SCPI Iroko Zen : 133 M€ investis au 3e trimestre 2026

Au troisième trimestre 2026, la SCPI Iroko Zen a poursuivi le développement de son patrimoine immobilier européen avec huit nouvelles acquisitions représentant 133,08 millions d’euros hors droits. La société de gestion a également réalisé une cession avec une plus-value de 1,41 million d’euros avant commission, tout en poursuivant ses efforts de commercialisation et de renouvellement des baux. Au 30 septembre 2026, la capitalisation du fonds atteignait 1,70 milliard d’euros et son patrimoine comptait 191 actifs immobiliers. Le trimestre a également été marqué par une nouvelle revalorisation du prix de la part, passé de 204 à 205 euros le 1er août 2026. Entre développement du portefeuille, gestion locative et enjeux environnementaux, les résultats du trimestre permettent d’observer les principales orientations de la SCPI.

SCPI Iroko Zen : les chiffres clés du troisième trimestre 2026

La collecte nette, les acquisitions et l’évolution du patrimoine figurent parmi les principaux indicateurs de l’activité d’Iroko Zen. La SCPI a enregistré une collecte nette de 84,92 millions d’euros sur le trimestre, portant le cumul depuis le début de l’année à 315,63 millions d’euros.

Au 30 septembre 2026, le fonds réunissait 32 426 associés. Son patrimoine immobilier représentait une valeur de 2,03 milliards d’euros hors droits, hors prise de participation dans Iroko Impact, valorisée à 14,90 millions d’euros. Cette valeur d’expertise est distincte de la capitalisation de la SCPI, qui s’élevait à 1,70 milliard d’euros.

Indicateur	Situation au 30 septembre 2026
Capitalisation	1,70 Md€
Collecte nette du trimestre	84,92 M€
Collecte nette depuis janvier	315,63 M€
Acquisitions du trimestre	8
Montant des acquisitions hors droits	133,08 M€
Rendement AEM moyen des acquisitions	7,64 %
Nombre d’actifs immobiliers	191
Nombre d’associés	32 426
Nombre de locataires	537
Prix de souscription par part	205 €
Taux d’occupation financier	96,61 %
Ratio d’endettement (LTV)	26,67 %

Ces données témoignent d’une activité soutenue, avec des capitaux collectés réinvestis dans plusieurs marchés immobiliers européens. Elles ne suffisent toutefois pas, à elles seules, à apprécier la performance globale du placement. L’évolution des revenus distribués, les frais, les variations de valeur du patrimoine et les conditions de revente des parts doivent également être pris en compte.

Huit acquisitions pour 133,08 millions d’euros

Une stratégie d’investissement répartie sur cinq pays

Iroko Zen a réalisé huit acquisitions au cours du troisième trimestre 2026, pour un montant moyen d’environ 16,64 millions d’euros par opération. Les investissements concernent la France, l’Allemagne, l’Irlande, les Pays-Bas et le Royaume-Uni.

Les actifs acquis couvrent plusieurs segments de l’immobilier professionnel :

• Les commerces, avec notamment des locaux à Dublin et à Creysse.
• Les bureaux, à Villeneuve-d’Ascq et à Londres.
• L’hôtellerie, à Francfort et à Saint-Jean-de-Monts.
• Les entrepôts, à Bruges, en France.
• Les locaux d’activité, répartis sur trois sites aux Pays-Bas.

Cette répartition contribue à diversifier le patrimoine par pays, par usage et par locataire. Elle expose également la SCPI à des marchés immobiliers différents, dont les évolutions ne sont pas nécessairement identiques.

Le rendement acte en main moyen des huit acquisitions s’établit à 7,64 %. Cet indicateur rapporte le loyer net au coût total d’acquisition, incluant notamment les droits de mutation, les frais de notaire et les honoraires d’intermédiation. Il correspond au rendement observé au moment de l’achat et ne constitue pas une prévision de rendement futur.

Des opérations aux caractéristiques variées

Les acquisitions présentent des montants et des durées résiduelles de baux différents. À Londres, l’investissement consacré à des locaux accueillant notamment des activités d’enseignement et des bureaux atteint 32,01 millions d’euros hors droits. Son rendement acte en main s’élève à 8,55 %, avec une durée ferme jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation de 6,2 ans.

