La SC Terres Invest, gérée par Vatel Capital, poursuit le développement de son portefeuille de foncier agricole avec l’acquisition d’un nouvel ensemble de 126 hectares dans la Vienne. Réalisée en partenariat avec la SAFER de la Vienne, cette opération porte sur deux blocs de terres de labour situés sur les communes de Magné et La Ferrière Airoux, à environ 25 kilomètres de Poitiers.
Cette acquisition représente un investissement de 774 350 euros hors frais, soit environ 6 118 euros par hectare. Les terrains sont exploités dans le cadre d’un bail rural de 18 ans et présentent la particularité d’être irrigués grâce à la présence de forages. Pour la SC Terres Invest, l’opération doit permettre de renforcer son exposition au foncier agricole français tout en accompagnant la consolidation d’une exploitation existante.
Une acquisition de 126 hectares dans la Vienne
L'opération concerne précisément une surface totale de 126 ha 57 a 21 ca répartie entre deux ensembles fonciers.
Le premier bloc représente 53 ha 65 a 53 ca sur la commune de Magné. Le second couvre 72 ha 91 a 68 ca sur la commune de La Ferrière Airoux. Les deux communes sont situées dans la Vienne, à proximité de Poitiers.
Les parcelles acquises sont décrites comme planes et de forme régulière, deux caractéristiques qui peuvent faciliter leur exploitation agricole. Leur irrigation, rendue possible par la présence de forages, constitue également un élément important de l'opération. Elle ouvre notamment des possibilités de diversification des productions pour l'exploitant chargé de leur mise en valeur.
Les principaux chiffres de l'opération
| Indicateur | Donnée |
| SC | Terres Invest |
| Société de gestion | Vatel Capital |
| Département | Vienne |
| Communes | Magné et La Ferrière Airoux |
| Surface totale | 126 ha 57 a 21 ca |
| Prix d'acquisition | 774 350 € hors frais |
| Prix par hectare | 6 118 €/ha |
| Type de foncier | Terres de labour |
| Irrigation | Présence de forages |
| Durée du bail rural | 18 ans |
| Rendement locatif brut cible | 2,58 % |
| Distance de Poitiers | Environ 25 km |
L'acquisition se distingue donc par une combinaison de plusieurs caractéristiques : une surface foncière importante, des terres irriguées et une mise à bail sur une durée longue.
Des terres agricoles destinées à renforcer le patrimoine de Terres Invest
La stratégie de la SC Terres Invest repose sur l'acquisition et la mise à bail de terres agricoles françaises. Le patrimoine ainsi constitué doit permettre de rechercher deux sources de performance : les revenus issus des loyers et la revalorisation potentielle des biens dans le temps.
Cette nouvelle opération s'inscrit dans cette logique. Les terres acquises sont destinées à être exploitées dans le cadre d'un bail rural de 18 ans, ce qui apporte une visibilité sur la mise à disposition du foncier pendant la période concernée.
Le rendement locatif brut cible communiqué pour cette acquisition s'établit à 2,58 %. Ce niveau correspond au revenu locatif recherché sur l'opération et doit être distingué de la performance globale potentielle du support, qui repose également sur l'évolution de la valeur des actifs.
La SC Terres Invest cherche ainsi à constituer progressivement un portefeuille composé d'actifs fonciers ruraux. Cette approche s'inscrit dans une perspective de détention de long terme, cohérente avec l'horizon de placement recommandé de 8 ans.
Une opération qui accompagne un exploitant agricole
Au-delà de la seule acquisition foncière, l'opération présente également une dimension liée à la transmission et à la consolidation des exploitations agricoles.
L'exploitant accompagné dans le cadre de cette acquisition était auparavant salarié de l'exploitation concernée. La mise à bail des terres par Terres Invest doit ainsi permettre de conforter sa situation professionnelle en lui donnant accès à l'exploitation du foncier acquis.
Cette dimension fait partie des objectifs affichés par la SC Terres Invest. Depuis son lancement, le support cherche notamment à favoriser l'installation de jeunes agriculteurs ainsi que la restructuration et l'agrandissement d'exploitations existantes.
L'acquisition de Magné et La Ferrière Airoux illustre donc une approche dans laquelle l'investissement foncier est associé à l'activité d'un exploitant. Le foncier reste détenu par le véhicule tandis que son exploitation est confiée dans le cadre d'un bail rural.
Les objectifs poursuivis par l'opération
L'acquisition répond à plusieurs axes de la stratégie de Terres Invest :
- Renforcer le portefeuille de terres agricoles françaises ;
- développer une exposition au foncier rural ;
- rechercher des revenus locatifs réguliers ;
- inscrire l'investissement dans une perspective de long terme ;
- accompagner la consolidation d'une exploitation agricole existante ;
- contribuer au renouvellement des générations d'agriculteurs ;
- valoriser des terres présentant des caractéristiques favorables à l'exploitation, notamment grâce à leur irrigation.
L'irrigation, un élément important du foncier acquis
La présence de forages constitue l'une des particularités de ces terrains. Les parcelles acquises sont irriguées, ce qui peut offrir davantage de possibilités concernant les productions agricoles susceptibles d'y être développées.
