La SCPI Affinités Pierre, gérée par Groupama Gan REIM, poursuit son développement européen avec une première acquisition en Pologne. Finalisée en juillet 2026, l’opération porte sur une plateforme de messagerie située à Stryków, dans la voïvodie de Łódź, au centre du pays.
L’actif bénéficie d’un emplacement stratégique à proximité immédiate du nœud autoroutier reliant les autoroutes A1 et A2, deux axes majeurs pour les échanges en Pologne et avec le reste de l’Europe. Entièrement louée à DPD Polska, filiale de Geopost, la plateforme est exploitée dans le cadre d’un bail ferme de 12 ans.
Cette acquisition constitue une nouvelle étape dans la stratégie de diversification géographique et immobilière d’Affinités Pierre. Après des investissements en France, en Belgique, en Hongrie et en Espagne, la SCPI élargit ainsi son périmètre à la Pologne, tout en renforçant son exposition au secteur de la logistique.
Une première acquisition en Pologne pour Affinités Pierre
L’opération réalisée à Stryków marque l'entrée de la SCPI Affinités Pierre sur le marché immobilier polonais.
L’acquisition a été finalisée en juillet 2026 par Groupama Gan REIM pour le compte de la SCPI. Le choix de Stryków repose notamment sur sa localisation au sein d'un important hub logistique du centre de la Pologne.
L’actif se trouve à proximité directe de l’intersection des autoroutes A1 et A2. Cette position lui permet de bénéficier d’une connexion aux principaux axes routiers du pays et d’accéder aux grands marchés européens.
Pour une plateforme dédiée à la messagerie, cette accessibilité constitue un élément particulièrement important. Le transport routier joue en effet un rôle central dans l’acheminement des colis entre les centres logistiques, les entreprises et les particuliers.
L’acquisition permet ainsi à Affinités Pierre de s’exposer à un marché logistique situé au cœur des flux européens.
Les principaux chiffres de l’opération
| Caractéristique | Donnée |
| SCPI | Affinités Pierre |
| Société de gestion | Groupama Gan REIM |
| Pays | Pologne |
| Ville | Stryków |
| Région | Voïvodie de Łódź |
| Type d’actif | Plateforme de messagerie |
| Locataire | DPD Polska |
| Durée du bail ferme | 12 ans |
| Certification environnementale | BREEAM « Excellent » |
| Date de réalisation | Juillet 2026 |
| Axes routiers à proximité | A1 et A2 |
Un actif logistique entièrement loué à DPD
La société est une filiale à 100 % de Geopost, présenté dans le communiqué comme le leader européen de la livraison de colis et détenu par le groupe La Poste. La présence d’un opérateur spécialisé dans la livraison de colis correspond directement à la vocation de l’actif.
Le bâtiment est exploité dans le cadre d’un bail ferme de 12 ans. Cette durée constitue l’un des principaux éléments de l’opération puisqu’elle offre une visibilité contractuelle sur l’occupation du site sur une période longue.
Pour une SCPI, la durée des engagements locatifs constitue un indicateur à suivre dans l’analyse d’un actif immobilier. Elle ne permet toutefois pas, à elle seule, de déterminer la performance future d’un investissement, celle-ci dépendant notamment de l’évolution du marché immobilier, de la situation du locataire et des conditions économiques.
Dans le cas de cette plateforme, la combinaison entre un locataire spécialisé dans la livraison, une localisation logistique et un bail ferme de longue durée constitue l’un des éléments structurants de l’acquisition.
Stryków, un emplacement stratégique pour la logistique
La localisation de l’actif constitue un autre aspect important de l’opération.
Stryków se trouve dans la voïvodie de Łódź, au centre de la Pologne. La plateforme est implantée à proximité immédiate du croisement des autoroutes A1 et A2.
Cette situation permet de relier différents territoires polonais et de faciliter les échanges avec les principaux axes européens. Pour une activité de messagerie, la proximité des infrastructures routières peut permettre d’optimiser les déplacements des marchandises et des colis.
L’emplacement répond donc à une logique directement liée à l’activité du locataire.
