En 2023, le secteur de l'immobilier européen a été secoué par une crise résultant de la conjonction de deux facteurs majeurs : la hausse des taux d'intérêt dans un contexte géopolitique instable et une prise de conscience croissante des risques environnementaux. Une analyse approfondie de la situation a été réalisée par MSCI, révélant des tendances et des défis significatifs pour le marché immobilier européen. L’équipe de Rock-n-Data vous fait le point.
Analyse des Performances en 2023
L'indice MSCI France annual property, composé de 7900 actifs d'une valeur totale d'environ 197 milliards d'euros, a affiché un rendement annuel de -7,7 % à décembre 2023. Cette performance négative est attribuable à une combinaison de rendements locatifs positifs d'environ 3,3 %, grâce à l'indexation locative, et de rendements en capital fortement négatifs d'environ -11 %, principalement dus à la hausse des taux d'intérêt.
Le marché de l'immobilier européen a connu une baisse significative des investissements, enregistrant une chute de -50 % en volume par rapport à l'année précédente, équivalant à une baisse d'environ 200 milliards d'euros depuis 2021. L'Allemagne a été particulièrement touchée par cette diminution, bien que le niveau d'investissement soit resté supérieur à celui observé pendant la crise de 2008.
Évolution du Marché et Perspectives
Au cours des dix dernières années, le marché immobilier européen a connu une hausse constante des rendements en capital, atteignant un pic en juin 2022, mais depuis lors, il a connu une correction, en particulier dans les secteurs de la logistique et des bureaux. La correction a été particulièrement prononcée en France avec une chute de -26 % pour les bureaux et de -10 % pour les actifs résidentiels.
La crise actuelle est caractérisée par une inflation plutôt qu'une déflation, ce qui entraîne des implications différentes pour différents types d'actifs. Les loyers des actifs faibles ont tendance à corriger en raison du pricing power, tandis que les actifs rares, tels que les centres commerciaux et la logistique urbaine, bénéficient d'une demande accrue.
Les actifs verts certifiés, notamment ceux répondant aux normes HQE ou Breeam, suscitent un intérêt croissant de la part des locataires prêts à payer des loyers plus élevés. Cette tendance est renforcée par une corrélation croissante entre la valeur des actifs et leur empreinte carbone.
Stratégies des Acteurs du Marché
Les investisseurs immobiliers européens ajustent leurs stratégies en réponse à la crise. 60 % des investisseurs souhaitent baisser leur allocation d'actifs immobiliers et 1/3 souhaitent la stabiliser. 14 % des investissements en private asset sont immobiliers. Les assureurs se désengagent du marché immobilier et se tournent vers des placements plus sécurisés, tandis que les SCPI cherchent des actifs en régions pour un rendement locatif supérieur, malgré un risque accru.
Les investisseurs les plus performants se tournent vers la diversification de leur portefeuille en explorant de nouveaux secteurs tels que le logement étudiant, les data centers et la santé.
Perspectives Futures
Malgré les défis actuels, certains signes de reprise se manifestent, notamment sur le marché britannique, ce qui pourrait induire une reprise du marché français en 2024. Les portefeuilles d'investissement dans les fonds de dettes et l'infrastructure semblent également prometteurs pour l'avenir.
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