À Villeneuve-d’Ascq, un actif de bureaux occupé notamment par Decathlon a été acquis pour 26,58 millions d’euros hors droits. Son rendement acte en main est de 7,15 %, tandis que la durée ferme des engagements locatifs jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation atteint 4,5 ans.

L’opération de Dublin porte sur des commerces loués notamment à McCabes Pharmacy et BoyleSports. Son montant s’élève à 24,11 millions d’euros hors droits, pour un rendement acte en main de 8,17 % et une durée ferme de 5,6 ans.

Les deux acquisitions hôtelières illustrent une autre composante du portefeuille. L’actif de Francfort, exploité par RUR Hotelbetriebs GmbH, liée au groupe Gekko, représente 28,88 millions d’euros hors droits et affiche un rendement acte en main de 6,86 %. À Saint-Jean-de-Monts, un actif hôtelier et de camping exploité par Homair a été acquis pour 5,30 millions d’euros, avec un rendement de 6,60 %.

Ces opérations montrent que la SCPI ne s’appuie pas sur un seul type de bien. Les niveaux de rendement varient selon les actifs, les emplacements, les locataires et les conditions contractuelles.

Prix de part : une troisième revalorisation consécutive

Le prix de souscription d’Iroko Zen est passé de 204 à 205 euros le 1er août 2026. Cette évolution constitue la troisième revalorisation annuelle consécutive mentionnée dans le bulletin.

Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution s’établissait à 214,24 euros par part, tandis que la valeur de réalisation atteignait 187,80 euros. Ces deux indicateurs correspondent à des notions différentes :

• La valeur de reconstitution estime le coût nécessaire pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI dans des conditions comparables, frais inclus.
• La valeur de réalisation correspond à la valeur estimée du patrimoine immobilier et des autres actifs, après prise en compte des dettes et des autres éléments concernés selon les règles applicables.

Le prix de souscription de 205 euros se situe ainsi environ 4,31 % sous la valeur de reconstitution de 214,24 euros. Cet écart constitue une indication de valorisation, mais ne permet pas de conclure à une hausse future du prix de la part. La valeur des immeubles peut évoluer à la hausse comme à la baisse.

Un exemple pour comprendre l’écart de valorisation

Pour une souscription de 5 000 euros au prix de 205 euros par part, le nombre de parts obtenues serait d’environ 24,39, avant prise en compte des éventuelles modalités particulières de souscription et d’arrondi.

À titre de comparaison, la valeur de reconstitution théorique de ces parts serait d’environ 5 225 euros, en appliquant une valeur de 214,24 euros par part.

Cet exemple illustre uniquement l’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution publiée au 30 juin 2026. Il ne représente ni un gain acquis ni une estimation de la valeur de revente : le prix de la part et la valeur du patrimoine peuvent évoluer.

Dividendes : 3,39 euros par part au troisième trimestre

Pour une part en pleine jouissance, le dividende brut distribué au titre du troisième trimestre 2026 atteint 3,39 euros. Ce montant comprend 0,65 euro d’impôt étranger prélevé à la source et payé par Iroko Zen. Le dividende net de fiscalité étrangère ressort ainsi à 2,74 euros par part.

La distribution est mensuelle. Le bulletin présente les versements mensuels de janvier à septembre 2026 et les dates prévues pour les échéances suivantes. Les montants varient selon les mois et peuvent différer entre dividendes bruts et montants nets de fiscalité étrangère.

La part des revenus locatifs provenant de l’étranger représente 73,13 % sur la période considérée en 2026, contre 26,87 % pour les revenus locatifs français. Cette répartition reflète l’orientation européenne du portefeuille.

La fiscalité applicable dépend notamment du pays d’origine des revenus, des conventions fiscales et de la situation de chaque associé. Les modalités peuvent également différer selon le mode de détention des parts.

Il convient de rappeler que les dividendes ne sont pas fixes. Ils dépendent notamment des loyers encaissés, du taux d’occupation, des charges et des éventuels incidents locatifs. Les montants distribués au cours d’un trimestre ne permettent donc pas, à eux seuls, de prévoir les revenus des périodes suivantes.

Un patrimoine immobilier occupé à 96,61 %

Des indicateurs d’occupation élevés, mais une vacance à suivre

Au 30 septembre 2026, le taux d’occupation financier (TOF) d’Iroko Zen s’établit à 96,61 %, tandis que le taux d’occupation physique (TOP) atteint 97,14 %.

