Le bulletin trimestriel d’information de la SCPI Aestiam Agora couvrant la période du 1er juillet au 30 septembre 2026 apporte un éclairage détaillé sur la gestion, les performances et l’évolution du patrimoine. Ce document met en avant des indicateurs stables tout en soulignant des points de vigilance, notamment sur la liquidité des parts. L’analyse qui suit s’appuie sur les données chiffrées et les commentaires de gestion pour dresser un panorama factuel et équilibré.
Performances de la SCPI Aestiam Agora au 30 septembre 2026
Les chiffres clés au 30 septembre 2026 rappellent la continuité de la politique de distribution. Le taux de distribution 2025 s’établit à 4,50 %. La performance globale annuelle 2025 atteint également 4,50 %. Sur un horizon plus long, le taux de rendement interne à 20 ans s’élève à 7,87 %.
Le prix de souscription reste fixé à 922 €. L’acompte de distribution du troisième trimestre 2026 s’élève à 8,94 € par part. Ce montant se décompose en 8,79 € de dividende net et 0,15 € de fiscalité Europe. La date de versement s’établit au 25 octobre 2026.
L’historique des distributions montre une certaine régularité sur les trimestres récents : 8,91 € au premier trimestre 2026, 10,02 € au deuxième trimestre et 8,94 € au troisième. Sur l’ensemble de 2025, la distribution brute totale a atteint 41,46 € par part. L’évolution annuelle du dividende brut par part révèle une stabilité relative depuis 2021, avec des niveaux situés entre 38,40 € et 42,54 €, après une baisse notable en 2020 à 32,94 €.
Le report à nouveau s’établit à 19 jours. Le ratio d’endettement et autres engagements demeure modéré à 12 %. Ces éléments permettent d’apprécier la capacité de la SCPI à maintenir une distribution tout en conservant une structure financière mesurée.
Stratégie d’arbitrage et cessions du troisième trimestre
Au cours du troisième trimestre 2026, la SCPI Aestiam Agora poursuit sa stratégie d’arbitrage. Deux cessions ont été réalisées pour un montant total de 2,35 M€. Ces opérations ont généré une plus-value cumulée d’environ 103 % par rapport à la valeur nette comptable totale des biens concernés.
Les produits de ces cessions visent à anticiper l’échéance d’un emprunt bancaire prévue au deuxième trimestre 2027. La gestion conserve la possibilité d’un refinancement selon les conditions de marché alors en vigueur. Les deux actifs cédés sont situés à Paris et relèvent de la typologie bureaux :
- Un bien acquis le 25 juin 2008, d’une surface de 115 m², cédé pour 1,25 M€ net vendeur.
- Un bien acquis le 4 février 1999, d’une surface de 126 m², cédé pour 1,10 M€ net vendeur.
Aucune acquisition n’a été enregistrée sur le trimestre. Cette orientation confirme une gestion active visant à adapter le patrimoine aux évolutions du marché immobilier et aux nouveaux usages.
Dynamique locative et transformation de la galerie Berri-Washington
Sur le plan locatif, la galerie commerciale Berri-Washington, située à proximité des Champs-Élysées à Paris, poursuit sa transformation. Après plusieurs opérations de restructuration locative, la galerie retrouve progressivement son attractivité. L’installation du locataire « Cité Immersive », qui attire un public familial autour des Fables de La Fontaine, contribue à cette dynamique. Quatre autres baux ont été signés au cours du trimestre. En parallèle, cinq départs locatifs ont été enregistrés.
Les mouvements locatifs du trimestre se résument ainsi :
5 relocations pour un loyer total de 529 K€ :
- Commerces à Paris (75) : 1 364 m²
- Commerces à Charenton (94) : 144 m²
- Commerces à Paris (75) : 86 m²
- Commerces à Saint-Victoret (13) : 126 m²
- Commerces au Mans (72) : 93 m²
5 libérations pour un loyer total de 521 K€ :
- Commerces à Paris (75) : 1 364 m²
- Commerces à Grenoble (38) : 164 m²
- Local à Paris (75) : 81 m²
- Commerces à Charenton (94) : 68 m²
- Commerces à Saumur (49) : 42 m²
La baisse de l’acompte trimestriel s’explique notamment par le passage en perte de créances relatives au locataire hôtelier NEHO, dont les difficultés affectent la SCPI depuis plusieurs années.
Composition et répartition du patrimoine immobilier
Au 30 septembre 2026, la valeur d’expertise du patrimoine s’élève à 452 M€. La SCPI détient 189 biens immobiliers et compte 262 locataires. Les loyers quittancés du trimestre atteignent 6,99 M€.
La répartition sectorielle, exprimée en pourcentage de la valeur vénale des actifs, se présente comme suit :
- 57 % Commerces
- 34 % Hôtels / Séminaires
- 6 % Bureaux
- 3 % Enseignement
La répartition géographique montre une concentration en Île-de-France et à Paris :
- Paris : 30 %
- Île-de-France (hors Paris) : 29 %
- Sud-Est : 11 %
- Nord : 8 %
- Sud-Ouest : 4 %
- Nord-Est : 4 %
- Nord-Ouest : 3 %
- Europe : 11 % (dont 5 % Belgique, 4 % Allemagne, 2 % Espagne)
Le taux d’occupation financier (TOF) s’établit à 91,50 %. Ce taux se décompose de la manière suivante :
- 89,18 % de locaux occupés
- 0,91 % de locaux occupés sous franchise ou mis à disposition d’un futur locataire
- 0,02 % de locaux vacants sous promesse de vente
- 1,39 % de locaux vacants en restructuration
- 8,50 % de locaux vacants en recherche de locataire
Les indicateurs de durée des baux complètent le tableau :
- WALB (durée moyenne restante avant les prochaines possibilités de résiliation) : 3,23 ans
- WALT (durée moyenne restante avant échéance finale) : 4,59 ans
Marché des parts et liquidité de la SCPI Aestiam Agora
Le marché des parts constitue un point de vigilance important. Au 30 septembre 2026, le prix de souscription demeure à 922 € et le prix de retrait à 829,80 €. Le nombre d’associés s’élève à 7 840. La capitalisation atteint 467 M€.
