisitions de 2026 ajoutent également deux actifs consacrés au sport et aux loisirs, portant l’exposition de ce secteur à 31 % du portefeuille.
L’opération portugaise repose donc sur plusieurs axes : diversification géographique, diversification sectorielle, implantation dans deux grandes agglomérations et engagement locatif de longue durée.
À retenir
- Deux acquisitions ont été réalisées au Portugal durant l’été 2026.
- Le premier actif est un parc de loisirs indoor de 4 200 m² à Alfragide.
- Le second est une salle de sport d’environ 1 500 m² à Valbom.
- Les locataires sont JumpYard et Element Gyms.
- Les deux opérations reposent sur des baux fermes de 15 ans.
- Les rendements à l’acquisition sont supérieurs à 7 %.
- Le sport et les loisirs représentent désormais 31 % du portefeuille.
- Les actifs situés hors de France atteignent 67 % du portefeuille.
- Le Portugal représente 22 %, l’Espagne 19 % et l’Italie 26 %.
- Ces acquisitions renforcent la stratégie de diversification européenne de Mistral Sélection.
La poursuite du développement au Portugal marque ainsi une nouvelle étape dans la construction du portefeuille de Mistral Sélection. Les deux acquisitions permettent d’associer une exposition à des activités de loisirs et de fitness à des implantations situées dans les agglomérations de Lisbonne et de Porto. La SCPI dispose désormais d’un portefeuille davantage internationalisé, tout en restant exposée aux évolutions des marchés immobiliers et aux risques propres aux différents secteurs et locataires.
Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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