Le portefeuille compte 191 actifs immobiliers, représentant une surface de 1 231 832 m². La durée moyenne des baux jusqu’à leur terme contractuel (WALT) s’élève à 8,08 ans. La durée ferme des engagements locatifs jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation (WALB) atteint 6,60 ans.

Indicateur immobilier	Valeur au 30 septembre 2026
Surface totale du patrimoine	1 231 832 m²
Taux d’occupation financier	96,61 %
Taux d’occupation physique	97,14 %
Durée moyenne des baux jusqu’à leur terme (WALT)	8,08 ans
Durée ferme jusqu’à la prochaine possibilité de dénonciation (WALB)	6,60 ans
Loyers encaissés au trimestre, hors taxes et hors charges	35,23 M€
Ratio d’endettement (LTV)	26,67 %

Malgré ces niveaux d’occupation, certains locaux restent vacants ou nécessitent un travail de commercialisation. Le bulletin fait état de 2,40 % de locaux vacants en recherche de locataire dans le détail du TOF, auxquels s’ajoutent d’autres catégories, notamment les locaux occupés sous franchise ou faisant l’objet de paliers de loyers.

La gestion locative reste donc déterminante pour maintenir les revenus. Le renouvellement des baux, la recherche de nouveaux occupants et l’adaptation des immeubles aux besoins des entreprises peuvent contribuer à préserver l’attractivité des actifs.

Une cession aux Pays-Bas avec une plus-value de 1,41 million d’euros

Un entrepôt logistique revendu deux ans après son acquisition

Au début du mois de juillet 2026, Iroko Zen a cédé un entrepôt logistique situé à Hoogezand, aux Pays-Bas. L’actif, d’une surface de 25 972 m², avait été acquis en 2024 dans le cadre d’une opération de sale & leaseback. Ce type de montage consiste pour une entreprise à vendre un bien immobilier à un investisseur, puis à le louer immédiatement.

Deux ans après l’acquisition, le locataire a souhaité redevenir propriétaire du site. Iroko Zen a saisi cette possibilité pour vendre l’entrepôt à 15,66 millions d’euros, contre un prix d’acquisition de 14,25 millions d’euros.

Donnée relative à la cession	Montant
Prix d’acquisition en 2024	14,25 M€
Prix de vente en 2026	15,66 M€
Plus-value avant commission de cession	1,41 M€
Plus-value rapportée au prix d’acquisition	Environ 9,9 %
Surface de l’entrepôt	25 972 m²

Cette opération illustre le rôle des arbitrages dans la gestion d’une SCPI. L’objectif n’est pas uniquement d’acquérir des immeubles et de percevoir des loyers : la vente de certains actifs peut aussi permettre de concrétiser une plus-value et de réorienter les capitaux vers d’autres opportunités.

Le bulletin mentionne 2,80 millions d’euros de plus-values distribuables au titre de 2026, dont le versement est annoncé pour la mi-décembre, en complément des dividendes. Ce montant concerne les plus-values distribuables de l’année et ne doit pas être confondu avec la seule plus-value réalisée sur l’entrepôt de Hoogezand.

Gestion locative : plus de 10 000 m² re-commercialisés ou renouvelés

Plusieurs opérations en France et à l’étranger

Au troisième trimestre 2026, plus de 10 000 m² ont fait l’objet d’une re-commercialisation ou d’un renouvellement de bail dans le portefeuille d’Iroko Zen. Ces opérations visent à limiter les vacances et à maintenir les revenus locatifs.

En France, plusieurs mouvements ont été réalisés :

• À Brie-Comte-Robert, deux baux ont été signés : le renouvellement d’un bail portant sur 84 m² et la location de 372 m² à un nouvel occupant. Le site est désormais entièrement loué.
• À Pantin, le bail d’Infraneo a été renouvelé sur 1 394 m². Un autre bail, sous condition suspensive, a été signé avec une entité publique pour 784 m².
• À Blois, l’enseigne Undiz a signé un bail commercial portant sur 195 m², quelques semaines après l’acquisition de l’actif en juin 2026.

À l’étranger, les équipes ont également travaillé sur plusieurs surfaces. En Espagne, 1 901 m² libérés après le départ de C&A à Parque Guadaira ont été reloués à un restaurant asiatique, dont l’arrivée était prévue pour la fin de l’année 2026.