L’évolution du prix de souscription montre une stabilisation à 922 € depuis 2021, après un pic à 960 € entre 2017 et 2020. Les valeurs de référence au 30 juin 2026 indiquent une valeur de réalisation de 786,95 € et une valeur de reconstitution de 953,88 €. Au 31 décembre 2025, la valeur IFI résident s’établissait à 801,30 € et la valeur IFI non-résident à 714,82 €.
Le délai de jouissance est de 0 mois : les parts portent jouissance dès le premier jour du mois suivant l’enregistrement de la souscription.
Les mouvements de parts au troisième trimestre 2026 confirment l’absence de souscriptions et de retraits exécutés. Le nombre total de parts s’élève à 506 562. Les parts en attente de retraits progressent à 45 192, contre 41 604 au trimestre précédent. Cette évolution illustre la situation de liquidité observée.
Frais applicables et conditions de souscription ou de retrait
Les frais de la SCPI Aestiam Agora se détaillent comme suit :
- Commission de souscription : 10 % HT du prix de souscription
- Commission de retrait : 0 %
- Commission de cession des parts : 200 € HT (en cas de cession de gré à gré ou de mutation à titre gratuit)
- Commission de gestion : 10 % HT prélevée sur les produits locatifs HT encaissés et sur les produits financiers nets
- Commission d’investissement : 0 %
- Commission d’arbitrage des actifs immobiliers : 2,5 % HT pour les biens ≤ 2 M€ et 1,5 % HT pour les biens > 2 M€
- Commission de suivi et de pilotage des travaux : 1 % HT du montant HT des travaux éligibles
Le minimum de souscription est fixé à une part. Les demandes de retrait sont exécutées uniquement en présence de souscriptions compensatrices. Un associé ne peut avoir qu’un seul ordre de retrait en cours. La cession de gré à gré reste possible, avec notification à la société de gestion et règlement des droits d’enregistrement.
Exemple concret d’investissement dans la SCPI Aestiam Agora
Pour illustrer le fonctionnement, prenons l’exemple d’une souscription de 10 parts au prix de 922 €, soit un investissement total de 9 220 €. Avec un acompte trimestriel de 8,94 € par part, le montant perçu pour le troisième trimestre 2026 s’élèverait à 89,40 €. Sur la base du taux de distribution 2025 de 4,50 %, le dividende annuel théorique correspondant à cet investissement serait d’environ 414,90 € avant fiscalité. Cet exemple purement illustratif permet de visualiser le lien entre le prix de souscription, le nombre de parts et les distributions trimestrielles, sans préjuger des montants futurs.
Tableau récapitulatif des indicateurs clés de la SCPI Aestiam Agora
| Indicateur | Valeur au 30/09/2026 ou 2025 |
| Taux de distribution 2025 | 4,50 % |
| Performance globale annuelle 2025 | 4,50 % |
| TRI 20 ans | 7,87 % |
| Prix de souscription | 922 € |
| Prix de retrait | 829,80 € |
| Acompte T3 2026 | 8,94 € |
| Valeur d’expertise | 452 M€ |
| Capitalisation | 467 M€ |
| Taux d’occupation financier | 91,50 % |
| Ratio d’endettement | 12 % |
| Nombre d’associés | 7 840 |
| Parts en attente de retraits | 45 192 |
| Cessions T3 2026 | 2,35 M€ |
Ce tableau synthétise les principaux chiffres du bulletin et facilite une lecture rapide des éléments structurants.
Points de vigilance et éléments de contexte
La liquidité des parts demeure un sujet central. L’augmentation des parts en attente de retraits et l’absence de souscriptions sur les deux derniers trimestres illustrent cette situation. Par ailleurs, les difficultés du locataire hôtelier NEHO continuent d’impacter les créances et, par conséquent, le niveau de distribution trimestrielle.
La transformation de la galerie Berri-Washington et le niveau de TOF à 91,50 % montrent une activité locative en cours d’adaptation. La répartition sectorielle orientée vers les commerces (57 %) et les hôtels/séminaires (34 %) expose le patrimoine aux dynamiques de ces marchés spécifiques.
Les objectifs de performance, établis sur la base de projections et de simulations, ne constituent pas une promesse de rendement ou de distribution. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Synthèse des éléments structurants de la SCPI Aestiam Agora
La SCPI Aestiam Agora présente au troisième trimestre 2026 un profil caractérisé par :
- Une distribution 2025 maintenue à 4,50 %
- Un TRI long terme de 7,87 % sur 20 ans
- Une gestion active illustrée par des cessions générant une plus-value élevée
- Un patrimoine diversifié géographiquement et sectoriellement
- Un TOF de 91,50 % et des indicateurs de durée de baux modérés
- Une situation de liquidité qui nécessite une attention particulière
Ces éléments, tirés du bulletin trimestriel, offrent une vision factuelle de la situation de la SCPI à la fin septembre 2026. L’évolution des prochains trimestres dépendra notamment de la capacité à absorber les demandes de retrait, de la poursuite des restructurations locatives et des conditions de marché immobilier et de refinancement.
Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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