Plusieurs éléments caractérisent cette implantation :
- proximité immédiate des autoroutes A1 et A2 ;
- position au sein du centre de la Pologne ;
- accès facilité aux différents marchés nationaux ;
- connexion aux flux routiers européens ;
- implantation dans un secteur identifié comme un hub logistique majeur.
Cette localisation constitue un facteur important dans la stratégie d’acquisition puisqu’elle associe la qualité de l’actif immobilier à son environnement économique et infrastructurel.
La logistique au cœur de la nouvelle acquisition
Avec cette opération, Affinités Pierre renforce son exposition à la classe d’actifs logistique.
La logistique occupe une place importante dans les chaînes d’approvisionnement européennes. Les besoins liés au transport de marchandises et à la livraison de colis accompagnent notamment le développement des échanges commerciaux et de la distribution.
La plateforme de Stryków présente une spécificité supplémentaire puisqu’elle est directement consacrée à la messagerie. Son utilisation par DPD Polska correspond donc à un besoin opérationnel lié à l’activité de livraison.
Pour Affinités Pierre, cette acquisition apporte une nouvelle exposition sectorielle et géographique. Elle vient compléter les autres investissements du portefeuille et participe à la volonté de construire un patrimoine immobilier diversifié.
L’objectif n’est pas uniquement de multiplier les pays ou les typologies d’actifs. La stratégie repose également sur la sélection d’emplacements considérés comme importants pour l’activité des locataires.
Une diversification géographique qui se poursuit en Europe
Avant son arrivée en Pologne, Affinités Pierre avait déjà développé une présence dans plusieurs pays européens.
Le portefeuille de la SCPI s’est ainsi déployé en :
- France ;
- Belgique ;
- Hongrie ;
- Espagne ;
- et désormais la Pologne.
Cette nouvelle acquisition s'inscrit donc dans une stratégie de développement à l’échelle européenne.
L’entrée sur le marché polonais permet de diversifier davantage la localisation des investissements. Elle apporte également une exposition à l’une des économies considérées comme dynamiques au sein de l’Union européenne.
La diversification géographique peut permettre de répartir l’exposition du patrimoine entre plusieurs marchés immobiliers. Elle implique néanmoins de prendre en compte les particularités propres à chaque pays, notamment en matière économique, réglementaire, fiscale, monétaire et immobilière.
Un actif certifié BREEAM « Excellent »
La plateforme logistique bénéficie également d’une certification BREEAM « Excellent ».
BREEAM est une certification environnementale appliquée aux bâtiments. Le niveau « Excellent » constitue un élément supplémentaire dans la caractérisation de l’actif acquis.
Cette dimension environnementale s’inscrit dans la prise en compte croissante des critères ESG dans l’immobilier. La performance environnementale d’un bâtiment peut notamment devenir un facteur à considérer dans la gestion d’un patrimoine immobilier sur le long terme.
Dans le cas de cette acquisition, la certification vient compléter plusieurs autres caractéristiques : localisation, qualité de l’occupant, durée du bail et destination logistique.
Il s’agit donc d’un élément parmi plusieurs critères entrant dans l’analyse globale de l’actif.
Une acquisition fondée sur plusieurs critères
L’opération de Stryków repose sur une combinaison de facteurs qui permettent de comprendre le positionnement retenu par Groupama Gan REIM pour Affinités Pierre.
Le premier élément est la localisation. La proximité des autoroutes A1 et A2 place le site au cœur d’un réseau routier particulièrement important.
Le deuxième concerne l’usage du bâtiment. La plateforme est dédiée à la messagerie, un segment directement lié aux flux de colis.
Le troisième est lié au locataire. DPD Polska occupe l’intégralité de l’actif et dispose d’un bail ferme de 12 ans.
Enfin, la certification BREEAM « Excellent » apporte une dimension environnementale à l’acquisition.