Au Royaume-Uni, un cabinet de conseil, 31ten Consulting, a signé un bail portant sur 368 m² de bureaux à Londres. À Trowbridge, une cellule commerciale de 393 m² a été relouée à un restaurant au sein de l’ensemble St Stephen’s Place.

Ces exemples illustrent le travail de gestion mené après l’acquisition des actifs. Toutefois, les re-commercialisations réalisées ne préjugent pas des résultats futurs et la relocation de surfaces vacantes peut prendre du temps.

Des départs de locataires anticipés

La SCPI doit aussi préparer plusieurs libérations de locaux annoncées par des locataires. Parmi les surfaces concernées figurent notamment :

• 7 684 m² à Leipzig, en Allemagne, avec un départ annoncé au 30 novembre 2026 ;
• 6 352 m² à Güben, en Allemagne, avec la même échéance ;
• 1 861 m² à Chambly, en France, avec un départ prévu au 31 mars 2027 ;
• 4 727 m² à Heerlen, aux Pays-Bas, avec un départ annoncé au 31 août 2027 ;
• 828 m² à Varennes, en France, avec une échéance au 31 décembre 2027.

Ces départs constituent des enjeux opérationnels pour les prochains trimestres. La capacité à trouver de nouveaux locataires dans des délais adaptés influencera l’évolution du taux d’occupation et des revenus locatifs.

Répartition géographique et sectorielle : un patrimoine diversifié

Dix pays représentés dans le portefeuille

La valeur d’expertise du patrimoine hors droits montre une présence répartie sur plusieurs marchés d’Europe occidentale. La France représente 27,7 % du portefeuille, suivie du Royaume-Uni à 26,9 % et de l’Espagne à 14,5 %.

Les autres implantations comprennent notamment l’Irlande, les Pays-Bas, l’Allemagne, la Belgique et l’Italie. Cette diversité permet de répartir les investissements entre plusieurs marchés, mais elle expose aussi la SCPI aux particularités économiques, immobilières, fiscales et monétaires de chaque pays.

Les commerces et les bureaux en tête des typologies

En matière de typologie, les commerces représentent 35,5 % de la valeur d’expertise hors droits et les bureaux 32,7 %. Les secteurs de la santé, de l’hôtellerie et les autres catégories regroupent 11,9 % du patrimoine. Les locaux d’activité représentent 11,2 %, tandis que les entrepôts et la logistique pèsent 8,7 %.

Cette structure traduit une diversification entre plusieurs usages immobiliers, sans pour autant répartir les investissements de manière uniforme. Les commerces et les bureaux restent les deux principales composantes du portefeuille. Leur évolution dépendra notamment de la demande locative, de la situation des entreprises et de l’adaptation des immeubles aux nouveaux usages.

La diversification constitue un outil de répartition des risques, mais elle ne permet pas de les supprimer. Une dégradation du marché immobilier ou des difficultés rencontrées par certains locataires peuvent affecter les revenus et la valeur des actifs.

SCPI Iroko Zen et critères ESG : des audits énergétiques sur 12 actifs

La dimension environnementale figure également parmi les chantiers présentés pour le troisième trimestre 2026. Iroko a engagé des audits approfondis sur 12 actifs français afin de mieux préparer les échéances du décret tertiaire.

Cette réglementation prévoit, pour les bâtiments tertiaires concernés de plus de 1 000 m², une réduction progressive de la consommation d’énergie finale par rapport à une année de référence :

• 40 % d’ici 2030 ;
• 50 % d’ici 2040 ;
• 60 % d’ici 2050.

Les audits se déroulent en deux étapes. La première porte sur la conformité réglementaire, notamment les déclarations de consommation énergétique, les surfaces et les objectifs à atteindre. La seconde consiste en une visite technique des bâtiments afin d’identifier les améliorations possibles, d’estimer les gains énergétiques attendus et d’en chiffrer le coût.

L’objectif est de disposer, pour chaque actif étudié, d’un plan d’action priorisé et d’un budget associé. Cette démarche peut aider à anticiper les dépenses nécessaires, à améliorer la performance énergétique des bâtiments et à maintenir leur attractivité auprès des locataires.

Le bulletin fait également état d’une note ESG moyenne de 59,5 sur 100 au 30 septembre 2026, contre 60,1 sur 100 au 31 décembre 2025. Sur 189 actifs évalués, 122 sont classés « Best-in-class » et 67 « Best-in-progress ». Ces catégories s’inscrivent dans la démarche d’amélioration environnementale, sociale et de gouvernance présentée par la société de gestion.