Les deux ensembles fonciers présentent par ailleurs une configuration décrite comme plane et régulière. Ces caractéristiques sont prises en compte dans la sélection des actifs agricoles puisqu'elles peuvent contribuer à faciliter leur exploitation.
La qualité et les caractéristiques agronomiques des terres font partie des critères retenus dans la stratégie d'investissement de Terres Invest. Dans le cas présent, l'acquisition concerne deux blocs de terres de labour situés dans une zone où le prix retenu est présenté comme cohérent avec le marché local.
Le prix d'acquisition atteint 774 350 euros hors frais, correspondant à 6 118 euros par hectare. Rapporté à la superficie totale de 126 ha 57 a 21 ca, ce montant permet de situer l'opération dans une logique d'acquisition d'un patrimoine foncier agricole de taille significative.
Une stratégie fondée sur les revenus et la revalorisation du foncier
Lancée en juin 2023, la SC Terres Invest est une société civile à capital variable spécialisée dans l'acquisition et la mise à bail de terres agricoles françaises.
La stratégie repose sur deux moteurs de performance :
- Les loyers perçus grâce à la mise à bail des terres agricoles ;
- La revalorisation des biens dans le temps, qui peut contribuer à la performance globale du placement.
Cette approche implique un horizon d'investissement relativement long. La durée de détention recommandée est fixée à 8 ans, tandis que la valeur liquidative est calculée tous les quinze jours.
La SC Terres Invest présente également la particularité d'être référencée dans plusieurs contrats d'assurance vie, notamment auprès de Generali Patrimoine, Selencia et Oradea.
Les caractéristiques de la SC Terres Invest
| Caractéristique | Information |
| Date de lancement | Juin 2023 |
| Forme | Société civile à capital variable |
| Société de gestion | Vatel Capital SAS |
| Code ISIN | FR001400J1C8 |
| Dépositaire | ODDO BHF |
| Prix de part au lancement | 100 € |
| Horizon de placement recommandé | 8 ans |
| Nature des revenus | Revenus capitalisés |
| Valeur liquidative | Bimensuelle |
| Frais de gestion | 1,5 % HT |
| Frais d'entrée via assurance vie | 0 % |
| Frais d'entrée en direct | Jusqu'à 5 % |
Quelle place pour cette acquisition dans le développement de Terres Invest ?
Avec cette opération, Terres Invest ajoute plus de 126 hectares de terres agricoles à son patrimoine. L'acquisition permet ainsi au véhicule de poursuivre la constitution progressive d'un portefeuille foncier diversifié géographiquement.
Le choix de la Vienne s'inscrit également dans une zone présentée comme dynamique en matière de renouvellement des générations d'agriculteurs. Le foncier acquis doit donc répondre simultanément à une logique patrimoniale et à un objectif d'accompagnement de l'activité agricole.
La présence d'un exploitant déjà salarié de l'exploitation constitue un élément particulier de l'opération. Le montage permet de dissocier la propriété du foncier de son exploitation tout en maintenant les terres dans une activité agricole.
Pour l'investisseur, la logique est différente de celle d'un investissement immobilier classique. La performance recherchée dépend ici du revenu locatif agricole et de l'évolution de la valeur du foncier sur le long terme. Le rendement locatif brut cible de 2,58 % constitue l'un des indicateurs permettant d'apprécier l'opération, sans toutefois résumer à lui seul la performance potentielle du support.
Un investissement foncier inscrit dans le long terme
La durée du bail rural, fixée à 18 ans, s'accorde avec la durée de placement recommandée de huit ans. Cette différence entre durée du bail et horizon conseillé traduit une logique de détention durable des actifs agricoles.
Le foncier constitue en effet un actif dont la valorisation s'apprécie sur une période longue. Pour Terres Invest, l'objectif est de constituer progressivement un portefeuille de terres permettant de générer des revenus locatifs tout en recherchant une appréciation du patrimoine.
L'acquisition de Magné et La Ferrière Airoux constitue ainsi une nouvelle étape dans cette stratégie. Avec 774 350 euros investis hors frais, la SC Terres Invest renforce son patrimoine rural avec des terres de labour irriguées et déjà destinées à une exploitation agricole.
Terres Invest poursuit son développement dans le foncier agricole
Cette acquisition de 126 hectares dans la Vienne illustre la stratégie de la SC Terres Invest : investir dans des terres agricoles françaises, les mettre à bail et inscrire leur détention dans une perspective de long terme.
L'opération associe plusieurs paramètres importants : une superficie de plus de 126 hectares, un prix d'acquisition de 6 118 euros par hectare, un bail rural de 18 ans et un rendement locatif brut cible de 2,58 %.
Elle comporte également une dimension agricole concrète puisque l'exploitant accompagné était déjà salarié de l'exploitation. La mise à bail du foncier doit permettre de consolider sa situation et de poursuivre l'activité sur les terres concernées.
Pour Terres Invest, cette opération vient donc compléter un patrimoine constitué depuis le lancement du support en 2023. Elle confirme l'orientation vers le foncier agricole français, avec une recherche combinant revenus locatifs et potentiel de revalorisation des terres sur une durée longue.
Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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