Le premier semestre 2026 aura de nouveau mis à l’épreuve le marché immobilier européen. Après les premiers signes de stabilisation observés en 2025, un nouvel environnement géopolitique et économique a pesé sur les investissements immobiliers, avec des conséquences particulièrement visibles sur le marché des bureaux. Dans sa publication d’août 2026, Amundi Immobilier revient sur l’évolution de ses principales SCPI et détaille les ajustements opérés sur les prix de parts d’Edissimmo, de Rivoli Avenir Patrimoine et de Génépierre.
Les expertises immobilières réalisées au 30 juin 2026 font apparaître une nouvelle baisse des valeurs des patrimoines. Celle-ci atteint -4,4 % pour Edissimmo, -3,6 % pour Rivoli Avenir Patrimoine et -4,8 % pour Génépierre sur les six premiers mois de l’année.
Un marché immobilier européen de nouveau sous pression
L’année 2026 avait débuté dans un contexte qui pouvait laisser espérer une poursuite de la consolidation engagée en 2025. La situation a toutefois évolué au cours du premier semestre, notamment sous l’effet du conflit en Iran et du blocage du détroit d’Ormuz.
La zone euro a également connu un ralentissement économique. Après une croissance de 1,2 % au quatrième trimestre 2025, le PIB de la zone euro s’est contracté de 0,2 % au premier trimestre 2026, une première depuis le quatrième trimestre 2022.
Dans le même temps, l’inflation a atteint un pic de 3,2 % en mai 2026, avant de revenir à 2,8 % en juin. La remontée des prix a conduit la Banque centrale européenne à relever son taux de dépôt de 25 points de base en juin, à 2,25 %.
Cette évolution du coût de l’argent constitue un élément important pour le marché immobilier. Les taux d’intérêt à long terme ont progressé, tandis que les investisseurs ont réévalué les rendements attendus sur les actifs immobiliers.
Moins de 120 milliards d’euros de transactions au premier semestre
Le contexte financier s’est également traduit par un ralentissement de l’activité sur le marché immobilier européen. Les transactions atteignent moins de 120 milliards d’euros à fin juin 2026, selon les données présentées par Amundi Immobilier.
En France, les volumes d’investissement du premier semestre auraient même reculé d’environ 20 % sans une transaction exceptionnellement importante.
Cette situation traduit un certain attentisme de la part des investisseurs. Les écarts entre les prix souhaités par les vendeurs et les niveaux recherchés par les acquéreurs restent parfois importants. Les investisseurs se montrent donc plus sélectifs, notamment lorsque les perspectives locatives apparaissent moins lisibles.
Le marché des bureaux concentre une partie de ces difficultés. L’impact du télétravail, la concurrence entre propriétaires et l’existence d’une offre excédentaire sur certains secteurs non prime pèsent sur les perspectives de valorisation.
Les bureaux davantage touchés que les autres actifs
Les expertises réalisées au 30 juin 2026 montrent une baisse des valeurs immobilières pour les trois SCPI étudiées. Le recul est plus marqué sur les portefeuilles de bureaux.
Pour Edissimmo, la valeur des actifs de bureaux recule de 5,6 % sur le semestre. Pour Rivoli Avenir Patrimoine, la baisse atteint 6,1 %, tandis que le compartiment bureaux de Génépierre diminue de 5,8 %.
Amundi Immobilier explique notamment cette évolution par les conséquences du télétravail et par une préférence accrue des investisseurs pour d’autres catégories d’immobilier, comme le commerce, la logistique ou la santé.
Cette évolution contribue à renforcer l'intérêt d'une diversification des patrimoines immobiliers. Dans un marché locatif fragmenté, la localisation, la qualité des immeubles et la solidité des locataires deviennent des critères particulièrement suivis.
Des prix de parts revus à la baisse
La principale conséquence pour les associés concerne l'évolution des prix de souscription. À partir du 28 août 2026, les trois SCPI ont appliqué de nouveaux prix.
| SCPI | Valeur d’expertise S1 2026 | Valeur de reconstitution | Nouveau prix de souscription | Baisse depuis mars 2025 | TOF S1 2026 |
| Edissimmo | -4,4 % | 150,66 € | 150 € | -12,8 % | 83,84 % |
| Rivoli Avenir Patrimoine | -3,6 % | 203,58 € | 203 € | -11,0 % | 85,01 % |
| Génépierre | -4,8 % | 153,45 € | 153 € | -15,0 % | 80,92 % |
Pour Edissimmo, le prix passe ainsi de 172 € à 150 € par part, soit une diminution de 12,8 % par rapport au 31 mars 2025. Le prix de retrait s’établit à 138,01 €.
Rivoli Avenir Patrimoine voit son prix passer de 228 € à 203 €, tandis que son prix de retrait atteint 186,77 €. Depuis le 31 mars 2025, la baisse du prix de souscription atteint 11 %.
Enfin, Génépierre passe de 180 € à 153 € par part, soit une baisse de 15 % depuis le 31 mars 2025. Le prix de retrait s'établit à 140,76 €.
Edissimmo : une liquidité toujours sous surveillance
La situation de liquidité constitue un autre point important pour les trois SCPI. Pour Edissimmo, les demandes de rachat en attente représentent 4,9 % du nombre de parts, soit 861 584 parts au 30 juin 2026.
Afin de répondre à une partie des demandes éligibles, Amundi Immobilier poursuit l’utilisation du Fonds de Remboursement (FDR). Doté initialement de 30 millions d’euros en juillet 2023, le fonds s’élève à 11,1 millions d’euros au 28 août 2026, après les précédentes phases d’activation.