La baisse de la note moyenne par rapport à la fin de 2025 mérite d’être observée dans le temps. Elle ne suffit pas, à elle seule, à mesurer l’évolution complète de la performance environnementale du portefeuille, notamment parce que les actifs nouvellement acquis font également l’objet d’évaluations.

Frais et conditions de sortie : les points à examiner avant d’investir

Iroko Zen affiche une commission de souscription de 0 %. La société de gestion facture toutefois plusieurs commissions liées à la gestion du patrimoine et aux opérations réalisées. La commission de gestion peut atteindre 14,4 % TTC des produits locatifs et autres produits hors taxes encaissés par la SCPI.

Des commissions peuvent également s’appliquer à l’acquisition et à l’intermédiation, au suivi des travaux ou à la cession de certains actifs, selon les conditions prévues dans la documentation du fonds.

Une modification importante des conditions de sortie est entrée en vigueur le 1er septembre 2026. Pour les parts émises à compter de cette date, une commission de sortie anticipée de 6 % TTC s’applique aux retraits intervenant avant six ans de détention. Pour les parts émises avant cette date, la règle antérieure reste applicable, avec une commission de 6 % TTC en cas de retrait avant trois ans. Au-delà de la période correspondante, aucune commission de sortie anticipée n’est prévue selon les conditions présentées dans le bulletin.

Le minimum de souscription pour un premier investissement est de 5 000 euros. Pour une nouvelle souscription après un premier investissement, le minimum est de 1 000 euros, tandis que les versements programmés peuvent être mis en place à partir de 50 euros. Les parts entrent en jouissance le premier jour du quatrième mois suivant la validation de la souscription.

Le délai de retrait indiqué dans le bulletin est actuellement inférieur à un mois, sous réserve de souscriptions compensatrices. Aucune part n’était en attente de retrait au 30 septembre 2026. Cette situation est susceptible d’évoluer et ne signifie pas que la revente des parts sera toujours rapide.

Quels sont les principaux risques à prendre en compte ?

Comme tout investissement immobilier collectif, la SCPI Iroko Zen présente des risques. Le placement est recommandé sur un horizon de plus de dix ans et ne convient pas nécessairement à une épargne devant rester disponible à court terme.

Les principaux risques à considérer sont les suivants :

• Le risque de perte en capital : la valeur des parts peut baisser et le montant investi peut ne pas être récupéré intégralement.
• Le risque de liquidité : la revente dépend notamment des conditions du marché et de l’existence de souscriptions compensatrices.
• Le risque locatif : les départs de locataires, les impayés et la vacance peuvent réduire les revenus.
• Le risque immobilier : les variations du marché peuvent modifier la valeur des immeubles.
• Le risque de change : les actifs détenus à l’étranger exposent la SCPI aux fluctuations des devises.
• Le risque fiscal : le traitement des revenus étrangers dépend notamment des conventions fiscales applicables et de la situation de chaque associé.

La collecte, les acquisitions, le taux d’occupation et les plus-values réalisées constituent des indicateurs utiles pour suivre l’activité du fonds. Ils doivent néanmoins être analysés dans la durée et en tenant compte des frais, de la fiscalité et des risques propres à l’investissement immobilier.

Bilan du troisième trimestre 2026 pour Iroko Zen

Le troisième trimestre 2026 se caractérise par une activité d’investissement soutenue pour la SCPI Iroko Zen, avec 133,08 millions d’euros consacrés à huit acquisitions et une collecte nette de 84,92 millions d’euros. La cession de l’entrepôt de Hoogezand a permis de dégager une plus-value de 1,41 million d’euros avant commission, tandis que les équipes ont poursuivi la commercialisation et le renouvellement de plusieurs surfaces locatives.

Le taux d’occupation financier de 96,61 % et la durée moyenne des baux constituent des indicateurs importants pour apprécier la situation locative du patrimoine. En parallèle, les départs de locataires annoncés et les surfaces à relouer représentent des enjeux à suivre lors des prochains trimestres.

Pour apprécier l’évolution d’Iroko Zen, les prochains bulletins permettront notamment de suivre la commercialisation des surfaces libérées, les investissements réalisés, l’évolution des valeurs immobilières et les distributions. Comme pour toute SCPI, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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