L’ensemble peut être résumé de la manière suivante :
| Critère | Caractéristique de l’actif |
| Localisation | Stryków, voïvodie de Łódź |
| Accessibilité | Proximité A1 et A2 |
| Activité | Messagerie |
| Occupation | 100 % loué |
| Locataire | DPD Polska |
| Engagement locatif | Bail ferme de 12 ans |
| Environnement | BREEAM « Excellent » |
| Positionnement | Hub logistique du centre de la Pologne |
Pourquoi l’emplacement est important pour une plateforme de messagerie ?
Prenons l’exemple d’une plateforme destinée à organiser la réception, le tri et l’expédition de colis.
Pour ce type d’activité, la proximité d’axes autoroutiers majeurs peut permettre de réduire les contraintes liées aux déplacements des véhicules et de faciliter la desserte de différents territoires.
À Stryków, la présence des autoroutes A1 et A2 constitue précisément un avantage lié à l’accessibilité du site. Une entreprise de messagerie peut ainsi utiliser la plateforme comme point de traitement et de redistribution des colis.
Dans cette configuration, l’immobilier et l’activité du locataire sont étroitement liés. La qualité du bâtiment ne se limite pas à ses caractéristiques physiques : sa localisation représente également un facteur important pour l’exploitation quotidienne.
Cet exemple illustre pourquoi les actifs logistiques sont souvent analysés en tenant compte à la fois du bâtiment, du locataire et des infrastructures environnantes.
Quels effets sur la diversification d'Affinités Pierre ?
Cette acquisition apporte plusieurs évolutions au portefeuille de la SCPI.
Une nouvelle implantation géographique
L’arrivée en Pologne élargit le périmètre européen du fonds et complète les implantations déjà présentes en France, en Belgique, en Hongrie et en Espagne.
Une exposition renforcée à la logistique
La plateforme de messagerie vient renforcer la présence d’Affinités Pierre dans l’immobilier logistique, secteur directement associé aux flux de marchandises et de colis.
Un locataire unique
L’intégralité de l’actif étant occupée par DPD Polska, l’opération repose sur un locataire unique. Cette caractéristique doit être intégrée à l’analyse du risque locatif, même si la durée du bail ferme atteint 12 ans.
Une durée locative longue
Le bail ferme de 12 ans apporte une visibilité contractuelle importante sur l’occupation de l’actif. Il ne supprime toutefois pas les différents risques associés à un investissement immobilier.
Les risques à prendre en compte
Comme tout investissement en SCPI, Affinités Pierre présente différents risques.
Le communiqué rappelle notamment l’existence d’un risque de perte en capital, d’un risque lié aux marchés immobiliers et d’un risque de liquidité. Les revenus distribués peuvent également évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction notamment des loyers et du taux d’occupation des immeubles.
L’acquisition en Pologne implique par ailleurs une exposition à un marché immobilier étranger. Le communiqué mentionne également un risque de change dans l’hypothèse d’investissements en devises étrangères, ainsi que d’autres risques liés notamment à l’endettement et aux taux.
La SCPI est présentée comme un placement de long terme, avec une durée de placement minimum recommandée de huit ans.
Ces éléments rappellent que les caractéristiques favorables d’un actif immobilier ne permettent pas de supprimer les risques propres à l’investissement en SCPI.
Une nouvelle étape dans le déploiement européen
L’acquisition de cette plateforme de messagerie à Stryków marque donc une nouvelle étape dans le développement d’Affinités Pierre.
Avec un actif entièrement loué à DPD Polska, un bail ferme de 12 ans, une certification BREEAM « Excellent » et une implantation à proximité des autoroutes A1 et A2, l’opération réunit plusieurs critères recherchés pour un actif logistique.
Elle permet surtout à la SCPI de faire son entrée sur le marché polonais et de poursuivre la diversification de son patrimoine à l’échelle européenne.
Pour Groupama Gan REIM, cette opération s’inscrit dans une stratégie associant diversification géographique, diversification immobilière et sélection d’emplacements adaptés aux besoins des locataires. La plateforme de Stryków vient ainsi compléter les investissements déjà réalisés par Affinités Pierre en France et dans plusieurs autres pays européens.
Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
A lire également : 10 SCPI et leurs acquisitions immobilières en juillet 2026
Tous
ETUDE DE MARCHE
Immobilier Commercial