Une troisième période d’activation est prévue au quatrième trimestre 2026. Les associés concernés doivent notamment détenir des parts en attente depuis plus de six mois. Les remboursements sont limités à 100 parts.
Le prix proposé dans le cadre de cette opération est fixé à 130,97 €, soit une décote de 5,10 % par rapport au prix de retrait du 28 août 2026. Les associés éligibles disposent jusqu’au 28 octobre 2026 pour exprimer leur choix.
Rivoli Avenir Patrimoine conserve un TOF supérieur à 85 %
Rivoli Avenir Patrimoine affiche un Taux d’Occupation Financier de 85,01 % au premier semestre 2026. La SCPI a également réalisé une cession importante depuis le début de l'année : un actif de bureaux situé à Paris a été vendu pour 54 millions d’euros, avec une plus-value importante.
Du côté de l'endettement, celui-ci représente 28,1 % au deuxième trimestre 2026. La stratégie consiste notamment à rembourser les dettes liées aux actifs en travaux ou destinés à être cédés, tout en privilégiant le refinancement lorsque les actifs disposent d’une situation locative stabilisée.
Le FDR atteint 10,9 millions d’euros au 28 août 2026. Une troisième phase d’activation est également prévue au quatrième trimestre, avec un prix de remboursement de 176,62 €, soit une décote de 5,43 % par rapport au prix de retrait.
Génépierre : une baisse de prix de 15 %
Génépierre affiche la baisse de prix de part la plus importante des trois SCPI étudiées. Les expertises immobilières ont reculé de 4,8 % au premier semestre 2026, tandis que la valeur de reconstitution a diminué de 8,06 %.
Le prix de souscription passe de 180 € à 153 €, soit une baisse de 15 % depuis le 31 mars 2025.
La SCPI affiche un TOF de 80,92 % au premier semestre. Au cours de cette période, 95 baux ont été signés, représentant 4 276 m² et un loyer annuel global hors taxes de 1 million d’euros en année pleine.
Les demandes de rachat en attente représentent 6,6 %, soit 232 334 parts au 30 juin 2026. Le FDR a déjà permis, de satisfaire des associés en attente pour un montant total de 24 millions d’euros.
La distribution reste au cœur des priorités
Malgré les ajustements de valorisation, Amundi Immobilier indique maintenir une attention particulière sur la distribution des trois SCPI.
Pour Edissimmo, la distribution brute annuelle 2025 s'est établie à 6,94 € par part. Amundi Immobilier n’envisage pas de modification de la distribution annuelle en 2026, avec un objectif identique pour 2027. Sur la base du nouveau prix de souscription, le taux de distribution indiqué atteint 4,63 %.
Pour Rivoli Avenir Patrimoine, la distribution 2025 était de 8,65 € par part. Là encore, aucune modification de la distribution annuelle n’est envisagée pour 2026, avec un objectif identique pour 2027. Le taux de distribution calculé sur le nouveau prix atteint 4,26 %.
Pour Génépierre : la distribution 2025 s’élevait à 8,36 € par part, mais la distribution 2026 sera alignée sur le résultat comptable prévisionnel de la SCPI. Le taux de distribution brute indiqué sur le nouveau prix ressort à 5,46 %.
Diversification, endettement et travaux au programme
Face aux conditions de marché, les trois SCPI poursuivent une stratégie articulée autour de plusieurs axes.
- Diversifier les patrimoines afin de réduire la dépendance à certains segments immobiliers.
- Consolider les taux d’occupation financiers grâce à une gestion active des relations avec les locataires.
- Surveiller l’endettement et adapter les financements au contexte de taux.
- Maintenir les programmes de travaux afin de préserver la qualité et l’attractivité des immeubles.
- Arbitrer certains actifs lorsque leur contribution au rendement est faible ou lorsque leur situation locative présente des perspectives moins favorables.
- Réinvestir une partie du produit des cessions dans de nouveaux actifs lorsque les conditions le permettent.
La politique d’arbitrage vise notamment les immeubles, compte tenu des travaux nécessaires et des perspectives de relocation.
Des SCPI toujours engagées dans une démarche ISR
La dimension ESG et ISR reste également présente dans la stratégie des SCPI. Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine bénéficient d’un renouvellement de leur label ISR jusqu’à fin 2027. Les travaux réalisés sur les patrimoines doivent notamment contribuer à répondre aux standards liés au décret tertiaire, tout en accompagnant l’évolution environnementale des actifs.
Cette approche intervient dans un contexte où la qualité énergétique et environnementale des immeubles constitue progressivement un élément davantage pris en compte dans les décisions d’investissement et dans les relations avec les locataires.
Un marché qui appelle davantage de sélectivité
Le premier semestre 2026 confirme ainsi la persistance d’un environnement immobilier complexe. La remontée des taux, le ralentissement économique, les incertitudes géopolitiques et les évolutions des usages de l’immobilier de bureaux ont pesé sur les valorisations.
Pour les trois SCPI d’Amundi Immobilier, cette situation se traduit par des baisses des valeurs d’expertise et des prix de parts, mais aussi par une poursuite des actions sur la liquidité, la diversification, l’endettement et la gestion locative.
La trajectoire des fonds dépendra notamment de l’évolution des taux de financement, des marchés locatifs et de la capacité à rééquilibrer les patrimoines. Dans ce contexte, la gestion active des immeubles et la sélection des investissements restent des éléments centraux pour accompagner l’évolution des SCPI sur le long terme.
Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI présentent notamment des risques de perte en capital, de liquidité et de crédit. Les conditions de retrait dépendent également des mécanismes propres à chaque SCPI.
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